[克而瑞]?蘇系房企發(fā)展現狀及擴張模式探究

沈曉玲、汪維文、齊瑞琳、查明儀2021-06-08 10:50:57來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-06-08
  • 報告類型:專題報告
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??江蘇省地處中國大陸東部沿海,區(qū)域上連接南北,北接山東,東南與上海、浙江接壤,西連安徽,是長江三角洲地區(qū)的重要組成部分。地區(qū)經濟發(fā)達,產業(yè)均衡,GDP總量連續(xù)多年居于全國第二,人均GDP更是持續(xù)蟬聯(lián)全國第三位,僅次于北上兩市。除了直轄市外,江蘇人口密度高居于其他省份,房地產市場總量可觀,開發(fā)投資總額居于全國第二。良好的經濟基本面和持續(xù)高熱房地產市場孕育出了多家規(guī)模房企,新城、中南等已是行業(yè)翹楚。那么江蘇市場究竟發(fā)展如何,哪些城市值得企業(yè)投資布局?當下蘇系房企現狀及擴張模式存在什么問題?幾家蘇系本土房企中誰的前景最值得看好?

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??經濟強省

??基本面強勁支撐地產發(fā)展

??1、產業(yè)均衡,人均GDP持續(xù)蟬聯(lián)全國第三

??(1)地跨長江淮河兩大水域,區(qū)域連接南北(略)

??(2)GDP全國第二,13地級市全部躋身全國百強(略)

??(3)人口密度除直轄市外居首,蘇北人口向蘇南、蘇中遷移 (略)

??2、房地產投資額全國第二,南京蘇州兩城占比近半

??(1)商品房銷售額全國第二,居民購買力強勁(部分略)

全國第二大商品房市場,2019年數據顯示近8成城市房價收入比低于全國平均。2020年,江蘇省商品房銷售總額高達1.94萬億元,占全國商品房銷售額的11.2%,僅次于廣東省,居于全國第2位。全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為53102元,遠高于全國平均的43834元,在全國31個省和自治區(qū)中排名第4,而2020年江蘇省商品房銷售均價僅為12581元/平方米,排名全國第7。從居民購買力來看,江蘇房地產市場支撐強勁。具體城市而言,以2019年數據為例,江蘇省內除了蘇州、南京以及無錫外,其他10個城市的房價收入比均低于全國平均水平。

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??(2)開發(fā)投資增速穩(wěn)定,南京蘇州占近半份額(部分略)

??城市而言分化形成三個梯隊,蘇州南京兩市占據近半份額,區(qū)域而言蘇南優(yōu)于蘇中優(yōu)于蘇北。從江蘇省各個市的房地產開發(fā)投資規(guī)模來看,可以發(fā)現其主要分化成3個梯隊:蘇州、南京兩市為第一梯隊,房地產開發(fā)投資額在2500億以上;無錫、南通、常州、徐州、揚州五市為第二梯隊,房地產開發(fā)投資額在1000億左右;鹽城、泰州、鎮(zhèn)江、連云港、淮安、宿遷六市為第三梯隊,房地產開發(fā)投資額在400億上下。區(qū)域而言,由于江蘇省經濟重心更靠近蘇南區(qū)域,因此房地產開發(fā)投資規(guī)模上蘇南更優(yōu),蘇中其次,蘇北目前處于省內較弱位置。

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??3、外來規(guī)模房企積極進駐,省內份額被擠占嚴重

??(1)50強房企全部進駐,本土房企存在感低

??作為一直以來的經濟強省,江蘇省內不僅催生了不少本土房企,也吸引了很多外來房企,特別是品牌房企在此不斷加碼布局,市場熱度不斷攀高。據統(tǒng)計,截止2020年底,50強房企已全部進駐江蘇省,并且大部分在早期便有布局。即便是濱江、祥生和華夏幸福這樣的區(qū)域性房企,也在江蘇的多個城市有項目在售。濱江集團是50強房企中最晚進駐江蘇的房企,作為深耕浙江的房企,截止2017年底在省外只拓展了上海和深圳兩個一線城市。然而企業(yè)在2018年選擇從南通切入江蘇,又在2020年成功開拓蘇州和南京市場,把戰(zhàn)略升級為將浙江、江蘇、廣東和上海“三省一市”作為戰(zhàn)略發(fā)展要地,說明江蘇省在房企全國化進程中有著舉足輕重的地位。由于江浙滬之間互通便捷且同屬經濟基礎良好的長三角城市群,近年來也有不少中小型浙系房企在江蘇持續(xù)開疆拓土,比如德信和大家地產,雖之前在無錫、蘇州有所布局,但分別在2020年、2021年首進南京,試圖擴大在江蘇市場上的影響力。隨著外來房企的入駐和持續(xù)擴張,本土房企的生存空間受到了擠壓。從2021年1-4月江蘇省房企流量銷售金額排行榜來看,基本是全國性品牌房企的天下,碧桂園、萬科地產、融創(chuàng)中國包攬榜單前三位,也是1-4月份僅有的3個銷售業(yè)績超兩百億的房企。反觀蘇系本土房企,進入榜單20強的只有中南、新城和弘陽三家,且他們都在上海設有總部,正著力進行大跨度的全國擴張。此外,新城和中南雖保住了前十的地位,但相比碧桂園只有不到一半的銷售業(yè)績。

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??(2)本土房企不離大本營,土拍市場火熱

??本土房企不甘示弱,土拍市場仍有身影。從房企在江蘇省13個地級市的投資額來看,拿地前列大部分是處TOP50行列的外來規(guī)模房企,但投資金額TOP20中仍有5家本土房企,分別是新城、中南、頤居建設、蘇高新和弘陽。新城、中南和弘陽從江蘇起家,逐步成長為全國性規(guī)模房企,但在江蘇仍有一定規(guī)模的土儲占比。據CRIC統(tǒng)計,截止2020年底,這三家房企在江蘇省的土儲建面占比分別達29%、42%、56%,再結合2020年在江蘇招拍掛市場上的表現,表明他們仍將江蘇作為今后發(fā)展的重要根據地。兩個本土小房企頤居建設和蘇州高新,則分別靠在南京拿的幾幅高價地以及與其他規(guī)模房企合作拿地上榜,積極爭取資源以便未來的銷售規(guī)模有所支撐。

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??土拍市場競爭激烈,地王頻出,地價交替激增。由于品牌開發(fā)商較早進駐,近年來又通過限地價穩(wěn)行情,據CRIC統(tǒng)計,早在2016、2018年,南京和蘇州的地王樓板價就分別突破4.5萬/平方米和3萬/平方米,高于省內其他城市,近兩年熱度不減,仍有德信、大家等中小房企涌入。同時,至2020年4月30日,連云港、常州、無錫三個城市的地王樓板價也即將突破2萬元大關,特別是無錫,在不久前結束的首次集中供地中,成交16宗地塊有12宗都被50強房企拿下,平均可比地價上漲30%以上。一方面由于棚改需求釋放,另一方面由于外來開發(fā)商加速進駐,其他城市的地價也出現了不同程度的上升,部分在2021年前四月刷新了原先的地王樓板價。以宿遷為例,2020年下半年開始地市明顯轉熱,幾乎每場土拍都有新的單價地王誕生。究其原因,主要是融創(chuàng)、綠城、正榮等品牌房企均在2020年進入宿遷市場,土拍競爭越發(fā)激烈。如2020年12月末出讓的宿城16地塊經歷了200余輪競拍才由建發(fā)競得,平均樓板價高達15600元/平方米,創(chuàng)下宿遷成交地價新高,而此前的單價地王宿城09地塊在當年10月份拍賣時僅經過了65輪競拍。


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??02

??省內據守大本營

??省外由近及遠逐步擴張

??1、省內市場競爭激烈,本土房企利用地利持續(xù)深耕

??(1)本土誕生新城中南兩大房企,百強占據6席 (略)

??(2)本土房企省內布局完善,但投資力度各有側重(部分略)

??本土重量級房企新城和中南已經實現全域布局,本土小房企據守大本營,向外擴張有限。新城控股和中南置地作為老牌蘇系房企,在2018年便實現了對江蘇13個地級市的全域布局,同屬全國規(guī)模TOP50的弘陽離“做透大江蘇”也只差連云港一座城。紅星地產、港龍、朗詩、蘇寧置業(yè)、頤居建設對省內城市的布局也較為完善,數量過半。蘇高新、嘉宏、黑牡丹則據守大本營,外拓城市僅為1-2個,但在起家城市的各個區(qū)基本都有項目分布,特別是嘉宏,已深入布局鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊,深挖下沉市場,才能在常州銷售榜位列第三。南京金融城專注于金融企業(yè)集聚區(qū)的開發(fā),迄今只在南京一座城市開展項目。

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??省內城市布局完善,但投資力度各有側重。新城、中南和弘陽在江蘇省內的布局最為完善,但從總土儲建筑面積的分布上來看,各城市投資力度也有所差異,截止2020年底土儲分布并非均勻,呈現出了向其中部分城市傾斜的狀態(tài),土儲占比大于15%的城市均只有兩家。中南置地的土儲建面近4成集中在大本營南通,其次是占比19.6%的蘇州,其余城市的占比不足10%,無錫、常州、揚州、宿遷和連云港的土儲建面占比則只有1%左右。新城控股的土儲主要集中在大本營常州,占比達18.7%,蘇州土儲占比不相上下。對弘陽而言,本就有56%的總土儲建面位于江蘇省內,這部分土儲大部分位于徐州和南京,大本營南京并非占比最高的城市,而是徐州,占比約20%。說明即使省內實現了全覆蓋,但仍有所倚重,重倉之地除了大本營外,還搭配有另一座城市,如蘇州和徐州??紤]到外拓省外市場的風險,尤其當前整個長三角市場熱度較高,我們判斷蘇系房企將持續(xù)深耕省內,擴大省內其他城市的土儲規(guī)模。

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??本土房企省內積極擴張版圖,但存在感較弱,常州上榜蘇系房企最多。根據CRIC監(jiān)測的江蘇省7個地級市銷售額榜單,排名前十的房企中,僅常州市場仍有半數十強席位被蘇系本土房企占據,無錫市場甚至已無本土房企身影。常州上榜的蘇系房企最多,達5個。其中,新城作為常州起家的品牌房企,在當地仍占有一定的市場份額,以118.19億的銷售金額、67.32萬平米的銷售面積、5051套的銷售套數穩(wěn)居三榜冠軍。嘉宏集團和黑牡丹集團也是常州本土房企,穩(wěn)健發(fā)展的同時積極擴張,前者除了鎖定發(fā)展成熟的懷德板塊、恐龍園板塊和市府板塊等,同時還大力布局鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊,致力于打造產品標桿。常州本土房企較多,也與其市場變動有關,13年、14年常州市場因城區(qū)樓盤集中,大量商品房積壓,甚至一度被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”,故較多大型房企未持續(xù)布局常州,反而給本土企業(yè)發(fā)展贏得了機會。

??宿遷市場規(guī)模較小,外來品牌房企較晚布局,萬科、綠地、旭輝等都在2017年之后才進駐。宿遷當地發(fā)展較好的除了新城、紅星這樣早年深耕江蘇的品牌房企,還有富園、安禾等起家宿遷泗陽縣的小房企,但隨著品牌房企加速入局,未來競爭格局或有較大變動。起家徐州當地的房企榜上無名,本土房企雖剩4家,但均起家于省內其他城市。

??在南通,除中南置地持續(xù)霸榜首位,遠創(chuàng)和銀洲也分別憑借在市區(qū)和啟東的中高端項目入榜。南京和蘇州市場規(guī)模處省內前位,外部房企入市較早,市場競爭激烈,但蘇州高新和頤居建設兩家本土房企卻屹立不倒。蘇高新以321.84億元的銷售金額拔得蘇州榜頭籌,為當地唯一破300億元的房企,超出第二名招商蛇口近200億元。得益于上瑞閣、海和云庭、鉑灣瀾庭、山水樾瀾庭等項目實現熱銷,支撐作用較大。頤居建設也是憑借多年口碑打造了多個熱銷項目,但排名已不及金地、萬科等來勢洶洶的頭部規(guī)模房企,位列南京全口徑銷售榜第七。并且,起家南京的全國品牌房企如朗詩、銀城國際和蘇寧置業(yè)排名也不及近兩年新進南京的新希望、卓越等外來房企。無錫市場受外來房企影響最大,本土房企在榜上已不見蹤影,反倒是融創(chuàng)在當地權益銷售超百億,拉開第二名近50億的距離。

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??(3)雙輪驅動拿地是特點,抱團品牌房企沖規(guī)模

??借助商業(yè)基因多元拿地,加大合作開發(fā)力度擴規(guī)模。蘇系房企的投資展現出兩個特征,一是借助商業(yè)基因商住聯(lián)動拿地,雙輪驅動的新城,早年就以吾悅廣場為切入點,至今已開業(yè)百余座,成功在國內商業(yè)地產占據一席之地;弘陽2020年企業(yè)通過收并購和商住聯(lián)動拿地的建面占比也達到了35%,商住聯(lián)動拿地對企業(yè)的土地貢獻比率也很高;而蘇寧置業(yè)依托母公司電器銷售資源,紅星地產借助母公司家居資源,兩家公司有著濃厚的商業(yè)基因,在拿地過程中都起到了助推作用。

??不僅僅是這些規(guī)模房企和擁有母公司強大商業(yè)資源的公司,江蘇的小型房企嘉宏集團也積極借助商住聯(lián)動拿地:2018年至2020年間,企業(yè)在常州市通過招拍掛以及收并購的方式成功斬獲了4幅商住土地,均用于打造企業(yè)的星光系列商住綜合體。針對這些綜合體類型的地塊,嘉宏還專門打造了依托大型城市綜合體的配套資源,選擇城市潛力地段,以大盤的視角和格局打造項目“蔚藍”產品系。另外企業(yè)還借助本土優(yōu)勢,積極參與常州的城市更新改造項目,在2018年4月,集團完成了對安陽里項目的改造,并成功拿到了項目的開發(fā)權。

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??另一個特點是積極與規(guī)模房企合作,抱團聯(lián)合開發(fā)。由于外來房企的持續(xù)進駐,土地價格上漲,本土房企僅靠單打獨斗很難取得市場競爭優(yōu)勢,合作拿地能有效降低拿地成本、擴大銷售規(guī)模、分散風險,也成為蘇系房企重要的拿地手段。以蘇高新為例,雖布局城市有限,但多年的城市深耕積累了口碑和經驗,因此贏得了不少合作機會,尤其是在蘇州,和萬科、招商、仁恒等均有合作項目,也因此在競爭激烈的蘇州市場穩(wěn)住了龍頭地位并取得絕對優(yōu)勢。嘉宏集團同樣與品牌房企保持了積極合作,2019年5月,嘉宏集團與雅居樂合作開發(fā)了高鐵新城項目,之后在2020年3月,企業(yè)通過與南通雅居樂聯(lián)合拿地成功新進駐了南通,與規(guī)模房企合作進駐新城幫助企業(yè)有效降低風險。

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??2、外拓城市數量偏少,偏愛合作模式

??(1)以大本營為中心逐漸外拓,擇滬為第二總部(略)

??(2)積極推進外圍拓展,省內頭部房企已全國化(部分略)

??從單個房企來看,紅星地產、新城控股、中南置地及朗詩地產的全國化布局水平較高,2020年江蘇省內銷售金額貢獻只占不到40%。其中頭部房企如新城控股和中南置地,較早走出江蘇省,開啟全國化布局。紅星地產則是憑借其家居集團紅星美凱龍早年的商業(yè)布局,在建立初始階段就開啟了全國化布局。朗詩地產則是在2007年走出江蘇省開啟全國化布局,其后甚至走出國門在美國布局多個項目,加上總部多遷至上海,省內頭部房企基本上已經擺脫了蘇系房企的標簽。但從長三角區(qū)域的銷售占比來看,除了紅星地產和朗詩地產,其他房企的長三角區(qū)域銷售占比都超過50%,可以看出蘇系房企整體側重布局長三角區(qū)域,對長三角的依賴度較高。

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??(3)早期深耕長三角,外拓新城市合作拿地占比高

??由于蘇系房企大本營多在人口和經濟條件皆比較好的蘇南區(qū)域,因此借由區(qū)域紅利,多數房企在創(chuàng)始初期深耕本省或長三角區(qū)域,之后以長三角為中心逐步向外擴張,并且早期外拓以市場容量更大,風險系數更小的高能級城市為主。以目前蘇系規(guī)模最為突出的新城控股和中南建設為例:

??新城控股1993年起家常州,2003年企業(yè)深耕長三角的戰(zhàn)略,到2010年,企業(yè)共布局了5個城市,其中南京、無錫、蘇州、常州均為江蘇省內城市,另外還有周邊的上海。2011年、2012年新城跨出長三角區(qū)域分別新進入入長沙、武漢兩市,但均是以綜合體項目的形式進駐新城。2013年企業(yè)的擴張仍然是環(huán)繞長三角展開,當年新進入了鎮(zhèn)江、南通以及杭州三城。2014年新進入了長春、南昌、安慶、海口以及青島、濟南兩市,但是其中僅有青島以及濟南是住宅項目,其他四城均以綜合體形式進駐。因此,若是排除綜合體布局項目,可以很明顯發(fā)現新城外拓路徑為首先以常州為核心布局省內及周邊高能級城市,之后逐步向長三角其他城市擴展,首度走出長三角選擇了距離較近的山東的二線城市,相對穩(wěn)健。并且根據企業(yè)年報公布信息,一般企業(yè)綜合體進駐時權益比例均為100%,而通過住宅項目新進南通、杭州、濟南、青島時均采取了合作拿地的形式。

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??中南的擴張之路同樣呈現以長三角為核心,逐步外擴且以高能級城市為主擴張的趨勢。截止至2015年,中南共布局了南通、南京、蘇州、上海、北京五座城市,其中北京僅一個規(guī)模較小的收并購項目,可以看出由于北京距離總部南通距離較遠,企業(yè)的布局還是比較謹慎。在2016年中南置地邁出重要一步,將總部遷至上海,借助上海的金融便利開啟了大刀闊斧的全國化之路。同年中南新進天津、武漢、杭州等熱點二線城市,還嘗試了入駐寧波,但是最終沒能成功。而從企業(yè)的布局的幾座城市而言,整體還是在圍繞總部周邊區(qū)域以及早有落子的北京,管理半徑相對較小。2017年中南置地再度提出“走出長三角”策略,此時企業(yè)的布局范圍更加開闊,當年新進的城市距離總部的距離更加開闊,但是新進的7個城市均為基本面支撐良好的一二線城市。

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??中南也普遍采用合作的方式進駐新城,相較新城而言,中南的合作方式更加多樣。中南合作拓土模式代表城市有寧波、西安、深圳、天津、鄭州等,從其合作模式上來看,中南合作的方式非常多樣:像企業(yè)新進寧波時是通過與德信合作斬獲一塊司法拍賣土地;新進西安、天津是通過收并購項目股權,之后在西安還通過與當地政府簽約合作進一步擴大業(yè)務,涉及特色小鎮(zhèn)、城市更新以及PPP項目合作等多種類型,通過大規(guī)模合作,進駐西安第二年中南銷售額即突破百億;而新進鄭州則是通過與本土房企合作設立合資公司;新進深圳則是通過與地方性房企合作城市更新項目。

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??3、熱衷雙輪驅動模式,產品線普遍標準化

??(1)雙輪驅動協(xié)同發(fā)展,其他多元化力度不高

??蘇系房企整體較為專注地產主業(yè),涉足的多元化范圍相對較窄,基本上主要圍繞地產相關業(yè)務。如蘇州高新涉及地產、節(jié)能環(huán)保、戰(zhàn)略新興產業(yè)、非銀金融與產業(yè)投資。此外,蘇系房企還有一個典型特點為基本上都是“雙輪驅動”協(xié)同發(fā)展。新城控股、弘陽地產、紅星地產和蘇寧置業(yè)等都是地產+商業(yè)運營,地產為商業(yè)引流賦能,反之商業(yè)也能為地產溢價賦能,由此商業(yè)與地產將發(fā)揮協(xié)同效應,打造差異化優(yōu)勢。此外還有起家建筑行業(yè)的中南置地專注房地產開發(fā)+建筑施工,朗詩地產地產+輕資產代建模式,銀城國際則是地產+物業(yè)服務組合。

??部分蘇系房企天生帶有雙輪基因,起家于地產相關業(yè)務。如弘陽集團從紅太陽裝飾城開始,本身具有商業(yè)基因,2003年弘陽·旭日華庭開盤,實現從商業(yè)到地產的跨越,經過20多年的運營,弘陽已經形成了地產開發(fā)跟商業(yè)運營雙輪驅動的構架,截止2020年底已累計開業(yè)6座弘陽廣場,正在籌備開設9座弘陽廣場,位于合肥、徐州、濟寧、煙臺、常州等城市。同樣有紅星地產,從1986年一家家居作坊到2000年“紅星美凱龍”品牌下的第一個商場,通過商場運營的地緣屬性打造自銷地產項目,確定城市綜合體開發(fā)思路。此外還有中南置地,1988年中南置地母公司中南集團起步,前身為建筑包工隊,經過一系列發(fā)展2005年打造地產項目開啟其地產元年。也有蘇系房企是在地產發(fā)展進入一個階段,進入相關多元化行業(yè),通常進入行業(yè)少,基本上選擇方向多為商業(yè)運營、代建、產業(yè)地產等,選擇做深做精。如新城控股經過約15年發(fā)展后將業(yè)務版圖擴展至商業(yè)地產,2015年首度提出雙輪驅動后,新城引入一系列商業(yè)管理方面職業(yè)經理人來提升人力資源和運營效率。2016年聘任元萬達商管常務副總裁陳德力先生任公司副總裁,之后聘任萬達及萬科相關職業(yè)經理人,持續(xù)加碼商業(yè)運營發(fā)展。截止至2020年底,新城共在全國布局了156座吾悅廣場,覆蓋了全國118個城市,初步完成了全國化布局。持有已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場正式達到100座,進入百店時代。朗詩地產則是投入輕資產代建藍海,其綠色科技建筑產品差異化構成朗詩的核心競爭力,未來有望在快速增長的代建市場中獲取更大的市場份額。

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??(2)市場成熟,本土房企多數形成標準化產品線(略)

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??持續(xù)挖掘省內市場

??優(yōu)化雙輪協(xié)同業(yè)務模式

??1、人口虹吸效應強,房地產市場梯度明顯(部分略)

??蘇州、南京、無錫三城經濟持續(xù)向好,人口吸引力強,發(fā)展前景最優(yōu)。具體到各個市而言,我們結合GDP、人口、房地產投資等多項指標,綜合市場情況及購買力情況對城市現行市場和未來前景做出判斷。江蘇市場內分化較為嚴重,不論是當前市場還是未來前景,蘇州、南京、無錫三城都最值得看好,一方面產業(yè)領先,經濟發(fā)展動力強勁,人均GDP分列省內前三,另一方面作為省內強城,科教文衛(wèi)方面也更加發(fā)達,兩大因素影響下,三城人口虹吸效應明顯,戶籍人口比均在1.2以上。另外常州、南通以及揚州表現也比較突出,屬于省內第二梯隊,不過目前三城土拍較熱,尤其4月常州土拍剛剛創(chuàng)下了樓板價新紀錄。徐州當前市場發(fā)展較好,但是由于經濟發(fā)展較為落后,人口持續(xù)外流,隨著棚改的收緊,未來發(fā)展前景會弱于其他幾個經濟強市。

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??2、一二線做規(guī)模三四線做利潤,雙輪驅動增長

??(1)立足長三角區(qū)域,擴大合作尋求契機

??從蘇系房企的布局和擴張情況來看:布局呈現分化態(tài)勢,規(guī)模房企省內布局完善,小房企多據守大本營發(fā)展。13家樣本房企8家都完成了對省內一半以上城市的布局,新城、中南兩大規(guī)模房企已經全面布局省內,弘陽也僅差一座城市即完成全省布局。而嘉宏、蘇高新、南京金融城等規(guī)模較小房企布局均在3城以內,據守本土發(fā)展,戰(zhàn)略上也相對保守,謹慎外拓。

??省外拓展首選長三角地域,以長三角為核心展開全國化,將總部遷往上海作為擴展支點。作為全國最為核心的經濟區(qū)之一,長三角市場體量大且有強大的需求支撐,行情持續(xù)向好。因此蘇系房企外拓時往往首選長三角區(qū)域,像發(fā)展較快的頭部房企新城和中南均是以長三角區(qū)域為核心,逐步擴張全國化。而弘陽、港龍等蘇系房企,也都在戰(zhàn)略中明確要聚焦深耕長三角區(qū)域。而由于長三角的幾大核心城市持續(xù)高熱,因此競爭壓力較大的情況之下不少房企選擇通過合作模式來進駐。

??在“三道紅線”以及“集中供地”等嚴監(jiān)管措施之下,企業(yè)想要實現規(guī)模突圍難度增加,行業(yè)競爭持續(xù)加劇,對房企的綜合能力也提出了更嚴格的考驗,因此我們建議蘇系房企從城市選擇、多元業(yè)務和投資方式等方面做好優(yōu)化:

??在城市選擇上,省內高能級城市以做規(guī)模為主,重點掘金低能級城市。雖然省內的蘇州、南京、無錫3座城市場規(guī)??捎^且前景持續(xù)向好,但是在最新22城集中供地政策要求之下,熱點的土拍競爭更加激烈,利潤空間也被壓縮,小房企想要占據一席之地實屬不易。因此針對這3座城市以及類似的南通、常州等城市而言,企業(yè)可以選擇戰(zhàn)略性進駐,暫時犧牲利潤空間以沖規(guī)模為主,或者是通過與規(guī)模房企合作以及“撿漏”的方式尋求機會。而省內一些三四線城市雖然在江蘇省內處于相對落后的地位,但是基本面也有著良好的支撐,本土房企可以憑借品牌優(yōu)勢,充分發(fā)揮“雙輪驅動”模式優(yōu)點,幫助提升區(qū)域發(fā)展的同時,也可以斬獲利潤空間更加可觀的土地。

??在多元化業(yè)務上,充分發(fā)揮雙輪驅動優(yōu)勢,異地復制成功案例。蘇系房企多元化業(yè)務內容普遍較少,普遍聚焦地產主業(yè)為核心的“雙輪驅動”模式。但是除了新城之外,其他房企在雙輪驅動模式上建樹較少,中南雖然建筑施工業(yè)務規(guī)模較大,但也因此拖累了企業(yè)的債務水平。因此我們建議蘇系房企充分發(fā)揮“雙輪驅動”優(yōu)勢,一是謹慎選擇“雙輪”業(yè)務,二是不斷完善業(yè)務模式,尋求異地擴張,實現彎道超車。

??在投資方式上,積極合作以尋求業(yè)績增長,依托本土優(yōu)勢擴大政府合作。2020年TOP51-100梯隊房企全口徑業(yè)績增速達22.8%,顯著高于權益口徑14.9%。江蘇市場相對發(fā)達,規(guī)模房企布局較多,因此本土房企可以從擴大合作和多元化拿地兩個方向入手。一方面是與規(guī)模房企合作拿地,學習其專業(yè)化和規(guī)范化管理,另一方面減少競爭取得規(guī)模利潤的雙贏。另外作為產業(yè)發(fā)達經濟實力強勁的省份,本土蘇系企業(yè)可以積極與政府接洽,尋求一些產業(yè)勾地以及商業(yè)綜合體拿地機會。

??(2)商業(yè)構筑護城河,新城、弘陽未來可期

??新城控股財務穩(wěn)健,雙輪驅動模式成熟,未來持續(xù)增長可期。目前來講,新城控股作為江蘇省內的龍頭房企,已經向“住宅+商業(yè)”雙輪轉型并且獲得了成功。根據企業(yè)公告數據,截止至2020年底累計開業(yè)及委托管理在營商業(yè)項目超過百座,并且20年新城還推出了更加小型,偏重于日常生活所需商業(yè)需求吾悅生活廣場,進一步豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)。不過需要注意的是,20年底企業(yè)剔除預收賬款后資產負債率為74.1%,超出監(jiān)管指標。雖然新城采取住宅開發(fā)反哺商業(yè)發(fā)展的模式,但由于吾悅廣場多為重資產持有,勢必會沉淀大量的資金,影響企業(yè)現金流,而其商業(yè)仍然處在擴張期,這種壓力會持續(xù)存在,因此在商業(yè)的輕資產化上新城仍要尋求出路,可以結合資產證券化進行一些嘗試。

??弘陽積極合作推動規(guī)模增長,堅持雙輪驅動模式,但商業(yè)規(guī)模上仍需發(fā)展時間。2016年弘陽銷售額僅有150.2億元,而2020年企業(yè)已經實現了865億元銷售,并且成功躋身行業(yè)前50名。而值得關注的是,在2020年企業(yè)仍保持了0.57的拿地銷售比,遠高于百強平均的0.37,為未來持續(xù)的業(yè)績增長打下基礎,并且另外期內企業(yè)持續(xù)嘗試多元拿地方式,通過收并購和商住聯(lián)動拿地建面占比35%。財務方面三項指標均滿足監(jiān)管要求,屬于“綠檔”房企,商業(yè)上,年內新開業(yè)3個商場,同時正在籌備開設9座弘陽廣場,作為蘇系房企中的雙輪驅動另一范本,發(fā)展前景同樣值得看好。

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