[貝殼研究院]中海地產(chǎn)中報(bào)：處大事貴乎明而能斷，臨大勢貴在順而有為

【貝殼研究院上半年TOP20房企中報(bào)點(diǎn)評(píng)】

??業(yè)績表現(xiàn)：回歸一、二線城市及核心城市群，全年目標(biāo)達(dá)成基本可期

??2020年上半年中海實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1720億元，同比增長4.2%。按照全年銷售目標(biāo)3600億元計(jì)算，上半年完成48%，業(yè)績恢復(fù)超預(yù)期。主要由于中海主力市場回歸一、二線及核心城市群，其中北京、上海、成都、廣州四大重點(diǎn)城市業(yè)績貢獻(xiàn)均超百億元。另，6月單月銷售575.6億元，創(chuàng)中海單月銷售記錄。

??銷售單價(jià)方面，受疫情影響，今年上半年中海平均銷售單價(jià)約18000元/㎡，相較于上年同期微降5.1%。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中海下半年目標(biāo)達(dá)成壓力系數(shù)為1.1，目標(biāo)達(dá)成基本可期。

??財(cái)務(wù)水平：慎微篤行，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，常年保持“利潤王”

??盈利：上半年中海實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入886.3億元，同比增長11.0%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤205.3億元，同比下降3.7%。與此同時(shí)，上半年中海凈利潤率以23.2%保持境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先水平，超2019年同期行業(yè)13.5%平均凈利潤率9.7個(gè)百分點(diǎn)，常年保持“利潤王”。

??償債：中海上半年資產(chǎn)負(fù)債率為59.77%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)較為良好。截至上半年，中海持有現(xiàn)金超過千億，達(dá)1113.8億元，其短債比為1.67，超過上年同期24.6%，短期償債能力進(jìn)一步提升，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。中海上半年加權(quán)平均借貸成本為4.01%，處于行業(yè)一流水平，整體融資優(yōu)勢明顯。

??土地策略：重點(diǎn)策略獲取超大型項(xiàng)目，權(quán)益占比行業(yè)領(lǐng)先水平

??截至今年上半年中海累計(jì)土儲(chǔ)9006萬平方米。新增土儲(chǔ)方面，上半年中海于13城市新增土儲(chǔ)21宗，新增計(jì)容面積約582萬平方米，權(quán)益地價(jià)522.8億元，權(quán)益拿地銷售比35.9%，與上年同期保持相同水平。除此，中海將獲取超大型項(xiàng)目作為其強(qiáng)化土儲(chǔ)優(yōu)勢的重要策略，上半年在上海、武漢、太原等城市獲取多個(gè)超大型項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售貨值均將超百億。

??新增土儲(chǔ)布局上，一線城市，北京、上海兩城共涉5宗土地，占比23%，其他土地集中在天津、蘇州、武漢等熱點(diǎn)二線城市。在權(quán)益占比方面，中海保持行業(yè)領(lǐng)先水平，新增土儲(chǔ)平均權(quán)益占比95%，其中17宗土地為100%持有。

??發(fā)展戰(zhàn)略：培育新增長點(diǎn)，豐富房企融資渠道，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)

??中海作為較早布局多元化發(fā)展的房企，在養(yǎng)老、教育、物流等新業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，今年上半年新設(shè)立供應(yīng)鏈管理公司，涉足B2B建材交易平臺(tái)；新增科技公司，圍繞住宅與商業(yè)數(shù)字化管理，建立科學(xué)生態(tài)圈，不斷培育企業(yè)新增長點(diǎn)，助力房企的綜合實(shí)力提升。

??同時(shí)，中海可憑借其多元化業(yè)務(wù)獲取大量的低成本資金，上半年發(fā)行一期商業(yè)CMBS，獲取資金37億元人民幣，發(fā)行票面利率2.5%；8月，中海在長租領(lǐng)域獲批租賃專項(xiàng)公司債95億元，首期發(fā)行規(guī)模不超20億元，票面利率2.9%-4.1%等。在豐富中海境內(nèi)外融資渠道的同時(shí)，增強(qiáng)其在金融側(cè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??融資新規(guī)影響：網(wǎng)傳融資新規(guī)對(duì)“三好生“中海暫無影響

??結(jié)合中華2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì)，第一項(xiàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，中海2020年中期數(shù)據(jù)約為54%，低于假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第二項(xiàng)凈負(fù)債率約為33%，低于100%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第三項(xiàng)新城當(dāng)期短債比約為1.67倍，優(yōu)于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則中海無指標(biāo)超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。對(duì)于穩(wěn)健的中海，融資新規(guī)對(duì)其暫無明顯影響。