2018樓市半年考系列

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　　2018樓市半年考系列

??中房網(wǎng)訊 7月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2018年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長9.7%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售方面繼續(xù)升溫，1-6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.7%

??從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況來看， 2018年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長9.7%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資38990億元，增長13.6%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資總體強(qiáng)勁，但很難在兩位數(shù)上運(yùn)行。高速增長的可能性不大，接下來會在5%-10%的區(qū)間運(yùn)行。說明開發(fā)投資表現(xiàn)還不錯(cuò)，基本上在個(gè)位數(shù)的同比增幅水平上運(yùn)作。這背后的一個(gè)很重要邏輯在于，當(dāng)前銷售市場還不錯(cuò)，房企也有補(bǔ)庫存的導(dǎo)向。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11085萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-5月份提高5.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5265億元，增長20.3%，增速提高4.3個(gè)百分點(diǎn)。

??從數(shù)據(jù)來看，企業(yè)拿地意愿比較積極。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，三四線城市的供地節(jié)奏加快，也會帶來較多的土地交易火熱態(tài)勢。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款12292億元，下降7.9%；利用外資28億元，下降73.1%；自籌資金25541億元，增長9.7%；定金及預(yù)收款26123億元，增長12.5%；個(gè)人按揭貸款11524億元，下降4.0%。

??近期，包括軌道交通、棚改等領(lǐng)域的資金風(fēng)險(xiǎn)管控都說明風(fēng)險(xiǎn)管理是大趨勢。嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于此類風(fēng)險(xiǎn)的管控，勢必會影響資金面。當(dāng)前房地產(chǎn)市場如果資金壓力大，那么第三季度依然會有降價(jià)銷售的現(xiàn)象，這是回籠資金的一個(gè)重要渠道。此外，部分上市公司通過增發(fā)來緩解債務(wù)壓力的現(xiàn)象也會開始變多。

??房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)方面，6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.68，比5月份提高0.09點(diǎn)。

??商品房銷售創(chuàng)年內(nèi)單月新高

??商品房銷售方面，1-6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.4%。商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.7%。

??另外，從商品房單月銷售情況來看，6月份無論是商品房銷售面積還是銷售額都已經(jīng)達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn)。中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）從今年以來的銷售數(shù)據(jù)分拆后發(fā)現(xiàn)，6月份商品房銷售面積達(dá)20734萬平方米，銷售額18167億元，均為年內(nèi)最高點(diǎn)?？硕鹧芯恐行姆治稣J(rèn)為，這主要是由于多地政府對預(yù)售許可證管控有所松動，房企在嚴(yán)苛調(diào)控和巨大資金壓力下，高周轉(zhuǎn)和降價(jià)加速推案意愿明顯增強(qiáng)，以價(jià)換量實(shí)現(xiàn)業(yè)績規(guī)模的增長。

??根據(jù)克而瑞研究中心此前公布的1-6月房企銷售排行榜數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，前六月銷售金額（流量金額）排在前100位的房企累計(jì)銷售金額達(dá)45898.7億元，占到今年前六月全國商品房銷售額的68.56%。前六月銷售面積排在前100位的房企累計(jì)銷售面積為34770.6萬平方米，占到今年前六月全國商品房銷售面積的45.07%。

??從數(shù)據(jù)來看，市場集中度依舊?？硕鹧芯恐行念A(yù)計(jì)，未來銷售榜百強(qiáng)之后的房企，受行業(yè)格局分化的影響將會更為顯著。未來隨著行業(yè)集中度更高，市場資源和份額也將更向大型品牌房企靠攏。

??此外，從庫存數(shù)據(jù)來看，商品房待售面積繼續(xù)減少。6月末商品房待售面積55083萬平方米，比5月末減少927萬平方米。其中，住宅待售面積減少642萬平方米，辦公樓待售面積減少47萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少168萬平方米。

??據(jù)中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）粗略統(tǒng)計(jì)，6月末商品房待售面積已處于近33個(gè)月最低值。如果單從住宅待售面積來看，該數(shù)值已經(jīng)處于近45個(gè)月低點(diǎn)。

??但值得注意的是，雖然待售面積繼續(xù)出現(xiàn)下跌態(tài)勢，但同比跌幅在變小。嚴(yán)躍進(jìn)對中房網(wǎng)表示，這在很大程度上說明去庫存的動力在減少。聯(lián)系到最近的棚改差異化政策，預(yù)計(jì)部分城市的棚改動力會快速減弱，而中西部中小地級市的棚改預(yù)計(jì)還會加大。此外，從側(cè)面也說明很多企業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)入到補(bǔ)庫存階段，所以抓住近期的供地規(guī)模的優(yōu)勢，有助于形成更好的投資機(jī)會。