[克而瑞]?從婚育數(shù)據(jù)看典型城市需求邏輯特征——以北京、杭州、成都為例

??婚育是推動住房需求入市的重要動力，但是受婚育觀念、社會年齡結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)變化等因素影響，近年來新婚人數(shù)快速下滑，與之相關(guān)的住房需求也正在面臨著巨大變化；并且受到人口結(jié)構(gòu)、戶籍政策、房價水平、住房限購等因素影響，新婚家庭的變化對各城市樓市需求影響各不相同。本文將從婚姻和房地產(chǎn)量、價、結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)性切入，以此進一步分析典型城市的需求發(fā)展特征，給出婚育視角的相關(guān)評價和結(jié)論，以供企業(yè)參考。

??01

??婚房仍是購房需求的“基本盤”

??人口流動背景下各地表現(xiàn)各異

??隨著婚育觀念的改變，我國結(jié)婚率近年來明顯下滑，全國結(jié)婚對數(shù)在2019年已跌破1000萬對，2020年僅有813萬對，同比再降12%。盡管結(jié)婚人數(shù)在下降，但傳統(tǒng)觀念影響下，買房仍是結(jié)婚人群特別是初婚群體考慮的頭等大事，由結(jié)婚帶來的購房需求仍將是房地產(chǎn)市場購房需求的重要支撐。值得注意的是，在地域觀念、經(jīng)濟發(fā)展、房價水平等多方面因素影響下，特別是近年來各地搶人大戰(zhàn)、人口流動加速的背景下，各地的結(jié)婚率已經(jīng)呈現(xiàn)出較明顯的差異，購房需求也會受到相應的影響。

??1、初婚人數(shù)進入快速下滑周期，但中長期仍將是購房需求重要支撐

??在結(jié)婚人群中，初婚群體的住房需求最有可能轉(zhuǎn)化為購房需求，也是房地產(chǎn)行業(yè)所最為關(guān)心的。聯(lián)系2001年~2020年以來內(nèi)地居民初婚登記人數(shù)來看，2013年以后我國的初婚人數(shù)便呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢，近五年年均減少量接近180萬；截止至2020年末，全國內(nèi)地初婚人數(shù)僅有1226萬人，較五年前減少了四成多。

??雖然初婚人數(shù)在下降，但聯(lián)系近年來住宅成交量來看，初婚人群仍然是房地產(chǎn)市場的購房主力之一。具體而言，我們將初婚人數(shù)轉(zhuǎn)化為初婚對數(shù)，與住宅成交套數(shù)進行交叉對比來看。2020年初婚對數(shù)達613萬對，意味著613萬套的新婚家庭住宅需求，當年商品住宅成交套數(shù)約為1358萬套，對比來看，占比接近5成。并且在房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制下，自住需求在市場需求中的勢必會占據(jù)越來越重要的位置，而初婚人群正是剛需的主要社會體現(xiàn)方式。以此來看，婚房需求在中長期內(nèi)仍將是房地產(chǎn)市場的主力需求之一。

??2、浙江、遼寧年輕人成家更“難”，初婚率位居全國倒數(shù)（略）

??3、人才落戶助杭州初婚率省內(nèi)領(lǐng)先，高房價門檻下成都初婚率省內(nèi)落后（略）

??4、“借地”生子扎堆京滬，北上對年輕人吸引力仍然居前（略）

??5、小結(jié)：各地結(jié)婚率數(shù)據(jù)的另一面，是新建家庭住房需求的遷徙與波動（節(jié)選）

??在大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)控日益收緊的背景下，本地戶籍結(jié)婚群體更是各地市場優(yōu)質(zhì)剛需的重要構(gòu)成。各省市的初婚率水平呈現(xiàn)出明顯的差異性，如沿海地區(qū)初婚率往往較低，西部省份的婚姻登記人數(shù)占常住人口的比例則明顯高于全國平均。除了地域婚姻觀念等因素所在的差異外，也和結(jié)婚登記需要雙方中有一方為本地戶籍的政策有關(guān)，未取得本地戶籍的外來年輕人登記結(jié)婚大多需要返回戶籍所在地，導致外來人口規(guī)模較大的大城市常住人口新婚家庭遠高于戶籍婚姻登記人數(shù)。因此，這種差異性也從側(cè)面反映出了人口流動背景下新建家庭住房需求也在隨之遷徙。

??受此影響，為了準確評估典型城市的新建家庭購房需求，我們在考慮戶籍婚姻人數(shù)的基礎(chǔ)上結(jié)合了各城市的常住人口出生率，以加入人口流動因素的影響。通過上文中的梳理，我們發(fā)現(xiàn)大部分樣本城市的初婚率都低于全省水平，典型如成都，2019年初婚率低于全省0.08個百分點；不過，也有一些城市表現(xiàn)相反，如杭州，受近年來數(shù)字經(jīng)濟快速發(fā)展、年輕人才持續(xù)流入影響，杭州的初婚率反而高于浙江省平均水平。此外，對于北京這樣落戶門檻高、外來人口規(guī)模也偏高的城市，分析近年來婚育數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，雖然北京的初婚率位于較低水平，但外來三口之家規(guī)模卻在快速上漲，這也意味著在高房價水平下，北京依然擁有著強大的家庭人口凝聚力，大量多代家庭的潛在購房需求仍在累積。

??02

??北京——婚房需求仍遠大于新房成交

??離婚變化成為二手房“晴雨表”

??為了研究外來人口比較多的城市婚育情況對于商品房市場的影響，本章節(jié)選取了外來人口規(guī)模龐大的北京為例，進一步研究其婚育規(guī)模與商品房成交規(guī)模、價格變動和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系。另外，考慮到北京限購相對寬松（離婚滿一年即可算首套），相當一部分人群通過離婚獲取首套購房資格，因此離婚數(shù)據(jù)與二手房成交規(guī)模之間也具有一定的相關(guān)性，下文也對此進行了詳細研究。

??1、近十年初婚家庭數(shù)量達新房成交規(guī)模1.8倍，成為城市剛需堅實支撐

??與全年大趨勢基本一致，北京的初婚人口數(shù)量也進入快速下滑周期。2019年，北京初婚人口有14.2萬人，較2011年下降了51%，較全國同期39%的降幅高出12個百分點，由此可見，經(jīng)濟發(fā)達的超大城市年輕群體結(jié)婚意愿更低。

??與此同時，商品住宅成交套數(shù)也呈現(xiàn)明顯的下降趨勢。但考慮到住宅市場受政策調(diào)控的影響較大，波動性更強，因此我們在分析初婚人口規(guī)模與商品住宅成交規(guī)模之間的關(guān)聯(lián)性時，我們用近十年的累積數(shù)據(jù)來評估。經(jīng)過測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：近十年初婚家庭數(shù)量約111.2萬對，這一數(shù)值是同時期新房成交套數(shù)61.5萬套的1.8倍?？紤]到初婚家庭一般都有購置房產(chǎn)的需求，由此可見初婚人群對城市房地產(chǎn)市場尤其是剛需市場起到堅實的支撐作用。

??2、房價與初婚人數(shù)高度負相關(guān)，房價漲幅較小的2014年初婚人數(shù)增加了1%

??初婚人數(shù)的變動不僅與商品住宅成交規(guī)模之間密切相關(guān)，還對北京房價的變動起到了重要的作用。通過對北京初婚人數(shù)和房價之間的變動情況進行相關(guān)性研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：房價與初婚人數(shù)高度負相關(guān)，兩者之間的相關(guān)系數(shù)為-0.59。即房價漲得快時，初婚人數(shù)下行速度加快；典型如2016年，北京房價大漲23%，嚴重影響了購買力，當年初婚人數(shù)明顯下降，較2015年下降了13%，創(chuàng)下了當時初婚人數(shù)新低，僅有20.1萬人，較2011年降幅超三成。

??而房價漲的慢時，初婚人數(shù)減少的就比較慢，部分年份甚至小幅增加。典型如2014年，房價表現(xiàn)相對平穩(wěn)，漲幅僅有6%，明顯低于往年，在此影響下，初婚人數(shù)一改常年下降趨勢，較2013年增加1%，增至25.4萬人。

??由此也可以看出，高房價對于結(jié)婚的“抑制”作用是十分顯著的，房價大漲，初婚人數(shù)加速下降，并且在高房價之下，這種聯(lián)系越發(fā)密切；而房價相對平穩(wěn)之時，結(jié)婚人數(shù)的下降速度也隨之趨緩。

??3、近年常住戶籍人口比小幅下降，但流動人口生子數(shù)量仍在持續(xù)上升

??受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、子女就學難、房價飆升等因素的影響，近5年北京的外來人口有減少的趨勢，2017、2018、2019年常住人口數(shù)量均呈負增長，而同期大部分年份戶籍人口基本呈現(xiàn)增長趨勢（由于“二胎”放開，2016年戶籍人口增速較快，2017年戶籍人口略有小幅下降），常住戶籍人口比由1.61降至1.54，北京外來人口流入有變緩的趨勢。

??而從生育情況來看，同期新生兒（常?。┏趸椋☉艏┍却_在不斷上升，由2015年的1.35升至2019年1.97，即便是在二胎生育量回落的2018、2019年，新生兒/初婚比也是在加速上升的，說明仍然有較多的生子家庭在北京留下，北京對年輕人群的吸引力依舊有增無減。

??4、新婚推動需求釋放，130㎡以下新房成交與初婚人數(shù)同升降

??通過對近十年初婚數(shù)據(jù)與當年新房成交數(shù)據(jù)進行關(guān)聯(lián)性分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：兩者之間的相關(guān)系數(shù)高達0.64，關(guān)聯(lián)性十分強。進一步來看，我們又對初婚女性數(shù)據(jù)和前一年新房成交數(shù)據(jù)進行關(guān)聯(lián)性分析，相關(guān)系數(shù)更強，高達0.88，這更加佐證了初婚家庭對于新房市場的支撐作用之強。

??就細分不同面積段產(chǎn)品來看，無論是初婚人數(shù)與新房成交規(guī)模的相關(guān)性，還是新婚女性與前一年新房成交套數(shù)的相關(guān)性來看，除70-90平方米面積段產(chǎn)品之外，其余面積段產(chǎn)品成交套數(shù)與初婚人數(shù)保持同步升降。

??對比初婚人數(shù)與各面積段新房成交套數(shù)相關(guān)性來看，其與70-90平方米產(chǎn)品的相關(guān)性僅有0.23，而其與90平方米以上面積段產(chǎn)品的相關(guān)系數(shù)均在0.67以上，尤其是其是90-110平方米的產(chǎn)品相關(guān)系數(shù)更高，同步性更強，相關(guān)系數(shù)高達0.78，居于各面積段產(chǎn)品相關(guān)系數(shù)之首。

??究其原因，很大程度上是由于近5年北京新房市場波動性較大，而70-90平方米產(chǎn)品本身是成交主力產(chǎn)品，其波動性更大，尤其是2017年成交套數(shù)降至7112套，而隨著市場的復蘇，加之房價水平快速上漲，居民購買力受到影響，婚房產(chǎn)品被迫“降級”，70-90平方米的小戶型適婚產(chǎn)品在2019年又變得十分暢銷，成交套數(shù)高達33759套，僅次于2015年的歷史高位。

??5、2013年以來二手房成交與離婚人數(shù)波動同步，70-90平方米尤為明顯

??就二手房市場來看，其成交規(guī)模與結(jié)婚數(shù)量、初婚數(shù)量相關(guān)性不大，但與離婚對數(shù)有一定的關(guān)聯(lián)性，相關(guān)系數(shù)為0.50，二手房成交總規(guī)模與離婚人數(shù)波動同步。同樣將產(chǎn)品按照面積段細分，70-90平方米產(chǎn)品成交規(guī)模與離婚人數(shù)的相關(guān)性最強，高達0.67，而其余面積段產(chǎn)品與離婚人口的關(guān)聯(lián)度不大，相關(guān)系數(shù)多在0.5以下。

??尤其是2013年以來，70-90平方米產(chǎn)品成交套數(shù)與離婚對數(shù)的相關(guān)性高達0.84，R2=0.70，擬合度十分高。究其原因，主要在于北京限購整體上相對寬松，即使2017年限購加碼之后，家庭離婚滿一年就可以首套名義購房，因此離婚規(guī)模與二手房交易規(guī)模存在一定的關(guān)聯(lián)性。而70-90平方米產(chǎn)品本身就是二手房市場的主力產(chǎn)品，加之家庭二套房購買能力有限，在購買偏好上也比較偏向這種總價低的宜居類二房、三房產(chǎn)品，因此離婚規(guī)模與這類產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性最強。

??6、小結(jié)：初婚偏好90-110平方米新房產(chǎn)品，離婚偏好70-90平方米

??由于北京房價水平相對較高，房價收入比在全國居于前列，高房價對于結(jié)婚的“抑制”作用是十分顯著的，房價與初婚人數(shù)之間存在著明顯的負相關(guān)，即房價大漲，初婚人數(shù)明顯下降，并且在高房價之下，這種聯(lián)系越發(fā)密切。在此影響之下，北京初婚人群購房需求實際轉(zhuǎn)化率較其他城市偏低，近十年初婚家庭數(shù)量約111.2萬對，而同時期新房成交套數(shù)61.5萬套，實際購房需求轉(zhuǎn)化率僅有55%。

??就產(chǎn)品方面，初婚人數(shù)規(guī)模與新房成交的關(guān)聯(lián)性十分顯著，其與90平方米以上面積段產(chǎn)品的相關(guān)系數(shù)均在0.67以上，尤其是其是90-110平方米的產(chǎn)品相關(guān)系數(shù)更高，同步性更強，相關(guān)系數(shù)高達0.78，居于各面積段產(chǎn)品相關(guān)相關(guān)性之首。離婚人口規(guī)模則與二手房成交規(guī)模高度相關(guān)，尤其是與總價低、宜居性強的70-90平方米二房、三房產(chǎn)品相關(guān)性最強，高達0.67，而其余面積段產(chǎn)品與離婚人口的關(guān)聯(lián)度不大，相關(guān)系數(shù)多在0.5以下。

??03

??杭州——市場波動與人口遷徙趨穩(wěn)

??婚姻指標影響將進一步凸顯

??與北京不同，杭州落戶門檻相對較低，近些年在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的助力之下，外來人口流入量居于全國前列，在全國結(jié)婚規(guī)模都在下滑的大背景之下，近5年杭州初婚規(guī)模依然保持相對穩(wěn)定，進而也推升了本地生育率，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，近三年新生兒數(shù)量達初婚規(guī)模兩倍以上。在此背景之下，我們進一步研究了婚育規(guī)模與商品房成交規(guī)模、價格變動和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系。

??1、近年來初婚人數(shù)由降轉(zhuǎn)平，初婚家庭數(shù)量穩(wěn)定在新房成交五成左右（略）

??2、外來人口遷入、戶籍結(jié)婚率下降，房價與初婚家庭數(shù)量關(guān)聯(lián)性減弱（略）

??3、流動年輕家庭推高本地生育率，近三年新生兒數(shù)量達初婚規(guī)模兩倍以上（略）

??4、“二孩潮”后70-90㎡戶型成交占比明顯下滑，90-110㎡成交占比顯著提升（略）

??5、2018年后新房成交進入橫盤周期，初婚人數(shù)與中大戶型去化關(guān)聯(lián)開始顯現(xiàn)（略）

??6、二手房面積越大，交易量與離婚對數(shù)正相關(guān)越緊密（略）

??7、小結(jié)：年輕家庭流入提升本地生育率，90-110平方米改善產(chǎn)品正當時（略）

??04

??成都——房價高漲、成交走低背景下

??近年初婚人數(shù)與成交變動關(guān)聯(lián)性加強

??同多數(shù)二線城市一樣，由于房價近幾年快速上漲，年輕人組建家庭意愿降低，同時人才政策放松下外來人口規(guī)模明顯增長，導致成都的初婚率明顯低于省內(nèi)平均水平。與此同時，在房地產(chǎn)市場方面，成都自2017年以來明顯收緊了調(diào)控政策，壓制投資需求。在這樣的背景下，以初婚家庭為代表的的優(yōu)質(zhì)剛需逐漸成為市場購房主力，成都住宅市場成交結(jié)構(gòu)也在此影響下發(fā)生了一定的變化。

??1、房價快速增長減緩家庭組建，2016年以來初婚人數(shù)加速下滑（略）

??2、近年來新房成交規(guī)?？s減，初婚家庭對住房需求支撐快速提升（略）

??3、低初婚率水平與省內(nèi)高生育率并存，流動二代家庭住房需求亦成市場主要支撐（略）

??4、新建家庭數(shù)量快速增長下，住宅成交結(jié)構(gòu)更偏向中等戶型（略）

??5、小結(jié)：新建家庭成為市場主力需求，中等戶型產(chǎn)品短期內(nèi)仍將暢銷（略）

??05

??總結(jié)：婚房需求依然是重要支柱

??與人口流入并肩

??推動中心城市剛需增長

??對于大中城市來說，盡管受房價快速上漲、婚姻觀念改變、子女教育難、養(yǎng)育成本加大等多重因素的影響，我國結(jié)婚率不斷下降，但傳統(tǒng)觀念影響下，買房仍是結(jié)婚人群特別是初婚群體考慮的頭等大事，由結(jié)婚帶來的購房需求仍將是未來房地產(chǎn)市場購房需求的重要支撐，北京2019年初婚家庭數(shù)量仍然是新房成交套數(shù)的1.34倍，杭州和成都雖然不及北京，但初婚規(guī)模與新房成交套數(shù)的比重均在五成及以上。并且在市場波動周期下，婚房需求的支撐性進一步凸顯，以北京為例，市場處于低位的2017、2018年，新婚家庭規(guī)模是新房成交套數(shù)的比重已經(jīng)接近3或在3以上。

??另外，由于這類城市人口吸納能力較強，并且新增人口具有年輕化、學歷高、收入高等優(yōu)勢，是購房的準客戶群體，為本地新增購房需求起到良好的支撐作用。即使是受落戶門檻限制的京、滬兩城，盡管結(jié)婚率不高，但其良好的就業(yè)機會、醫(yī)療和教育等配套依然對外來人口頗具吸引力，留在京、滬的生子家庭依然在不然增加，新生兒（常住）初婚（戶籍）比由2015年的1.35升至2019年1.97，京、滬對于年輕人群的吸引力依然較強。

??1、房價高企等因素致結(jié)婚率下滑，但婚房仍是大中城市住房需求的重要支柱（略）

??2、初婚率和常住生育率差距逐年加大，高落戶門檻下京、滬吸引力依舊有增無減

??由于京、滬落戶門檻較高，使得兩城結(jié)婚率水平尤其是初婚率處于較低水平，2019年初婚人數(shù)僅有14.2萬人，較2011年降幅超50%，并且初婚人數(shù)還有進一步下降的趨勢；而同時期兩城生育率依然處于相對高位，譬如北京，2019年常住人口出生量達17.5萬人，出生率達8.12‰，出生率與2011年基本持平。

??受結(jié)婚率下滑的影響，新生兒（常?。┏趸椋☉艏┍却_仍在不斷上升，由2015年的1.35升至2019年1.97，這表明留在北京的生子家庭依然在不斷增加，北京對年輕人群的吸引力依舊有增無減。

??3、高房價水平下結(jié)婚率依舊省內(nèi)領(lǐng)先，杭州、西安“新本地家庭”需求發(fā)展可期（略）

??4、市場波動周期下，婚房需求“基本盤”支撐作用進一步凸顯（略）