2024年存量房貸利率下降研究

宏觀報告 2024-01-02 15:28:08 來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2024-01-02
  • 報告類型:宏觀報告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):易居研究院

2024年存量房貸利率下降研究

??2024年1月,關(guān)于“2024年存量房貸利率再降10個基點”的消息受到市場關(guān)注。本報告對2024年存量房貸利率下降的邏輯、減負(fù)效應(yīng)和策略等做分析,以更好理解和把握此類工作的意義。對于此類購房政策的進(jìn)一步消化吸收,將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

??一、存量房貸下降的邏輯

??2023年曾經(jīng)有一輪規(guī)模大、影響深的降存量房貸事件。2023年8月31日,央行和金監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。政策規(guī)定,自2023年9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請,由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。在各大銀行的共同努力下,數(shù)據(jù)顯示,2023年存量房貸利率每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元。

??我們認(rèn)為,房貸利率=LPR+基點。2023年降存量房貸利率,主要是通過降低基點進(jìn)行的。而此次“2024年存量房貸利率再降10個基點”,則是針對LPR進(jìn)行的。回顧歷史,2023年6月份全國出現(xiàn)過一次5年期及以上LPR的下調(diào),即從4.30%下調(diào)至4.20%,下調(diào)幅度為10個基點。若把時間軸拉長,自5年期LPR改革以來,全國共有7次下調(diào),累計下調(diào)幅度65個基點。LPR的下調(diào),通過房貸定價公式,將實實在在地降低實際的房貸利率和房貸成本。

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??二、房貸下降的減負(fù)效應(yīng)

??房貸利率下降具有積極的減負(fù)效應(yīng)。我們從兩點做考慮,即考慮“2023年→2024年”的變化、“2019年→2024年”的變化。我們考慮了“100萬貸款本金、30年期等額本息還款方式、房貸利率假定為當(dāng)年的LPR”的案例,相關(guān)減負(fù)效應(yīng)測算如下:

??1)從月供額的角度看,若只考慮2023年的LPR變化,那么2024年月供額將減少59元;若把2019年以來的所有變化考慮進(jìn)來,則月供額累計減少387元。

??2)從還款總額的角度看,若只考慮2023年的LPR變化,那么還款總額將減少2萬元;若把2019年以來的所有變化考慮進(jìn)來,則還款總額將減少14萬元。

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??三、政策意義和策略

??存量房貸利率下降具有積極的意義。第一、從居民消費(fèi)端來看,其對于降低月供額、總還款額等都有積極的減負(fù)效應(yīng),實實在在降低居民家庭的月供還貸壓力。若結(jié)合此前銀行主動下調(diào)基點等操作,其減負(fù)效應(yīng)要比此次報告測算的更明顯,有力支持了各地穩(wěn)消費(fèi)的工作。第二、從金融風(fēng)險防范的角度來看,其將有助于化解存量房貸背后的金融風(fēng)險問題。存量房貸的還款壓力下,在最近兩年產(chǎn)生了提前還房貸、經(jīng)營貸置換房貸等現(xiàn)象,對商業(yè)銀行房貸經(jīng)營業(yè)務(wù)造成沖擊。而存量房貸利率下調(diào),將有助于穩(wěn)定還貸行為,確保房貸業(yè)務(wù)積極有序推進(jìn)。另外需要說明的是,個人房貸利率“重定價日”有兩個選項,一個是每年的1月1日,一個是每年的房貸放款日。相關(guān)購房者或借款人適當(dāng)關(guān)注即可。

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
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2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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