深振業(yè)A更新報(bào)告:劍指經(jīng)營(yíng)權(quán)

3月25日深振業(yè)發(fā)布公告，姚氏兄弟所控制的公司股份數(shù)量增加至1.48億股，占公司股份總數(shù)的比例達(dá)到15%。由于深振業(yè)本屆董事會(huì)及經(jīng)營(yíng)班子將于2012年年中到期，而根據(jù)累計(jì)投票制，姚氏兄弟以目前所控制的15%的股權(quán)比例將至少可影響1到2名董事人選。我們判斷，由于姚氏兄弟自己有多個(gè)質(zhì)量良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其通過(guò)收購(gòu)深振業(yè)，進(jìn)而打造一個(gè)屬于自己的房地產(chǎn)上市公司的意圖已暴露的較為清晰。從這一邏輯出發(fā)，有可能其后續(xù)將進(jìn)一步增持深振業(yè)。

客觀而言，深振業(yè)的土地儲(chǔ)備并不算豐富。截止2011年公司未結(jié)權(quán)益項(xiàng)目?jī)?chǔ)備建筑面積僅為280萬(wàn)平方米。不過(guò)，深振業(yè)的項(xiàng)目質(zhì)量較為突出。

公司在2010年及2011年均未買地，其土地儲(chǔ)備大多為09年之前購(gòu)入。

由于地價(jià)便宜，公司儲(chǔ)備項(xiàng)目的預(yù)期毛利率普遍較高。

我們跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，公司2011年實(shí)現(xiàn)銷售31億元，同比增長(zhǎng)9%，回款率超過(guò)90%。其中深圳本地項(xiàng)目共銷售約19億元，占總銷售額60%。

隨著南寧和天津項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，異地項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，公司將逐步減少對(duì)深圳本地市場(chǎng)的依賴。2012年公司總推盤量將仍有所增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)新增推盤面積為37萬(wàn)平方米，同比上升16%。公司2011年計(jì)劃開(kāi)工及在建200萬(wàn)平方米，其中除長(zhǎng)沙項(xiàng)目由于拆遷原因未實(shí)現(xiàn)開(kāi)工外，其余項(xiàng)目均正常開(kāi)工。2012年公司新開(kāi)工項(xiàng)目并未下調(diào)。

經(jīng)歷了2008-2009年異地項(xiàng)目擴(kuò)張后，負(fù)債率的上行使公司2010-2011年均未獲取新增項(xiàng)目，以現(xiàn)有存量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主，盡管這一安排有可能制約公司未來(lái)發(fā)展速度，但為公司贏得了財(cái)務(wù)穩(wěn)健，從而使得公司在樓市低迷期仍能相對(duì)從容。截止2011年末，公司表外負(fù)債(未付土地價(jià)款)已全部付清，2011年三季度末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為52%，且無(wú)信托類負(fù)債，資金安全。

盈利預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)2011-2012年業(yè)績(jī)分別為0.44和0.50元。對(duì)應(yīng)PE為12x和10x。

風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策的持續(xù)，可能使公司銷售及業(yè)績(jī)的結(jié)算落后于預(yù)期。