[克而瑞] “海西”進(jìn)階第七大城市群，廈福都市圈雙驅(qū)動樓地市熱度延續(xù)

??“十四五”規(guī)劃綱要將海峽西岸城市群更名為粵閩浙沿海城市群，劃定城市范圍沒變，但更突出福建龍頭地位。2020年以來，粵閩浙沿海城市群樓、地市均有所轉(zhuǎn)暖，廈門、泉州等市場更是出現(xiàn)過熱的征兆。未來粵閩浙沿海城市群房地產(chǎn)市場將如何走向？哪些城市市場前景更值得期許？

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??第一章 十年“海西”發(fā)展滯后

??更名“粵閩浙”或步快車道

??……略……

??一、因行政壁壘、核心城市吸附力偏弱，海西城市群發(fā)展進(jìn)度滯后

??早在2009年12月，《海峽西岸城市群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》就已獲得國家發(fā)改委批復(fù)，標(biāo)志著海峽西岸城市群正式建立并上升為國家級城市群。海西城市群橫跨福建、浙江、廣東、江西4省20城，以福州、泉州、廈門、溫州、汕頭為5大中心城市，銜接長三角、珠三角，輻射中西部。

??但十余年來，海西城市群整體發(fā)展進(jìn)度緩慢，以城際鐵路最為典型，規(guī)劃在2020年建成的六條城際鐵路線無一開通，建設(shè)進(jìn)度嚴(yán)重滯后。2015年，國家發(fā)改委批準(zhǔn)福建省建設(shè)6條城際鐵路，包括福州都市圈內(nèi)的F1線、F2線、F3線，廈漳泉都市圈的R1線、R3線以及武建城際鐵路。但直至規(guī)劃期末，除福州-馬尾-長樂機(jī)場城際鐵路（F1線）已經(jīng)開工建設(shè)、泉州-廈門-漳州城際鐵路（R1線）進(jìn)入報建程序外，其余線路仍停留在規(guī)劃階段，R3線更是由于涉軍、投資大、地質(zhì)環(huán)境等原因陷入擱置。

??參照其他城市群發(fā)展經(jīng)驗，城際鐵路等交通路網(wǎng)建設(shè)本應(yīng)是推進(jìn)阻力較小、最容易也最早取得突破性進(jìn)展的，事實上，路網(wǎng)通達(dá)也是推進(jìn)城市群內(nèi)部產(chǎn)業(yè)、人口、文化互融互通的必要前提。由此足以窺見，海西城市群建設(shè)進(jìn)度緩慢、發(fā)展嚴(yán)重滯后。

??究其原因，最大的障礙來自于行政壁壘，就福建省內(nèi)而言，典型如廈漳泉三市，產(chǎn)業(yè)存在重合，城市間競爭大于合作，在缺少協(xié)商機(jī)制和利益共享機(jī)制的情況下各自為政本就不足為奇，更遑論海西城市群橫跨閩、浙、粵、贛四省，各省間利益矛盾更難調(diào)和，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展、互利共贏更是難上加難。

??另外，浙粵贛地區(qū)城市對海西城市群缺乏歸屬感及向心力，核心城市福州、廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與上海、深圳、廣州相差懸殊，與武漢、長沙同樣存在較大差距，其對外省市吸附力明顯偏弱。因此，溫州首選對標(biāo)長三角城市群，上饒、鷹潭、撫州首選對標(biāo)長江中游城市群，麗水、衢州屬長三角城市群的“附庸”，汕頭、潮州、揭陽、梅州則作為粵港澳大灣區(qū)的“附庸”，為長三角城市群及粵港澳大灣區(qū)向好發(fā)展輸送了大批的外來人口。

??二、海西更名粵閩浙沿海城市群，劃定范圍不變突出福建龍頭地位

??2021年，“十四五”規(guī)劃綱要發(fā)布，海峽西岸城市群更名為粵閩浙沿海城市群。從字面意義解讀：出于臺海關(guān)系的考量，海峽西岸對照海峽東岸，原先的定位似乎是福建與臺灣協(xié)同發(fā)展，共同打造海峽兩岸的經(jīng)濟(jì)廊橋。近年來，大陸經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量上福建省已遠(yuǎn)超臺灣省，自然不必再以“西岸”自居。海峽西岸城市群更名為粵閩浙沿海城市群，意味著未來將重點打造粵閩浙沿海城市經(jīng)濟(jì)走廊，對標(biāo)打造成海峽兩岸一串璀璨的明珠。

??相較于更名后的字面意義解讀，更值得關(guān)注的是城市群實際內(nèi)核。從目前官方公布的信息來看，更名后的粵閩浙沿海城市群劃定城市范圍沒有變，但更突出福建龍頭地位。2020年，福建九城GDP總量43908億元，占粵閩浙沿海城市群GDP比重高達(dá)63%，常住人口總量4154萬人，占比超44%。毫無疑問，福建省仍將是粵閩浙沿海城市群的絕對核心。

??2021年2月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》，規(guī)劃中提到2035年將建成京臺高鐵，加速海峽兩岸融合發(fā)展。福州至臺北段線路西聯(lián)合福高鐵，是京臺高鐵的重要支線。

??2020年12月，福州至平潭鐵路通車，平潭縣距離臺灣僅68海里，是大陸距離臺灣主島最近的地區(qū)，福平鐵路通車也標(biāo)志著大陸與臺灣高鐵互通取得更進(jìn)一步進(jìn)展。我們認(rèn)為海峽兩岸經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一已經(jīng)跨出一大步，甚至可以上升為海峽兩岸統(tǒng)一的破冰之舉，由此可見粵閩浙沿海城市群戰(zhàn)略地位不同一般。

??02

??第二章 四大維度解析

??粵閩浙沿海城市群20城基本面

??……略……

??一、經(jīng)濟(jì)：GDP占全國6.9%，城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)弱分化、“中間檔”偏少

??……略……

??二、人口：自然高增但機(jī)械流失，僅廈榕泉溫4城人口凈流入

??據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年，粵閩浙沿海城市群常住人口總量達(dá)到9365萬人，占全國人口比重為6.6%。

??各城市常住人口規(guī)模差距同樣懸殊，溫州、贛州、泉州常住人口數(shù)皆在900萬人左右，而龍巖、南平等半數(shù)以上城市人口總量不到400萬人，鷹潭更是僅有115萬常住人口。

??由于漳州、上饒等5個城市尚未公布2020年戶籍人口數(shù)據(jù)，我們就其余15個城市做分析。整體來看，粵閩浙沿海城市群人口吸引力偏弱，人口呈現(xiàn)小幅外流狀態(tài)，2020年15城常住人口總量6836萬人，略低于戶籍人口總量6867萬人。僅有廈門、福州、泉州、溫州等4個經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市人口凈流入，其余11城人口皆為凈流出，揭陽、梅州常住戶籍人口比更是低于0.8。

??值得一提的是，粵閩浙沿海城市群人口呈現(xiàn)一大共性特征——高出生率。受傳統(tǒng)觀念影響，粵閩浙地區(qū)育齡婦女生育意愿普遍較高，二孩家庭常態(tài)化，20個城市中僅衢州2019年人口出生率低于全國平均水平，廈門、寧德等多城出生率皆在15‰以上。

??三、收入：20城人均收入差距懸殊，溫廈超6萬潮汕約3萬

??……略……

??四、樓市：商品房銷售規(guī)模1.2億平，榕泉溫虔4城超1000萬平

??……略……

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??第三章 20城樓、地市齊轉(zhuǎn)暖

??泉州最熱、漳州庫存仍高企

??……略……

??一、廈門：樓地市同步強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化，今年成交放量、島內(nèi)地價飚至6.7萬元

??……略……

??1、政策：“四限”政策力度嚴(yán)苛，2020年“搶人大戰(zhàn)”升級

??……略……

??2、新房：去年豪宅迎成交大年，今年成交顯著放量但板塊分化加劇

??（本節(jié)有刪減）

??2016年，在地王頻出的刺激下，廈門房地產(chǎn)市場異?；馃?，投資性需求踴躍進(jìn)場，期間廈門房價全國領(lǐng)漲，與南京、蘇州、合肥并稱為二線“四小龍”。而在調(diào)控政策輪番加碼后，投資性需求得到有效遏制，2017年廈門市場陷入低迷，成交同比腰斬。2018年，廈門市場下行壓力不斷加劇，全年成交跌至70萬平方米，創(chuàng)歷史新低。國慶前夕，萬科白鷺郡帶頭降價甩貨，推出107套特價房，交付標(biāo)準(zhǔn)由精裝改毛坯，總價由450-500萬元跌至275-300萬元。

??2019年，在部分項目“漲”勢營銷的助力下，廈門市場有所回暖，成交同比倍增。但供過于求的市場形勢依舊嚴(yán)峻，多數(shù)房企為完成年度業(yè)績指標(biāo)，明顯加大營銷力度，促銷、首付分期、提高分銷傭金比例等動作頻頻，以價換量漸成市場共識。

??2020年，廈門市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖，供應(yīng)開始放量，全年共計30個純新盤首開入市。改善性需求持續(xù)釋放，成交創(chuàng)2017年以來新高，同比增長63%。主要原因在于廈門舊改拆遷全面提速，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就地還建+現(xiàn)金賠償，創(chuàng)造不菲的增量購房需求，并有較強(qiáng)購買力支撐。豪宅市場迎成交大年，全年總價1000萬元以上豪宅成交1926套，創(chuàng)歷史新高。主要原因在于島內(nèi)新房集中供應(yīng)，總價門檻大都千萬級，且售價普遍低于市場預(yù)期，買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。房企營銷步入直播元年，線上售樓處、直播賣房等線上營銷方式迅速鋪開，渠道營銷則貫穿全年，已是加快成交去化的首選方式。

??2021年，廈門市場似有過熱的征兆，成交顯著放量，1-5月累計成交177萬平方米，同比增長209%，較2019年同期也增長240%。隨著5月首場集中土拍火爆收場，樓市成交漸有加快的趨勢，5月成交50萬平方米，創(chuàng)近年來單月新高。在售項目去化速度明顯加快，部分熱銷盤更是捆綁車位，典型如建發(fā)縵云，180平方米以下戶型捆綁1個車位，180平方米以上戶型則捆綁2個車位。

??區(qū)域、板塊市場分化加劇。島內(nèi)市場最熱，新房售價7萬元/平方米，并捆綁2個車位，每個車位80萬元-90萬元，套均總價都在1000萬元附近，泛豪宅化特征愈加明顯。周邊二手次新房售價8萬元/平方米-12萬元/平方米，一、二手價格明顯倒掛。其次臨近島內(nèi)的集美新城、翔安南部新城、海滄馬鑾灣等熱點板塊，房價3.5萬元/平方米-4.5萬元/平方米，并捆綁1個車位，標(biāo)配20萬元-30萬元。2021年以來，島內(nèi)名校出島，將在集美新城、翔安南部新城設(shè)立分校，大幅抬升島外熱點板塊市場熱度。遠(yuǎn)郊板塊配套差，在售項目去化仍困難。同安區(qū)乃是全市的價格洼地，其與島內(nèi)交通連接不便，市場相對封閉，多數(shù)項目售價低于2.5萬元/平方米。

??2021年，各區(qū)域市場全面轉(zhuǎn)暖，成交顯著放量。1-5月，同安區(qū)、海滄區(qū)和集美區(qū)累計成交皆超30萬平方米，同比均實現(xiàn)翻倍增長。翔安區(qū)供需兩旺，累計成交52萬平方米，甚至超越2020年全年成交量。即使是湖里區(qū)，累計成交19萬平方米，這在歷史上實屬罕見。

??3、二手房：與新房基本同頻，19年成交觸底反彈、21年前5月同比增83%

??……略……

??4、土地：2019年以來板塊分化加劇，島內(nèi)實際地價由4.5萬熱炒至6.7萬

??2016年，廈門迎來土地成交大年，每逢土拍必出地王，海滄區(qū)、翔安區(qū)、集美區(qū)和同安區(qū)頻頻刷新區(qū)域單價地王紀(jì)錄，并刷新全市總價、單價地王紀(jì)錄。8月26日，融僑總價42.18億元奪下翔安區(qū)2016XP04地塊，樓板價38345元/平方米，創(chuàng)全市新的單價地王。12月14日，廈門海投總價57億元競得海滄區(qū)H2016P03地塊，問鼎全市新的總價地王。即使是采取“限地價、競配建”的出讓方式，但難掩房企高漲的拿地?zé)崆椋昴┩僚母偁幰琅f激烈，高價地乃至地王仍屢見不鮮。

??2017年，廈門土拍市場明顯降溫，涉宅用地平均溢價率跌至31%，同比下降63個百分點。而受“限地價、競配建”競價方式影響，最高溢價率基本封頂在50%。其中，閩系房企表現(xiàn)突出，合計競得15宗地。建發(fā)、國貿(mào)等本土房企回歸，國貿(mào)更是連拿翔安區(qū)3宗地，金茂、中糧、雅居樂、富力等外來房企均有所斬獲。

??2018年，廈門土拍市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，涉宅用地平均溢價率跌至8%，同比再降22個百分點。盡管下半年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增多，但低溢價乃至底價成交已成市場常態(tài)，全年4成涉宅用地均底價出讓。為了降低市場風(fēng)險，房企聯(lián)合拿地漸成趨勢，典型如華潤、金地和國貿(mào)聯(lián)合體，相繼在海滄區(qū)、翔安區(qū)成功補(bǔ)倉。

??2019年，廈門土拍市場有所回溫，但板塊分化明顯加劇。一方面，島內(nèi)、島外新城板塊土拍市場火熱，房企參拍積極性較高，譬如島內(nèi)出讓3宗優(yōu)質(zhì)地塊，成交樓板價皆超4.2萬元/平方米，并一舉刷新全市總價、單價地王紀(jì)錄。11月19日，中駿總價59.4億元競得湖里區(qū)2019P01地塊，樓板價45103元/平方米，創(chuàng)全市新的單價地王。12月24日，建發(fā)總價75.25億元競得湖里區(qū)2019P05地塊，創(chuàng)全市新的總價地王。另一方面，同安區(qū)、翔安區(qū)東孚板塊土拍遇冷，底價成交已是市場常態(tài)。相對而言，建發(fā)拿地最積極，新增土儲多達(dá)34萬平方米，平安、首創(chuàng)、正榮和中南等4家外來房企均有落子。

??2020年，廈門土拍市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖，優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱情高漲，典型如島內(nèi)出讓4宗優(yōu)質(zhì)宅地，成交樓板價皆超5萬元/平方米，并再次刷新全市總價、單價地王紀(jì)錄。4月22日，中駿總價103.55億元奪下思明區(qū)2020P01地塊，刷新全市總價地王紀(jì)錄。9月29日，中駿總價33億元+配建9200平方米競得湖里區(qū)2020P07地塊，剔除配建后樓板價58824元/平方米，刷新全市單價地王紀(jì)錄。國企、央企積極拿地，新增土儲占比超七成，本地國企建發(fā)連拿6宗地，新增土儲達(dá)33萬平方米，央企寶龍摘得46萬平方米超大體量地塊，央企港中旅首進(jìn)廈門。

??值得一提的是，土地出讓條件更為嚴(yán)苛，部分地塊采取“限房價、限地價、競配建”方式出讓。例如島內(nèi)出讓的4宗地，住宅最高限價70800元/平方米。又如海滄區(qū)H2020P01，住宅最高限價46000元/平方米。

??2021年，住建部發(fā)文對22個熱點城市實施供地兩集中，廈門入圍。5月13日，廈門首批集中供應(yīng)的5宗地全部溢價出讓，平均溢價率達(dá)到29%。島內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊競拍異?；鸨蕹浣ê髮嶋H樓板價均超6萬元/平方米。譬如建發(fā)總價26.3億元+配建面積1.32萬平方米奪下湖里區(qū)2021P03地塊，剔除配建后實際樓板價67546元/平方米，再次刷新全市單價地王紀(jì)錄。

??島內(nèi)住宅最高限價適度上調(diào)，島內(nèi)新晉出讓的思明區(qū)2021P02地塊、湖里區(qū)2021P03地塊，住宅最高限價分別升至71600元/平方米和71800元/平方米，車位單套備案或?qū)⒉坏贸^80萬元/套，但以剔除配建后實際樓板價測算，島內(nèi)項目開發(fā)利潤再度壓縮。本土國企成最大贏家，建發(fā)成功補(bǔ)倉島內(nèi)地塊，國貿(mào)、中海強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合進(jìn)軍島內(nèi)，聯(lián)發(fā)完善區(qū)域戰(zhàn)略布局，斬獲海滄區(qū)H2021P01地塊。

??5、競爭格局：業(yè)績集中度持續(xù)提升，建發(fā)、國貿(mào)等國企占據(jù)主導(dǎo)地位

??……略……

??二、漳州：樓、地市同步轉(zhuǎn)暖市區(qū)房價微漲，角美、開發(fā)區(qū)庫存仍高企

??……略……

??1、政策：全盤限價單價不超2萬元，去年始重啟公積金貼息貸款

??……略……

??2、樓市：成交倍增房價微漲，但高庫存風(fēng)險仍需警惕

??（本節(jié)有刪減）

??漳州房地產(chǎn)市場與廈門基本同頻，市場周期較廈門慢半年。

??2016年，漳州房地產(chǎn)市場全面轉(zhuǎn)暖，并一舉打破長期以來供過于求的市場形勢。而在政策刺激疊加廈門購房需求外溢的助推下，市區(qū)商品住宅成交185萬平方米，創(chuàng)歷史新高。房價出現(xiàn)普漲行情，在售項目紛紛上調(diào)售價，年末市區(qū)成交均價歷史首次萬元大關(guān)。

??2017年上半年，漳州市場持續(xù)火爆，房價呈加速上漲態(tài)勢，整體漲幅超6成，市區(qū)售價在萬元以下的房源近乎絕跡。而在限價、限簽政策打壓下，高端盤價格上升通道關(guān)閉，剛需盤因價格漲幅過大無法取得預(yù)售證，下半年市場陷入調(diào)整期，成交持續(xù)低位運(yùn)行。全年市區(qū)供應(yīng)、成交驟降至70萬平方米附近，皆創(chuàng)歷史新低。

??2018年，漳州房地產(chǎn)市場供應(yīng)恢復(fù)至正常水平，成交持續(xù)低位運(yùn)行，市場競爭愈加激烈，購房者觀望情緒愈加濃重，僅限于部分高性價比樓盤熱銷，二季度以來以價換量項目持續(xù)增多。房價趨勢性回調(diào)，角美、開發(fā)區(qū)全面降價，角美房價由1.7-1.9萬元/平方米跌至1.5-1.6萬元/平方米，尾盤低至1.3-1.4萬元/平方米；開發(fā)區(qū)房價更是由1.7-1.8萬元/平方米跌至1.1萬元/平方米。

??2019年上半年，漳州市場曾短暫回暖，下半年市場漸顯疲態(tài)，新盤扎堆入市，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，去化速度明顯放緩，全年新開盤項目平均去化率約37%。城東與城西兩大主力供應(yīng)板塊庫存風(fēng)險不斷加劇，四季度因蓄客不足項目多以順推入市。在售項目成交去化冷熱不均，品質(zhì)樓盤、高性價比產(chǎn)品去化表現(xiàn)尚可，區(qū)位或者產(chǎn)品優(yōu)勢并不明顯的樓盤去化異常艱難。

??2020年，受廈門市場帶動，漳州市場漸有好轉(zhuǎn)跡象，三季度以來成交明顯回升。但市場供過于求的格局并未根本性改變，以價換量項目持續(xù)增多，價格戰(zhàn)愈演愈烈。全年市區(qū)共計28個項目44批次推新，平均去化率跌至33%。渠道分銷成市場主流，并主推易變現(xiàn)項目，因客戶分流、蓄客難度升級，多數(shù)樓盤推售采取順銷策略。8月，高新區(qū)首批商品房入市，其中聯(lián)發(fā)君領(lǐng)壹號以售價萬元引爆市場，年內(nèi)3次推售，整體去化率達(dá)到89%。

??2021年，漳州市場進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，成交顯著放量。1-5月，市區(qū)累計成交80萬平方米，同比增長158%，較2016年同期也增長34%。得益于土拍市場火熱，地價上漲推升房價上漲預(yù)期，購房者入市態(tài)度積極，新開盤項目去化率明顯提升。在售項目借勢漲價，單頻次加推售價漲幅100-200元/平方米。典型如建發(fā)和著，最后一棟高層售價上漲約1000元/平方米，去化率仍達(dá)到50%。

??薌城區(qū)屬市中心，老城區(qū)拆不動，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)二手房1.8-2萬元/平方米，新房集中在西湖板塊，房價1.3-1.4萬元/平方米。龍文區(qū)屬政府重點規(guī)劃片區(qū)，也是全市價值高地，劃分三大板塊：碧湖板塊，主打景觀及生活配套，房價1.8萬元/平方米；九十九灣板塊，主打河景，房價1.4-1.6萬元/平方米；人民廣場板塊，房價1.3-1.4萬元/平方米。薌城區(qū)、龍文區(qū)購房主力為本地地緣性客戶及周邊縣市，總價不超過200萬，縣城客戶不喜歡貸款，首付愿意多付。

??2021年，主區(qū)域市場轉(zhuǎn)暖，成交顯著放量，房價小幅上漲。1-5月，龍文區(qū)、薌城區(qū)分別成交47萬平方米和26萬平方米，同比均實現(xiàn)翻倍增長。在售項目漲價動作頻頻，平均售價漲幅約500元/平方米。

??角美號稱廈門島外第五區(qū)，在建地鐵2023年通車廈門，8成以上客戶來自于廈門外溢底層剛需，夫妻月收入極限1.5萬元，購房總價區(qū)間100-150萬，總價160萬月供達(dá)7千元便困難。2成首付常態(tài)化，80平方米小三房最受市場歡迎，100平方米以上戶型難去化。開發(fā)區(qū)主打海景、旅居度假，受困于廈漳海底隧道建設(shè)擱淺，疊加2020年疫情突襲，開發(fā)區(qū)市場愈加嚴(yán)峻。2021年，龍海、長泰撤縣設(shè)區(qū)，了斷接軌廈門念想，市場反而更糟。例如龍海市場封閉，年均成交10萬平方米，高價盤去化艱難。

??開發(fā)商被渠道綁架，主城區(qū)在售項目全部上貝殼分銷，成交占比50%-80%，傭金比例2%-4%。角美分銷成交占比超8成，傭金比例達(dá)到5%。開發(fā)區(qū)全國導(dǎo)客難度大，傭金比例8-9%，更有項目傭金比例高達(dá)15%。2021年5月以來，得益于市場好轉(zhuǎn)，房企階段性降傭，降幅0.5%-1%。

??3、地市：去年國企多次兜底、今年土拍現(xiàn)房銷售，聯(lián)發(fā)最激進(jìn)

??自2014年開始，漳州市政府主動調(diào)降供地指標(biāo)。2016年，市區(qū)共計出讓3宗涉宅用地，成交總建面99萬平方米。其中，薌城區(qū)2016P03地塊遭建發(fā)、恒大、大唐等品牌房企哄搶，最終大唐總價13.47億元競得，樓板價8919元/平方米，刷新全市單價地王紀(jì)錄。

??2015-2016年，漳州房地產(chǎn)市場成交火熱，庫存得到有效去化，深耕市區(qū)的品牌房企均陷入土儲告急的困境。2017年，漳州市政府明顯加大市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，土拍競爭異常激烈，實際地價飆升至16710元/平方米。禹洲、融信、恒大等品牌房企均有所斬獲，央企中海首進(jìn)漳州。

??具體而言，3月10日，融信總價16億元競得龍文區(qū)2017P01地塊，樓板價10897元/平方米，刷新全市單價地王紀(jì)錄。4月，土拍首次采取“限地價、競配建”的方式出讓，但難掩房企迫切拿地補(bǔ)倉的熱情。4月27日，禹洲總價12.57億元+配建4.12萬平方米奪下薌城區(qū)2017P07地塊，剔除配建面積后實際樓板價16710元/平方米，大幅刷新全市單價地王紀(jì)錄。隨著廈門調(diào)控政策持續(xù)升級，漳州市場迅速冷卻，房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。6月22日，萬科總價9.21億元摘得薌城區(qū)2017P09地塊，樓板價8014元/平方米，溢價率低至2%，且無配建面積。

??2018年，漳州土拍采取“限地價、定配建、競房價”、“限房價、競地價”、“價高者得”等多種方式出讓，但由于樓市下行壓力加劇，土拍市場同步轉(zhuǎn)冷，平均溢價率驟降至3%，更有2宗優(yōu)質(zhì)地塊流拍。例如1月30日，國貿(mào)在搖號環(huán)節(jié)搖中了龍文區(qū)2017P10地塊，總價13.35億元，樓板價10893元/平方米，限售價18883元/平方米。

??值得一提的是，2018年漳州共計出讓3宗“安得廣”地塊，受讓方分布為世茂、中梁和大唐，最高銷售均價不超過7520元/平方米，意在解決來漳創(chuàng)業(yè)人士、優(yōu)秀人才的居住問題，并有條件地向低收入住房困難家庭提供住房。

??2019年，漳州土拍延續(xù)“限地價、競房價”、“限房價、競地價”等多種出讓方式。土拍熱度顯著分化，龍文區(qū)兩宗地溢價率突破100%，例如融創(chuàng)、國貿(mào)聯(lián)合體總價18.1億元競得閩南水鄉(xiāng)E地塊，樓板價9407元/平方米，溢價率高達(dá)135%，住房限價18000元/平方米。薌城區(qū)共計出讓6宗地，包括2宗安置房用地以及1宗“安得廣”地塊，平均溢價率大幅回落至20%。新成立行政區(qū)的高新區(qū)迎來首批涉宅用地供應(yīng)，聯(lián)發(fā)、金盞置業(yè)各拿1宗地，最高樓板價達(dá)到5458元/平方米。龍湖、融創(chuàng)、聯(lián)發(fā)首進(jìn)漳州市區(qū)，聯(lián)發(fā)更是在龍文區(qū)和高新區(qū)連拿2宗地。

??2020年，漳州土拍市場明顯降溫，平均溢價率降至11%，低溢價率乃至底價成交常態(tài)化。國企多次兜底，本地國企漳州城投分別在文龍區(qū)、薌城區(qū)兜底連拿2宗地，例如薌城區(qū)2020P06地塊二次“回爐”，樓板價由10211元/平方米降至9010元/平方米，最終由漳州城投底價競得，住房限價22000元/平方米。外來房企均聯(lián)合深耕型房企進(jìn)入市區(qū)，陽光城、三木均攜手大唐首進(jìn)市區(qū)拿地。安置房用地反遭哄搶，2宗安置回購地溢價率均達(dá)到68%和48%。

??2021年，漳州土拍市場明顯轉(zhuǎn)暖，前5月市區(qū)共計出讓6宗涉宅用地，平均溢價率達(dá)到53%。聯(lián)發(fā)拿地態(tài)度最為激進(jìn)，分別在薌城區(qū)西湖板塊、高新區(qū)南湖板塊連拿3宗地，意在沖擊業(yè)績規(guī)模，縮小與建發(fā)之間的業(yè)績差距。其中，2021P04地塊、2021P05地塊溢價率分別達(dá)到78%和73%，2021P03地塊則由總價5.95億元+配建2.05萬平方米代價競得，樓板價12337元/平方米。

??土地出讓規(guī)則多樣化，新增“競預(yù)售面積、搖號、搭配安置房”等競價方式，既體現(xiàn)了一地一策精細(xì)化調(diào)控，又敦促開發(fā)商理性拿地。隨著準(zhǔn)入門檻提高，強(qiáng)資本及強(qiáng)運(yùn)營房企成最大贏家。5月20日，新城首進(jìn)漳州，總價19.3億元搖號競得龍文區(qū)2021P01地塊，樓板價5294元/平方米，其中商業(yè)需主體結(jié)構(gòu)封頂，購物中心滿鋪開業(yè)，住宅方可預(yù)售。

??4、競爭格局：建發(fā)多區(qū)域輪動高居業(yè)績榜首，特房、正榮單盤爆破躋身TOP10

??……略……

??三、泉州：政府強(qiáng)管控下樓、地市高燒不退，東海板塊全民炒房

??……略……

??1、政策：四限全面發(fā)力且力度嚴(yán)苛，搖號保剛需及人才購房

??……略……

??2、樓市：一二手價格倒掛泉州火爆打新，輻射晉江、石獅市場轉(zhuǎn)暖

??2016年，在地王和棚改催化下，泉州樓市步入快速上行通道，年內(nèi)，泉州還出臺了購房補(bǔ)貼和人才補(bǔ)貼，助力購房需求加速釋放，2016年全年市區(qū)商品住宅成交面積重回229萬平方米高位。

??2017年，泉州房地產(chǎn)市場熱度較2016年有增無減，但受限簽政策制約，全年成交面積同比下降12%。由于廈門、福州等城市房價大幅躍升、購房門檻提高，投資客轉(zhuǎn)而涌入泉州，一時間，住宅庫存消化殆盡，項目基本逢開必?fù)尅?/p>

??2018年上半年，經(jīng)歷輪番政策打壓，泉州樓市仍然維持高熱，核心區(qū)域一房難求，城東、東海等熱門板塊日光盤頻現(xiàn)，進(jìn)入下半年，泉州樓市開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷跡象，邊郊、核心區(qū)域市場冷熱顯著分化。

??2019年，泉州房地產(chǎn)市場維持低溫運(yùn)行，且區(qū)域分化加劇，鯉城、豐澤等核心區(qū)域項目銷售表現(xiàn)不俗，尤其是鯉城區(qū)，大量棚改拆遷戶持幣入市，新開盤項目平均去化率超95%，反觀邊郊市場明顯供過于求，典型如臺商投資區(qū)，開盤平均去化率僅47%。

??2020年，疫后泉州樓市迅速復(fù)蘇，二手房市場率先回暖，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)二手學(xué)區(qū)房價格跳漲，最高達(dá)到4萬元/平方米，受新房限價影響，一二手房倒掛的價格差距不斷拉大，買到即賺到預(yù)期下泉州樓市開啟“打新熱”。隨著周邊縣市房價普漲，安溪房價最高突破2萬元/平方米，打開泉州房價想象空間，泉州樓市全面轉(zhuǎn)暖，即便是邊郊區(qū)域的在售項目去化明顯提速，前期折扣紛紛回收。

??2021年，泉州樓市轉(zhuǎn)向火熱，1-5月，泉州市區(qū)商品住宅成交面積突破110萬平方米，同比增76%。新房供應(yīng)嚴(yán)重不足，甚至階段性斷供，進(jìn)一步加劇置業(yè)者恐慌心理，多數(shù)購房者被迫放棄理性思考，心態(tài)轉(zhuǎn)為“搖哪買哪”，全城參與認(rèn)籌，致使搖號中簽率繼續(xù)走低。

??聚焦泉州下轄縣市，房地產(chǎn)市場走勢大體與泉州市區(qū)保持一致，但周期上滯后3-6個月。典型如晉江，接壤泉州經(jīng)開區(qū)，與鯉城區(qū)也僅一江之隔，池店、橋南等板塊全面承接泉州市區(qū)外溢購房需求，2020年下半年，晉江房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)暖，2021年春節(jié)后轉(zhuǎn)向持續(xù)火爆，市場一房難求，典型如中南天樾?君和項目，剛需搖號中簽率7:1，非剛需中簽率僅20:1。2021年前5月，晉江商品住宅成交面積達(dá)到119萬平方米，同比增68%，較2019年同期增42%。

??石獅相較晉江，房地產(chǎn)市場周期變化更緩半拍。2021年，石獅樓市才開始轉(zhuǎn)暖，各項目到訪量、成交量皆呈翻倍式增長，客戶決策周期明顯縮短，1-3天即可完成購房決策。城東板塊更是火熱異常，不少項目捆綁車位銷售，建發(fā)泱著2月入市，300套房源引來千人搖號。

??3、地市：供地趨緊逢拍必?fù)專?0年來泉州、晉江和石獅再創(chuàng)新地王

??2011年-2020年，泉州政府主動并嚴(yán)格控制宅地供應(yīng)規(guī)模，主城區(qū)年均成交建面僅為167萬平方米，供地趨緊、房企進(jìn)駐意愿強(qiáng)烈，致使泉州土拍持續(xù)高熱。

??2015年12月，央企保利以總價21.7億元奪下豐澤區(qū)2015-18號地塊，樓板價達(dá)到6757元/平方米，刷新泉州市區(qū)總價地王紀(jì)錄。

??2016年，泉州極限壓減供地規(guī)模，全年市區(qū)僅出讓兩宗涉宅用地，總建面僅25萬平方米，兩幅地塊皆遭眾房企哄搶，最終成交溢價率分別達(dá)到132%和215%，洛江區(qū)LJ2016-01-02地塊更是以7597元/平方米的樓面價刷新洛江區(qū)地王記錄。

??2017年，泉州調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)，減少市區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，轉(zhuǎn)而批量供給邊郊地塊，為地市降溫。全年涉宅用地成交建面140萬平方米，溢價率較2016年的畸高水平有所回落，但仍維持在55%的高位。

??2018年上半年，泉州地市維持高熱，房企拿地態(tài)度頗為激進(jìn)，土拍競爭格外激烈，典型如臺商投資區(qū)S2017-07地塊，經(jīng)歷571輪競拍方才出讓，刷新泉州土拍輪數(shù)之最。下半年，泉州土地市場略有降溫，出讓地塊區(qū)位不佳，房企拿地積極性下降，溢價率有所回落。

??2019年，泉州土地供應(yīng)保持低位運(yùn)行，全年僅成交14宗涉宅用地，成交建面181萬平方米，房企拿地保持理性，成交平均溢價率33%，同比回落27個百分點。

??2020年，泉州土拍持續(xù)升溫，盡管供地結(jié)構(gòu)仍趨向邊緣化、“限房價競地價”限制利潤空間，房企參拍熱情依然高漲，基本逢拍必?fù)尅?宗宅地樓板價破萬，入圍泉州宅地單價TOP10榜單，12月，中駿競得豐澤區(qū)2020-8號地塊，成交樓板價16481元/平方米，住宅毛坯限價22000元/平方米，刷新泉州單價地王紀(jì)錄，同時突破了區(qū)域限價天花板，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場看漲預(yù)期。

??2021年前5月，泉州土拍熱度有增無減，三宗宅地平均溢價率高達(dá)85%。其中，臺商投資區(qū)S2020-22號地塊吸引21家品牌房企激烈爭奪，最終成交溢價率高達(dá)121%，并以8827元/平方米的樓板價問鼎區(qū)域單價地王。

??晉江歷年來供地同樣緊俏，涉宅用地消化周期低于1年。晉江土地市場長期保持高熱，即便是在樓市相對低迷的年份，房企參拍熱情依然不減，典型如2020年4月出讓的P2019-36號地塊，引來19家品牌房企166輪爭奪。

??2021年1-5月，晉江土拍更是異?；鸨?，5宗已出讓地塊平均樓板價達(dá)到8877元/平方米。萬科以12089元/平方米的樓面價摘得P2021-28號地塊，刷新晉江單價地王紀(jì)錄，而該地塊住宅毛坯限價僅為15099元/平方米。

??石獅土地市場表現(xiàn)與泉州、晉江有所差異。2018，石獅迎來土拍大年，涉宅用地成交建面達(dá)71萬平方米，單價地王記錄被龍湖、旭輝接連刷新至6327元/平方米。2019年，石獅繼續(xù)大量供地，但由于地王項目入市遇冷，房企競拍積極性普遍不高，基本底價成交。

??2021年以來，石獅共成交3宗涉宅用地，房企競拍熱情高漲，寶蓋、靈秀兩宗土地皆拍至封頂限價，并轉(zhuǎn)入競配建階段，寶蓋塘后地塊隱性樓板價達(dá)到7637元/平方米，刷新石獅單價地王紀(jì)錄。

??4、競爭格局：品牌與本土房企業(yè)績均分，源昌榜首保利世茂穩(wěn)居TOP3

??……略……

??四、莆田：主城區(qū)精裝、綁車位溢價，外圍房價微漲，土拍拼“馬甲”

??……略……

??1、政策：有收有放，六年一戶給學(xué)區(qū)房降溫并嚴(yán)控裝修質(zhì)量

??……略……

??2、樓市：成交倍增，主城限價盤精裝、車位溢價，外圍漲500元/平

??……略……

??3、地市：土拍限制精裝房源比重，雪津板塊搖號拼“馬甲”

??……略……

??4、競爭格局：建發(fā)正榮保利業(yè)績領(lǐng)跑，中南成“黑馬”

??……略……

??五、溫州：去年來樓地市皆轉(zhuǎn)暖，郊縣土拍封頂價出讓房價補(bǔ)漲

??……略……

??1、政策：配售人才房5-7折但限售10年，隱形限價主城區(qū)“一口價”

??……略……

??2、樓市：2019年以來成交持續(xù)放量，板塊分化加劇南湖最火爆

??……略……

??3、地市：去年土拍升溫德信奪新地王，今年熱門宅地均封頂價出讓

??……略……

??4、競爭格局：業(yè)績排名劇烈波動，華鴻躍居榜首、新城穩(wěn)居TOP3

??……略……

??04

??第四章 粵閩浙沿海城市群將崛起

??更看好廈漳泉、福寧莆都市圈

??……略……

??一、粵閩浙進(jìn)階第七大城市群，廈漳泉、福寧莆都市圈雙輪驅(qū)動

??在已經(jīng)獲批的19個城市群中，長三角城市群無疑是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。2020，長三角城市群GDP總量高達(dá)21.2萬億元，遙遙領(lǐng)先于其他城市群。長江中游、粵港澳、京津冀和中原這四大城市群為中國經(jīng)濟(jì)的第二增長極，2020年GDP總量皆超8萬億元，較長三角城市群猶存巨大的經(jīng)濟(jì)能級落差。

??粵閩浙沿海城市群已然進(jìn)階為中國第七大城市群?；涢}浙沿海、成渝和山東半島這三大城市群為中國經(jīng)濟(jì)的第三增長極，2020年GDP總量都在6-7萬億元之間，與長江中游、粵港澳、京津冀和中原這四大城市群的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距并不大。其中，粵閩浙沿海城市群GDP總量接近7萬億元，反超成渝城市群，穩(wěn)居中國經(jīng)濟(jì)的第七大城市群。

??第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，長三角、中原這兩大城市群人口規(guī)模優(yōu)勢顯著，2020年常住人口總量分別為1.7億人和1.6億人，明顯高于其他城市群。長江中游、京津冀和成渝這三大城市群人口吸附效應(yīng)不斷強(qiáng)化，2020年常住人口總量皆超1億人。

??粵閩浙沿海城市群同樣是中國人口的第七大城市群，2020常住人口總量達(dá)到9365萬人，在已獲批的19大城市群中暫居第七位。值得一提的是，粵閩浙沿海城市群本地居民生育意愿強(qiáng)烈，年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，人口發(fā)展紅利著實可期。

??粵閩浙沿海城市群或?qū)⒈蛛p輪驅(qū)動的發(fā)展戰(zhàn)略，重點打造廈漳泉、福寧莆兩大都市圈。2020年，廈漳泉、福寧莆兩大都市圈GDP總量分別為2.1萬億元和1.5萬億元，占粵閩浙沿海城市群GDP總量的比重分別為30%和22%；常住人口總量分別為1900萬人和1465萬人，占比分別為20%和16%?？梢云谠S的是，未來廈漳泉、福寧莆兩大都市圈將成新一輪發(fā)展高地，經(jīng)濟(jì)體量有望進(jìn)一步擴(kuò)容，外來人口也將加速聚集，拉動粵閩浙沿海城市群邁上一個新的臺階。

??二、市場熱度慣性延續(xù)但板塊分化加劇，廈榕溫莆成交有望創(chuàng)新高

??2021年以來，粵閩浙沿海城市群房地產(chǎn)市場近乎全面轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)放量，熱點城市房價步入上行通道。1-5月，10個重點監(jiān)測城市成交顯著放量，除泉州較2019年同期微跌5%之外，其余城市均實現(xiàn)較大比例增長，漲幅都在30%以上，廈門、漳州和衢州更是實現(xiàn)翻倍增長。

??粵閩浙沿海城市群土拍市場同樣火熱，房企拿地?zé)崆楦邼q，溫州熱門宅地均以封頂價出讓，莆田熱點板塊土拍拼“馬甲”，廈門、晉江、石獅等更是刷新全市單價地王紀(jì)錄，地價上漲倒逼房價上漲預(yù)期。

??展望未來，短期內(nèi)粵閩浙沿海城市群房地產(chǎn)市場有望延續(xù)高熱度，2021年成交或?qū)⒊掷m(xù)放量，廈門、福州、溫州、莆田等或?qū)?chuàng)近年來新高。但區(qū)域、板塊市場分化加劇，主城區(qū)成交去化問題不大，遠(yuǎn)郊片區(qū)猶存一定的去化壓力。

??具體而言，廈門房地產(chǎn)市場有望保持高熱度，一、二手房成交或?qū)⒊掷m(xù)高位運(yùn)行。預(yù)計2021年新房成交或?qū)⑼黄?50萬平方米，二手房成交或?qū)⑼黄?00萬平方米，雙創(chuàng)2017年以來新高。不過，區(qū)域、板塊市場還將持續(xù)分化，島內(nèi)以及臨近的集美新城、翔安南部新城、海滄馬鑾灣等熱點板塊市場或?qū)⒊掷m(xù)火熱，遠(yuǎn)郊板塊猶存一定的去化壓力。

??福州房地產(chǎn)市場或?qū)⒊掷m(xù)轉(zhuǎn)暖，成交也將持續(xù)高位運(yùn)行，預(yù)計2021年成交面積有望突破400萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高。而受限價政策影響，房價或?qū)⒗^續(xù)走穩(wěn)，限價盤將再現(xiàn)搶購熱潮。

??泉州房地產(chǎn)市場或?qū)⒊掷m(xù)火熱，但由于主城區(qū)供貨斷檔，成交上行幅度有限。鑒于主城區(qū)一、二手價格全面倒掛，買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈，打新市場或?qū)⒊掷m(xù)火爆，尤其是東海板塊，投資性需求仍將踴躍進(jìn)場。鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊市場相對封閉，置業(yè)群體主要來自于本地地緣性客戶，成交或?qū)②厔菪宰叻€(wěn)。

??2021年，莆田、溫州房地產(chǎn)市場或?qū)⒂瓉沓山淮竽?，預(yù)計全年成交面積或?qū)⒎謩e達(dá)到300萬平方米和1000萬平方米，皆創(chuàng)歷史新高。但區(qū)域市場或?qū)⒊掷m(xù)分化，典型如莆田，主城區(qū)市場前景值得期許，限價盤仍將通過精裝、車位軟綁等方式溢價，外圍片區(qū)房價普漲后，或?qū)⒌贡瓶只判再彿啃枨螅山换驅(qū)⒊掷m(xù)高位運(yùn)行。

??2021年1-5月，漳州成交倍增房價微漲，但由于市場供過于求的格局難以實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，成交或?qū)⒏呶怀址€(wěn)，房價進(jìn)一步上漲的空間著實有限。值得擔(dān)憂的是，漳州高庫存風(fēng)險仍需警惕，尤其是角美、開發(fā)區(qū)庫存高企，去庫存壓力依舊不容小覷。