??在全國疫情仍然嚴(yán)峻的當(dāng)下，中國房地產(chǎn)，這個(gè)被視為“夜壺”——“需要時(shí)拿出來，不需要時(shí)藏床底”的產(chǎn)業(yè)，在抗戰(zhàn)疫情中展示著其寂靜和韌性。

??連日來，隨著確診病例、疑似病例的雙雙下降，同時(shí)出院人數(shù)日漸增多，在全國眾志成城的抗疫之下，戰(zhàn)勝新冠肺炎的態(tài)勢已初現(xiàn)端倪。預(yù)計(jì)再有一到兩個(gè)潛伏期后，全社會(huì)恢復(fù)生產(chǎn)將成為當(dāng)務(wù)之急。問題隨之而來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的定位問題，行業(yè)的政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局……凡此種種問題，會(huì)在疫情之后發(fā)生怎樣的改變？

??（一）

??作為經(jīng)濟(jì)援助最多的行業(yè)，房地產(chǎn)投戰(zhàn)疫情中的表現(xiàn)能為房地產(chǎn)正名嗎？

??2月10日，中國醫(yī)學(xué)科學(xué)院官網(wǎng)發(fā)布消息，中國醫(yī)學(xué)科學(xué)院收到恒大集團(tuán)的1億元捐贈(zèng)款項(xiàng)，用于設(shè)立“抗病毒創(chuàng)新藥物研究基金”，加快抗擊新型冠狀病毒肺炎相關(guān)創(chuàng)新藥物的研究。稍早之前的1月24日，武漢“封城”第二天，恒大集團(tuán)向武漢市新冠肺炎防控指揮部捐贈(zèng)2億元。2月1日，恒大集團(tuán)旗下的恒大人壽向武漢市捐贈(zèng)5000噸（1000萬斤）蔬菜。

??作為行業(yè)捐贈(zèng)代表，恒大是房地產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)擔(dān)當(dāng)與責(zé)任的縮影。事實(shí)上，除恒大外，四家頭部房企，捐資金額均在億元以上，融創(chuàng)捐款1.1億元，碧桂園和萬科分別捐款1億元。

??據(jù)《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年2月10日，全國共有250家涉及房地產(chǎn)企業(yè)對新型冠狀病毒疫情區(qū)進(jìn)行了捐款捐物，累計(jì)捐款金額超過35億元。其中：捐贈(zèng)額在1億元及以上的企業(yè)有6家；捐贈(zèng)額在1千萬至1億元之間的企業(yè)有55家；捐贈(zèng)額在1百萬至1千萬元之間的企業(yè)有151家。

??直接捐贈(zèng)之外，租金減免也是房企抗疫援助的主要手段。疫情發(fā)生后，萬達(dá)、龍湖、寶龍、新城等紛紛發(fā)布減免租金公告。僅減免租金一項(xiàng)計(jì)，不完全統(tǒng)計(jì)的25家房企，共涉及金額超過120億元。其中，僅萬達(dá)一家，涉及減免租金約30億元。

??此外，那些奮戰(zhàn)在疫情一線的物業(yè)人：保安、保潔、物業(yè)管理人員，和社區(qū)衛(wèi)生中心、街道居委會(huì)一起，守護(hù)一線，成為防護(hù)疫情的中堅(jiān)力量，構(gòu)筑起社區(qū)防疫的重要屏障。

??到目前為止，房地產(chǎn)業(yè)在抗擊疫情中，展現(xiàn)了一個(gè)傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。房地產(chǎn)在此次抗疫戰(zhàn)爭中，是資金捐助最多的行業(yè)之一；如果加上租金減免金額，是抗擊疫情進(jìn)程中，可統(tǒng)計(jì)所有行業(yè)中，經(jīng)濟(jì)援助最多的行業(yè)，沒有之一。作為一個(gè)長期被誤讀的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)長期以來成為財(cái)富增長不均、社會(huì)矛盾的靶心。但這一次，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)沒有讓人失望。

??不過，就此認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)、及房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得行業(yè)之外、整個(gè)社會(huì)更公允評價(jià)的想法仍然為時(shí)過早。對于一個(gè)社會(huì)矛盾聚焦的行業(yè)，土豪、高房價(jià)推手、缺乏技術(shù)貢獻(xiàn)等一系列行業(yè)負(fù)面標(biāo)簽仍將在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)存在。

??（二）

??NCP疫情讓全中國按下暫停健，短期不可必免的經(jīng)濟(jì)損失之后，房地產(chǎn)政策會(huì)否變得友好？

??疫情發(fā)生之后，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，研究及各種分析員將NCP疫情與SARS相比，普遍認(rèn)為疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊是短期的，長期向好趨勢不變；同時(shí)，也有不少研究者也認(rèn)為，SARS時(shí)期經(jīng)濟(jì)處于上升期，而當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍在探底，多重因素疊加之下，此次疫情對經(jīng)濟(jì)的影響可能會(huì)超過SARS。

??鑒于經(jīng)濟(jì)預(yù)測的復(fù)雜性，因此任何一種結(jié)果的出現(xiàn)，都只是概率問題。從本質(zhì)而言，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，仍取決于社會(huì)發(fā)展的普遍規(guī)律。

??凱文·凱利(Kevin Kelly）曾在《失控》中寫道：“人們都說，沒有什么能逃脫冷酷的熱力學(xué)第二定律，宇宙的最后歸宿是一片熱死寂。但這不是故事的全部，宇宙在沉寂的同時(shí)，也在熱鬧起來，從舊物中帶來新生、增加復(fù)雜性的新層次。宇宙充滿了無盡的創(chuàng)造力。熵和進(jìn)化，兩者就像兩支時(shí)間之矢，一頭在拖拽著我們退入無窮的黑暗，一頭在拉扯著我們走向永恒的光明。”

??這種宇宙演進(jìn)、死亡與重生的論述，為我們看待房地產(chǎn)業(yè)提供了一種視角。

??就中國房地產(chǎn)業(yè)而言，從歷史上看，迄今為止，房地產(chǎn)的政策友好與否，與經(jīng)濟(jì)增長呈負(fù)相關(guān)。溯源房地產(chǎn)調(diào)控，很容易看到，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱，房地產(chǎn)調(diào)控首當(dāng)其沖；而每當(dāng)經(jīng)濟(jì)遇到困難，房地產(chǎn)政策總會(huì)迎來利好。無論是2008年美國次貸危機(jī)，4萬億刺激下產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)友好期；還是2015年緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，樓市政策寬松；這兩次樓市政策紅利期，房價(jià)大幅上漲現(xiàn)象出現(xiàn)的背景之下，都是宏觀經(jīng)濟(jì)增長的壓力巨大。

??從這個(gè)邏輯上看，NCP疫情之后，經(jīng)濟(jì)的短期壓力是必然的，短期的政策友好、局部調(diào)控的放松應(yīng)當(dāng)是大概率事件。另一方面，疫情暴露出的醫(yī)療衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施短板，也需要未來逐步補(bǔ)上，而地方政府需要土地財(cái)政來為相關(guān)短板的補(bǔ)缺提供資金支持。因此，疫情之后恢復(fù)生產(chǎn)的一段時(shí)期之內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)政策大概率會(huì)呈逐步放松的態(tài)勢。但考慮到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，以及居民與企業(yè)負(fù)債狀況，短期的政策調(diào)整，不改長效機(jī)制建立下的行業(yè)長期趨勢。

??（三）

??NCP之后，行業(yè)格局如何重塑？企業(yè)發(fā)展有怎樣的必然？

??冬天終將過去，春天必然到來。

??疫情過后，房地產(chǎn)發(fā)展格局會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？

??盡管歷史的片斷充滿著意外，但背后存在著歷史規(guī)律的必然。

??資金是房企發(fā)展的掣肘。由于疫情因素，房企整個(gè)2月份的銷售毫無懸念將受到巨大影響，這對原本年前就面臨資金緊張的企業(yè)而言，可謂挑戰(zhàn)巨大。同時(shí)，信心的恢復(fù)需要時(shí)間，傳統(tǒng)的“金三銀四”大概率也將延后。因此，可以肯定的是，在巨大的現(xiàn)金流壓力下，一定會(huì)有摒不住的開發(fā)商，以價(jià)換量，但由于需求短期內(nèi)難以回升，供需錯(cuò)配造成的結(jié)果是，資金越是緊張的開發(fā)商，短期越是煎熬，但銷售短期越難盡如人意。

??不過，從以往市場發(fā)展的進(jìn)程來看，在購房者信心逐步恢復(fù)后，累積的需求會(huì)有一個(gè)集中釋放的過程，同時(shí)疊加上政策部門的局部放松，階段性的銷售小高峰可以期待。但這個(gè)進(jìn)程的節(jié)點(diǎn)取決于疫情的變化，時(shí)間上存在著不確點(diǎn)性。

??然而，所有這些現(xiàn)實(shí)都將加劇行業(yè)內(nèi)企業(yè)的分化，在資金壓力面前，資金緊張的開發(fā)商將難逃賣項(xiàng)目、被并購的命運(yùn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局將被顯著強(qiáng)化，集中度進(jìn)一步提升將是大概率事件。

??人不能兩次踏進(jìn)同一條河流，歷史亦并非線性地演進(jìn)。

??2003年SARS之后，淘寶、京東、順豐、攜程等一眾巨頭崛起，2020年NCP之后，一定也會(huì)有新的商業(yè)模式及新的巨頭出現(xiàn)。這些巨變會(huì)否發(fā)生于房地產(chǎn)領(lǐng)域？目前仍難以預(yù)料。唯一可以肯定的是，作為一個(gè)極難被新經(jīng)濟(jì)顛覆的行業(yè)，房地產(chǎn)的特殊性仍將存在。但正如凱文·凱利在《必然》中所言，當(dāng)所有商品的費(fèi)用都在向零靠近時(shí)，唯一一件還在增加費(fèi)用支出的事情就是人類的體驗(yàn)。具體到房地產(chǎn)而言，那些創(chuàng)造出讓顧客驚艷產(chǎn)品、同時(shí)又能在價(jià)格上取得均衡的企業(yè)，終將贏得市場。

??無論如何，新冠肺炎（NCP）只是歷史發(fā)展中的插曲，是行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的偶然篇章。