??中房網(wǎng)訊 5月30日，由上海易居房地產研究院主辦的“2023房地產及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在香港舉行。備受關注的"2023房地產上市公司綜合實力榜"、"2023房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

上海易居房地產研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團董事長 丁祖昱

??會上，上海易居房地產研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱表示，目前能夠開始正常運行的房企，未來的空間很大。每次行業(yè)發(fā)生波動的時候，仍會脫穎而出一些優(yōu)秀的企業(yè)。多數(shù)房企在2020年之后沒有賺到錢因為市場不如預期，大家對這個行業(yè)的判斷更加客觀，拿地更加謹慎。

??以下為文字實錄：

??丁祖昱：又和大家在一起，剛剛跟香港的分析師一樣的感受，我今天的工作排的特別滿，到香港來一次，就應該多做一些工作，我下午也參加另外一個峰會。過一會兒會有物業(yè)和開發(fā)企業(yè)的特征展開，除了講我們的測評成果發(fā)布，后面也會稍微講一些行業(yè)和市場。

??我們先看一下測評的整體情況，因為我們發(fā)的是去年整個公司情況，我們有了這些基礎布局之后做這樣一個最終的發(fā)布。

??首先我們可以看到，我們對象是100家上市公司的房企，這個對象比過去少了，從入榜企業(yè)來看，大家也看到了，整個變動情況還是存在的，這個也和整個企業(yè)和行業(yè)情況相關，我們可以看到有幾個還在，但是前十強當中，變動率是比較低的，只動了10%。前五十強的變動率有20%，這幾年整個住房企業(yè)的變動很大。

??從資本市場的表現(xiàn)來看，大家感受到去年內地的房地產板塊走勢還是可以的，港股房地產板塊是弱于大陸，可能從港股的情況來看，大家更加悲觀一些，但是這里面要提醒大家，在去年11月之后其實房地產有一波明顯的布局回撤。

??如果我們只看去年11月份，確確實實回落很大，但是去年11月份之后有一個明顯的回升，今年也是相對比較平穩(wěn)的。

??從每股收益的情況，有所下降，但是房地產上市公司還是高于市場平均水平，還是行業(yè)企業(yè)的標桿。

??上市房企的估值水平也有變化，這里面也非常重要，我們也剔除了一些出現(xiàn)問題的房企。在這樣的過程中，今天能夠開始正常運行的房企，我個人認為未來的空間還是蠻大的。我后面也會講，即使每次行業(yè)發(fā)生波動的時候，還會脫穎而出一些優(yōu)秀的公司和優(yōu)秀的企業(yè)。

??市場很好的時候發(fā)現(xiàn)賺不多錢，在市場波動的時候甚至還可以賺到錢，甚至賺一些大錢。股息率創(chuàng)造了新低，這可能跟這兩年的收益水平相一致。

??說到底就是沒賺到錢，特別是2020年之后沒有賺到錢，為什么呢，市場不如預期了。大家對這個行業(yè)的判斷更加客觀了，拿地拿的更加謹慎了。所以實際上今天我們看到的是對去年房地產上市公司測評的結果，但是它實際反映的是過去幾年的市場情況，不是單純只反映了去年。

??而未來，我們反映的是從去年或者前年調整之后整體市場的情況和企業(yè)的情況。22年有6成房企下跌，但是至少4成沒有跌，千億級房企還有五家，華潤、萬科、中海、保利、龍湖，三家央企。

??從運營規(guī)模來講，上市房企的開發(fā)收入減少了，整個市場容量下來了，去年的數(shù)字是掉了40%，掉40可能是行業(yè)的指標，我們的收入和營業(yè)利潤也會下降。明年的數(shù)字可能還會繼續(xù)下降。

??我們市場規(guī)模的集中度開始上升，我們說強者恒強，也是代表了這一輪市場調整之后的結果。我那天和一個鋼鐵行業(yè)的人交流，他說每一輪調整我們的核心企業(yè)越做越大，最后正常運營的所剩無幾。

??五十強的權益銷售金額也是不同程度的下滑，但是我們可以看到，今年上半年十強和二十強的金額雖然是下行的，但是今年一到四月份穩(wěn)住了，不僅穩(wěn)住還有上升，特別是前十和前二十。

??現(xiàn)在你要靠非開發(fā)業(yè)務來彌補整個房企的收入還是很困難的，這一點其實和今天中國經(jīng)濟一樣，房企搞這么多年的第二賽道，第三賽道。償債能力，上市房企的財務指標有所緩解，過去幾年的去杠桿是有用的，從這個角度上講，在這個過程中不是很多人更悲觀了，至少財務指標上來說是在變好，但是各梯隊的賽道，特別是央國企和民營企業(yè)產生了比較大的差距，當然了，另外我們也注意到哪怕是三十強也有下降，今天我們看到投資下行、銷售下行，都跟融資下行是有關系的，今年一到四月份的融資情況也不樂觀，我們也建議中央把房地產至少去年講的三只箭真正的射出來，不要只說不射。盈利指標也在下降，今天再沒有人說房地產是暴利行業(yè)了，暴利行業(yè)到逐利行業(yè)到虧損行業(yè)好象就一夜之間，2021年某一天突然從暴利變成了虧損。

??開發(fā)收入、盈利收入，凈收入都在下降，增收又增利的上市房企不到20%，在今年的基礎上明年利潤增加一點就非常不錯了，但是明年或者后年利潤增加可能性還存在，但是收入這塊不要有多大的增收的要求，沒有必要再來所謂的規(guī)模指標。

??成長能力上，房企現(xiàn)在是冰火兩重天，經(jīng)營效率上，房企的經(jīng)營效率也在下滑的過程中，財報都可以看到，資產周轉率是0.2，流動資產等等都是下滑的。

??所以我說現(xiàn)在必須要帶頭換倉，全靠做增量是不行的，去化之后再換新的貨加入進來，這也是為什么今天看到很多房企堅持投資，非常不容易。

??四成的上市房企也是目前行業(yè)存在的巨大的壓力的，物業(yè)企業(yè)可能比房企相對樂觀一些，但是也受到了一些影響。

??納稅金額是下行的，但是這個很正常，因為都沒錢了，還納那么多稅，上市房企還是在堅持，并且越來越重視，前二十強十九家已經(jīng)發(fā)布了ESG的相關報告，五十強中三十九家發(fā)布了ESG報告，這也代表了房企是有責任的企業(yè)。

??納稅均值五十強13.4億，真不少了。我們過去講更多的花活，現(xiàn)在講的是實打實的，遠洋、世茂都在做提升交付率的相關的工作，這才是真正的回歸初心，房企回歸到本心。

??當然，在智能制造，創(chuàng)新方面，像綠城、保利、華潤等等都有很多新的舉措，我們覺得這個都是對行業(yè)整體的發(fā)展起到積極的作用。

??營銷創(chuàng)新、管控體系創(chuàng)新方面，大家也做了很多的相關的工作，2022年的時候，大家都在練內功，而且在行業(yè)出現(xiàn)波動的時候，對整個企業(yè)的關注很高。

??在工業(yè)化布局方面，前二十強的房企動作還是比較高的，比如說物業(yè)、比如說長租、比如說商業(yè)，比如說今天開始火爆的文旅，養(yǎng)老，在這些方面，很多的企業(yè)投入的精力還是比較大的，像華潤、龍湖、招商在商業(yè)方面都是雙輪驅動的相關概念。

??對于未來，我們簡單的做一個展望，2023年我覺得整個行業(yè)整體的銷售規(guī)模應該是樂觀一些，有一些人說你樂觀上漲，房地產行業(yè)在今年止跌就非常不容易了。今年二三月份出現(xiàn)了一波下降，但是特征是非常短暫。一線和部分的強二線城市今年還會有一兩次的回暖，但是很多的三四線城市也許今年的機會就沒有了。

??今年整體銷售面積0到負，但是銷售金額可能是0到正的。今年的土地購入還是會下降的，不買地對未來的銷售也會有影響，對政府的壓力也會更大。今年的新開工也在下降過程中。今年竣工的我們希望是開一個紅盤。

??行業(yè)未來四個確定性，再多的M2也不會把資產價值推高，這一點是非常重要的大家達成共識的，靠過去08年的四萬億這種情況不太可能了，另外由于買漲不買跌，購房者消費也沒有進入統(tǒng)計，去年消費最大的一塊就是房地產消費，今年還在掉，我們從四月份按揭余額數(shù)就可以看到，是下降的，這就是很尷尬的情況?，F(xiàn)在最核心的是能夠讓大家有信心愿意消費了，大家也在講更重要的是信心。

??第二個行業(yè)規(guī)模下降，回到2015年的規(guī)模水平。

??第三個是城市，北上廣深，北上主要，廣深排后面，蘇州、南京、合肥都還可以，再加上西安大概十個城市左右，現(xiàn)在不能只輻射本省，要輻射整個區(qū)域，這樣的城市才是未來長期看好的城市?，F(xiàn)在不生孩子不結婚，這是核心問題，2016年2230萬新生兒，今年據(jù)說800萬，唯一的好處就是現(xiàn)在生孩子讀書不卷了，去年大學錄取1000萬，今年只生800萬，將來想讀書去哪都可以了。這是唯一的好處，其他的消費各方面都沒有好處，因為現(xiàn)在的結婚也下降了，這是核心。還有改善受到二手房政策影響，如果現(xiàn)在政策能夠推出，大家愿意生孩子就有機會了。

??未來新模式，開發(fā)+運營還會有，從規(guī)模擴張到戰(zhàn)略營銷，從高速發(fā)展到平穩(wěn)健康發(fā)展，這都是未來開發(fā)的大的方向，所謂的新模式，預售制度也會變化。融資我們還要進一步開放。對于物業(yè)，我們希望有更多的投入，獲得更多的支持。

??謝謝大家！