??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2018年8月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，8月份40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，年初累計(jì)土地出讓金收入同比增幅收窄，土地出讓均價(jià)連續(xù)5個(gè)月同比下跌，土地成交溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低，多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄。

??易居研究院預(yù)計(jì)，部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策還有升級(jí)的空間。同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)議指出進(jìn)一步完善差別化房地產(chǎn)信貸政策，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化。在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。

??多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄

??報(bào)告顯示，8月份40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4750.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.9%，同比增長(zhǎng)37.4%。1-8月，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積31306.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17.9%，同比增長(zhǎng)20.3%。從曲線(xiàn)看，目前已經(jīng)保持了連續(xù)18個(gè)月的正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但6月份以來(lái)的增幅明顯有所放緩，顯露出降溫趨勢(shì)。

??易居研究院分析，考慮到調(diào)控政策的持續(xù)收緊、各地市場(chǎng)的逐漸降溫和房企資金趨于緊張，房企購(gòu)地節(jié)奏將有所放緩，全年40城土地成交建筑面積會(huì)略漲，但幅度不會(huì)太大。

??土地出讓金收入方面，8月份40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2069.3億元，環(huán)比減少8.3%，同比增長(zhǎng)6.9%。隨著金融環(huán)境的收緊，房企的資金壓力逐漸加劇，購(gòu)地方面也會(huì)更加理性，近期全國(guó)土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)隨著土地市場(chǎng)的降溫，土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。

??從前8月來(lái)看，土地出讓金規(guī)模依然超出了歷史同期水平。報(bào)告顯示，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入14778億元,同比增長(zhǎng)10.9%。從40城年初累計(jì)土地出讓金收入同比增幅走勢(shì)來(lái)看，基本與40城年初累計(jì)土地成交面積一致，6月份以來(lái)下跌趨勢(shì)較為明顯。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上漲10.9%、48.3%、128.2%及60.8%。

??分城市來(lái)看，前8月40城年初累計(jì)土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、重慶、北京和佛山，累計(jì)土地出讓金總額分別為2216.2、1087.2、828.8、822和740.5億元。杭州土地市場(chǎng)今年以來(lái)持續(xù)火爆，不過(guò)近期卻不斷遇冷，部分土拍首次出現(xiàn)宅地同時(shí)低溢價(jià)成交現(xiàn)象。這說(shuō)明房企拿地趨于理性，土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯。

??土地出讓均價(jià)方面，已連續(xù)5個(gè)月同比下跌。報(bào)告顯示，8月份40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4472元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌17.7%。易居研究院分析認(rèn)為，造成該現(xiàn)象的原因在于，一是整個(gè)土地市場(chǎng)降溫明顯，甚至多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象；二是三線(xiàn)城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價(jià)。

??土地成交均價(jià)增幅自2016年9月達(dá)到峰值之后便一路震蕩下跌。預(yù)計(jì)2018年全年全國(guó)土地出讓均價(jià)仍將保持正增長(zhǎng)，但增幅相比2017年將有所回落。預(yù)計(jì)這40個(gè)城市全年保持同比下跌態(tài)勢(shì)。

??土地成交溢價(jià)率方面，8月份40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率17.3%，與7月相比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比下降20.9個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告顯示，土地溢價(jià)率也在2016年9月達(dá)到歷史高點(diǎn)，全國(guó)地王頻現(xiàn)。2016年9月，政策開(kāi)始由松轉(zhuǎn)緊，各類(lèi)調(diào)控政策不斷在熱點(diǎn)城市蔓延，市場(chǎng)逐漸降溫，土地成交溢價(jià)率也進(jìn)入下行通道，下行趨勢(shì)延續(xù)至今，目前已創(chuàng)下自2015年6月以來(lái)39個(gè)月的新低。

??易居研究院分析認(rèn)為，過(guò)去一年土地溢價(jià)率快速下滑，也與地方政府提高起拍價(jià)和熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月40城土地成交溢價(jià)率將會(huì)繼續(xù)下滑，按以往規(guī)律來(lái)看，溢價(jià)率或?qū)?huì)下滑至10%附近再企穩(wěn)。

??分城市來(lái)看，8月份40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為洛陽(yáng)、合肥、北海、寧波和金華，土地成交溢價(jià)率分別為104%、76%、70%、26%和26%，這幾個(gè)城市基本上都是弱二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線(xiàn)城市較為火熱的特點(diǎn)。8月份，上海、深圳、青島等10個(gè)城市的溢價(jià)率為0%，主要是由于多地政府出臺(tái)了土地限價(jià)令，規(guī)定溢價(jià)率過(guò)高可終止買(mǎi)賣(mài)，這些城市基本都為此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。

??一二線(xiàn)土地市場(chǎng)平穩(wěn) 三線(xiàn)依然火熱

??8月份全國(guó)土地市場(chǎng)成交面積整體平穩(wěn)。一線(xiàn)城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)18.7%，同比下降25.8%；二線(xiàn)城市環(huán)比增長(zhǎng)38.3%，同比增長(zhǎng)39%；三線(xiàn)城市土地成交面積環(huán)比下降24.3%，同比上漲63.1%。

??具體來(lái)看，4個(gè)一線(xiàn)城市土地成交建筑面積為242.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18.7%，同比下降25.8%；成交均價(jià)為14422元/平方米，環(huán)比上漲12%，同比下降2.5%。一線(xiàn)城市的土地成交均價(jià)自2017年6月左右開(kāi)始震蕩下跌，今年6月份以來(lái)有所反彈，8月份反彈幅度較大主要是廣州出讓的幾幅較優(yōu)質(zhì)宅地成交均價(jià)較高，但是溢價(jià)率均不高，最高溢價(jià)率僅11%。土地成交建筑面積自2017年年末也連續(xù)萎縮，預(yù)計(jì)到年底一線(xiàn)城市的土地成交面積及均價(jià)仍有下降空間。

??8月份二線(xiàn)城市土地成交建筑面積為3444萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)38.3%，同比增長(zhǎng)39%；成交均價(jià)為4713元/平方米，環(huán)比下降4.4%，同比下降12.5%。二線(xiàn)城市的土地成交面積自2017年12月以來(lái)開(kāi)始震蕩下跌，8月增長(zhǎng)較多主要是由于重慶、武漢、南昌等中西部二線(xiàn)城市成交面積增幅較大，和供地節(jié)奏有關(guān)。土地均價(jià)自2017年9月達(dá)到5825.6元/平米的歷史高點(diǎn)之后便進(jìn)入了下行通道，5月份雖有所抬頭，但仍處于下行通道，8月份再次轉(zhuǎn)跌。預(yù)計(jì)到年底二線(xiàn)城市的土地成交均價(jià)和成交面積將逐漸降溫。

??8月份三線(xiàn)城市土地成交建筑面積為1064萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24.3%，同比上漲63.1%；成交均價(jià)為2302元/平方米，環(huán)比上漲8%，同比上漲16.2%，創(chuàng)歷史新高，三線(xiàn)城市土地市場(chǎng)依然較為火熱。隨著政策的變化和購(gòu)買(mǎi)力的透支，易居研究院預(yù)計(jì)到明年三線(xiàn)城市的土地成交均價(jià)和成交面積將呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

??土地市場(chǎng)整體降溫趨勢(shì)不變

??8月份整個(gè)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，目前一線(xiàn)城市以及部分熱點(diǎn)的二線(xiàn)城市均出臺(tái)了較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，在部分城市供地量增加的情況下，成交面積有所上漲，但總體成交均價(jià)和溢價(jià)率維持在較低水平。三線(xiàn)城市的土地成交面積雖然出現(xiàn)了較大的環(huán)比下滑，但是成交均價(jià)創(chuàng)新高，依然較為火熱。

??7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。8月17日，住建部約談?？?、三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市主要負(fù)責(zé)人，要求嚴(yán)肅清理查處捂盤(pán)捂地、囤房炒房等問(wèn)題，大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，遏制房?jī)r(jià)上漲。預(yù)計(jì)部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策還有升級(jí)的空間。同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)議指出進(jìn)一步完善差別化房地產(chǎn)信貸政策，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化。在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。

??附注：40個(gè)典型城市分類(lèi)

??4個(gè)一線(xiàn)城市：北京、上海、廣州、深圳；

??22個(gè)二線(xiàn)城市：大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、佛山、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、廈門(mén)、昆明、合肥、沈陽(yáng)、寧波、蘭州、濟(jì)南；

??14個(gè)三四線(xiàn)城市：揚(yáng)州、東莞、岳陽(yáng)、無(wú)錫、襄陽(yáng)、荊州、金華、惠州、煙臺(tái)、洛陽(yáng)、桂林、徐州、北海、廊坊。

??報(bào)告來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院      執(zhí)筆人：沈昕