2021-01-07 09:21:09來源:貝殼研究院
??2020年,房企們經(jīng)歷著比以往更多的考驗,可以概括為“上半年的集體‘抗疫’與下半年的網(wǎng)傳融資新規(guī)”。我們判斷疫情對行業(yè)和房企的影響是短期的,而網(wǎng)傳“三道紅線”的融資新規(guī)影響則會是更為長期和深遠(yuǎn)的,將推動行業(yè)邏輯變革加速進行。貝殼研究院通過對2020年房企融資表現(xiàn)的盤點,總結(jié)出六點顯著特征,希望能從特征中揭示過去,展望未來。
??金融政策:防風(fēng)險、強監(jiān)管、樹決心
??回顧2020年房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策,全年前松后緊大致分為四個階段,分別為第一階段,1月23日前,延續(xù)2019年末趨緊的金融環(huán)境;第二階段,武漢封城作為全國抗疫的節(jié)點,在此之后政府多以“六穩(wěn)”為核心,幫扶企業(yè)紓困,給予積極但不刺激的相對寬松政策;第三階段,隨著社會經(jīng)濟秩序的正常化,政策逐步在個別領(lǐng)域收緊;第四階段,8月20日住建部、央行召開重點房企座談會,會后網(wǎng)傳“三道紅線”盛傳,對房企的金融監(jiān)管嚴(yán)厲程度拉升至新高度,以及12月31日,央行、銀保監(jiān)會調(diào)整房地產(chǎn)銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款比例,對銀行業(yè)金融機構(gòu)建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,將監(jiān)管升級延續(xù)至年末,并向2021年釋放出金融監(jiān)管的決心。
??今年在金融監(jiān)管層面起到重點突破作用的是融資新規(guī),即網(wǎng)傳“三道紅線”,是調(diào)控從市場端到機制層面的突破。此次新規(guī)與房企實際經(jīng)營現(xiàn)狀充分結(jié)合,做到“一企一策”、“因企施策”的精準(zhǔn)調(diào)控。結(jié)合“十四五”規(guī)劃中對“房住不炒”總基調(diào)的強調(diào)與促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方向的堅持,未來對行業(yè)的調(diào)控與房企的監(jiān)管將不會放松,融資新規(guī)或?qū)⒅饾u擴大適用范圍,融資新規(guī)將作為房地產(chǎn)行業(yè)長效機制的重要方向,將開啟行業(yè)邏輯變革的新時代。
??融資規(guī)模:規(guī)模新高,增速回落
??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,2020年房企境內(nèi)外債券融資累計約12132億元人民幣,規(guī)模創(chuàng)歷史新高,累計同比增長3%,累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。自2018年房企債券融資規(guī)模連續(xù)兩年增速收窄,金融調(diào)控效果顯現(xiàn),金融體系的穩(wěn)健性不斷提升。在全球疫情的影響下與國內(nèi)行業(yè)快速修復(fù)的發(fā)展中,我國堅持以防風(fēng)險為前提,將房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)??刂圃诤侠淼牡驮鏊偎街?,以促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
整體來看,2020年境內(nèi)融資通道基本通暢,隨著三、四季度金融監(jiān)管的不斷升級與債務(wù)違約事件的影響,料中期境內(nèi)金融環(huán)境呈趨緊預(yù)期,境外債市隨著疫情的反復(fù)將保持較高不確定預(yù)期。在防風(fēng)險的背景下,預(yù)計房企債券融資難度將不斷升級,2021年在擴大適用融資新規(guī)的影響下,更多房企主動“降負(fù)”,全年融資規(guī)模將保持低位。中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺械木o張壓力。
??融資結(jié)構(gòu):境內(nèi)強韌,境外低迷
??2020年境外債券規(guī)模折合人民幣約4519億元,同比減少18.3%,境外規(guī)模占比約37%,較2019年下降10個百分點,與2018年占比相近。年內(nèi)境外債市自4月“零發(fā)債”后至年末,境外發(fā)債規(guī)模低位波動。歲末年初,境外疫情多次反復(fù),增加2021年全球政治經(jīng)濟等多方面因素的不確定預(yù)期,預(yù)計境外債市低迷狀態(tài)恢復(fù)緩慢。
境內(nèi)債市表現(xiàn)出較強韌性,2020年境內(nèi)融資規(guī)模約7613億元,同比增加21.3%,境內(nèi)債券規(guī)模占比63%。預(yù)計2021年,房地產(chǎn)行業(yè)受融資新規(guī)與貸款集中度管理影響,境內(nèi)融資在一定流動性下呈緊張趨勢。結(jié)合境內(nèi)外形勢判斷,2021年房企發(fā)債結(jié)構(gòu)將仍以境內(nèi)融資為主。
??票面利率:先抑后揚,整體下降
??融資成本是房企金融風(fēng)險的外在反映,2020全年境內(nèi)外融資票面利率較上一年均有所下降,境內(nèi)平均票面利率達2015年以來低點。節(jié)奏上,上半年受到流動性寬松影響,境內(nèi)外債市在不同的節(jié)點分別出現(xiàn)月度利率均值的低點,下半年融資成本逐漸回升。預(yù)計2021年境內(nèi)融資成本延續(xù)2020年年末翹尾趨勢,境外債市保持不確定預(yù)期,短期票面利率波動較大。
另外,境內(nèi)融資成本因企業(yè)性質(zhì)存在一定結(jié)構(gòu)性差異,2020年全年央企、國企境內(nèi)平均票面利率4.08%,非央企、國企性質(zhì)房企境內(nèi)平均票面利率5.51%。而“永煤債違約事件”持續(xù)發(fā)酵,引發(fā)相關(guān)部門與資本市場對各種“逃廢債”行為的關(guān)注,國企信用短期內(nèi)將受“永煤債違約事件”影響,市場信心由結(jié)構(gòu)性下滑逐漸傳導(dǎo)至整個行業(yè)預(yù)期階段性波動。
??利率結(jié)構(gòu):低息替代高息,標(biāo)準(zhǔn)替代非標(biāo)
??房企境外融資類型相對較少,主要分為企業(yè)債、金融債與可轉(zhuǎn)債,由于金融債與可轉(zhuǎn)債的份額較小,境外發(fā)債的利率水平主要受企業(yè)債的利率影響。
??境內(nèi)債券類型相對復(fù)雜,主要分為圖5的九種類型(剔除可轉(zhuǎn)債),其中超短期融資債券較為突出,在2019年3.96%的低位利率下,2020年繼續(xù)大幅下降至3.06%,2020年全年房企境內(nèi)超短期融資債券發(fā)行額約1159億元,同比增長25.6%,主要是上半年突發(fā)疫情后,在融資窗口期房企增發(fā)超短期融資債拉動。
圖5與圖6結(jié)合融資成本與發(fā)債規(guī)模得出,高成本的債務(wù)規(guī)模減少,私募債這種非標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)債規(guī)模也在大幅減少。由此預(yù)計未來房企在融資新規(guī)廣泛適用后,房企融資將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化,主要體現(xiàn)在房企更有意愿用低息債替換高息債、用標(biāo)準(zhǔn)債替換非標(biāo)債等,從而持續(xù)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu),提升抗風(fēng)險等級。
??到期債務(wù):突破萬億,壓力加劇
??2016年下半年證監(jiān)會對房企融資資金用途進行約束后,(圖7)房企發(fā)債規(guī)模與到期債務(wù)規(guī)模差額在2017-2018年之間保持相對穩(wěn)定的區(qū)間,2019年兩者差額已有所減小,2020年兩者差額區(qū)間進一步收窄。從2020年月度數(shù)據(jù)(圖8)中體現(xiàn)出房企在融資新規(guī)后,9月后持續(xù)出現(xiàn)新增發(fā)債規(guī)模不能覆蓋當(dāng)期到期債務(wù)規(guī)模的情況,在年末兩者差額拉大。融資新規(guī)對房企在債券融資端的影響逐漸顯現(xiàn),整體發(fā)債規(guī)模增速短期將受到抑制。
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??“償債高峰”成為近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的高頻詞匯,2018-2019年兩年房企償債規(guī)模成倍增長,2020年償債規(guī)模約9154億,同比增長28.7%,2021年到期債務(wù)規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預(yù)計將達12448億元,同比增長36%,歷史性突破萬億大關(guān),直達1.2萬億元規(guī)模,房企償債壓力繼續(xù)攀升。
??近五年房企債券融資發(fā)行周期集中在3-5年,融資新規(guī)對未來房企整體發(fā)債增速將起到一定的制約效果。在周期性影響下,預(yù)計未來3-5年后房企債券融資到期債務(wù)方可實現(xiàn)實質(zhì)性降速,未來幾年房企現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。
??注:受匯率和合并發(fā)債統(tǒng)計影響,排行統(tǒng)計存在一定誤差,僅供參考。