[貝殼研究院]綠城中報(bào)：應(yīng)勢而變，順勢而為，開啟綠城“2025規(guī)劃“元年

【貝殼研究院上半年TOP20房企中報(bào)點(diǎn)評(píng)】

??業(yè)績表現(xiàn)：上半年業(yè)績創(chuàng)同期新高，下半年貨值充足，達(dá)目標(biāo)小幅承壓

??2020年上半年綠城實(shí)現(xiàn)合同銷售金額912億元，同比增長23%，創(chuàng)造歷年同期新高；實(shí)現(xiàn)簽約面積413萬平方米，同比增長7%。其中，綠城取得投資項(xiàng)目合同銷售額為664億元，同比增長34%，權(quán)益金額382億元，同比增長43%，權(quán)益占比約58%，權(quán)益占比仍有較大的上升空間。平均銷售均價(jià)為24922元/㎡，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。另外代建項(xiàng)目上半年貢獻(xiàn)業(yè)績251億元，與上年同期基本持平。

??綠城上半年整體回款率為95%，處于行業(yè)高位。按照2500億元全年目標(biāo)計(jì)算，上半年完成36%，基本達(dá)成綠城年初預(yù)期。下半年綠城剩余任務(wù)約1588億元，較上年同期增長24.5%，下半年整體可售貨值約2722億元，貨值較為充足，目標(biāo)達(dá)成去化率需達(dá)到58.3%，達(dá)成全年目標(biāo)小幅承壓。

??財(cái)務(wù)水平：營收上升，城市限價(jià)影響利潤水平，手握超千億金融授信

??盈利：上半年綠城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入239.0億元，同比增長28.1%，主要來自物業(yè)銷售收入增加，上半年綠城物業(yè)銷售收入207.1億元，占整體收入86.7%，同比增長30.4%。銷售收入的增長主要源自上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目中銷售占比較高的一二線城市別墅項(xiàng)目單價(jià)較高所致。

??利潤表現(xiàn)方面，綠城上半年實(shí)現(xiàn)毛利率為25.9%，較上年同期下降6.1個(gè)百分點(diǎn)，主要受多城市限價(jià)政策影響，地價(jià)占銷售比不斷上升，毛利率出現(xiàn)下降。

??償債：綠城上半年資產(chǎn)負(fù)債率為80.27%，較上年同期79.46%小幅提升，負(fù)債水平處于行業(yè)均值水平。截至上半年，綠城持有現(xiàn)金565.7億元（不含抵押銀行存款），其短債比為1.63，短期償債能力較上年同期進(jìn)一步提升。整體凈負(fù)債率為66.1%，較2019年同期63.2%略有上升，維持在合理區(qū)間內(nèi)。截至上半年綠城尚有約1313億元金融授信額度未使用。

??土地策略：拓寬拿地渠道，精準(zhǔn)把握窗口，上半年新增貨值創(chuàng)歷史新高

??持續(xù)深化“區(qū)域聚焦、城市深耕”綠城上半年新增土儲(chǔ)43宗，集中在北京、杭州、寧波、石家莊、沈陽、西安等一二線核心城市，計(jì)容建筑面積約1097萬平方米，預(yù)計(jì)新增貨值約1756億元，創(chuàng)歷史新高，其中有約63%貨值位于長三角戰(zhàn)略深耕地區(qū)。預(yù)計(jì)有約439億貨值可于年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化。

??上半年新增土儲(chǔ)中有12個(gè)項(xiàng)目通過收并購方式獲取，預(yù)計(jì)貨值738億元，占比整體42%,主要收購來自新引入戰(zhàn)投新湖中寶的一批項(xiàng)目。未來綠城將進(jìn)一步打開收并購渠道。截至上半年，綠城累計(jì)在建項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目總建面約4801萬平方米，總可售面積約3279萬平方米，其中一二線可售貨值占比達(dá)74%。同時(shí)，綠城全力推進(jìn)TOD、城市更新、以及產(chǎn)城融合項(xiàng)目的布局落地。

??發(fā)展戰(zhàn)略：分拆上市、引入戰(zhàn)投、協(xié)同發(fā)展，上半年三大戰(zhàn)略突破

??2020年是綠城推進(jìn)“戰(zhàn)略2025“規(guī)劃的開局之年，上半年在三個(gè)層面取得戰(zhàn)略突破。其一，成功分拆旗下綠城管理于港交所成功上市，成為“中國代建第一股”，借助資本力量加快輕資產(chǎn)板塊的規(guī)模增長和利潤提升。其二，成功引入戰(zhàn)略投資者新湖中寶，進(jìn)一步優(yōu)化混合所有制企業(yè)模式，優(yōu)勢互補(bǔ)，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。其三，與綠城服務(wù)聯(lián)手，實(shí)現(xiàn)生活服務(wù)戰(zhàn)略協(xié)同與業(yè)務(wù)融合，推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)融合，聯(lián)合打造長租公寓品牌等。

??綠城將進(jìn)一步深化重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)及多元業(yè)務(wù)布局，努力實(shí)現(xiàn)其“位列綜合業(yè)績第一陣營“的戰(zhàn)略目標(biāo)。

??融資新規(guī)影響：一項(xiàng)指標(biāo)超出閾值，網(wǎng)傳融資新規(guī)對(duì)綠城影響有限

??結(jié)合綠城2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì)，第一項(xiàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，綠城2020年中期數(shù)據(jù)約為74%，高于假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第二項(xiàng)凈負(fù)債率約為66%，低于100%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第三項(xiàng)當(dāng)期短債比約為1.63倍，優(yōu)于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則綠城一項(xiàng)指標(biāo)項(xiàng)超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。由于綠城短期資金流動(dòng)性向好，另有超千億金融授信尚未使用，因此融資新規(guī)對(duì)綠城影響有限。