公積金存廢之爭(zhēng)再起,未來(lái)何去何從?

市場(chǎng)丁祖昱 2020-07-06 09:28:04 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??今年2月以來(lái),住房公積金再次上演“存廢之爭(zhēng)”,5月,中央定調(diào),明確改革住房公積金制度,而非簡(jiǎn)單的取消。7月,各地迎來(lái)住房公積金制度的新一輪調(diào)整,已有約25個(gè)省市上調(diào)公積金繳存基數(shù)及貸款額度。

??站在不同的立場(chǎng),市場(chǎng)一直存在兩種聲音。一部分人以為企業(yè)減負(fù)為名,建議取消公積金;而一部分人認(rèn)為公積金作為民生保障的一部分,能夠減輕工薪階層購(gòu)房及租房壓力,應(yīng)上調(diào)繳存基數(shù)。

??我們認(rèn)為,隨著時(shí)代的發(fā)展,從企業(yè)減負(fù)和員工實(shí)際提取率的角度來(lái)說,取消公積金也未嘗不可,但是需要一個(gè)替代品。

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??兩種聲音對(duì)立存在

??公積金取消的呼聲源起于今年2月份,當(dāng)時(shí)處于疫情爆發(fā)期,黃奇帆撰文指出取消企業(yè)住房公積金制度。

??他認(rèn)為,我國(guó)房地產(chǎn)早已市場(chǎng)化,商業(yè)銀行已成為提供房貸的主體,住房公積金存在的意義已經(jīng)不大,將之取消可為企業(yè)和職工直接降低12%的成本。

??在北京的中小企業(yè)主高健確實(shí)也有類似的訴求,他認(rèn)為,在疫情期間,公司營(yíng)收幾乎為零,每月超1萬(wàn)的員工公積金有可能成為壓垮“駱駝”的最后一根稻草。

??高健介紹,疫情期間,由于公司主營(yíng)業(yè)培訓(xùn)工作無(wú)法正常開展,企業(yè)收入斷崖式下跌,“即使按照最低繳存比例每月差不多有一萬(wàn)元的公積金支出,一年就超過十萬(wàn),雖然每個(gè)月不是很多,但是一年下來(lái)也占了不少成本?!?/p>

??供職于一家互聯(lián)網(wǎng)公司的員工李潔認(rèn)為,企業(yè)不能以降成本減負(fù)為由,損害員工利益。對(duì)于個(gè)人買房者而言,公積金買房的貸款利率要比普通的商業(yè)貸款利率低很多。

??2019年年初,李潔買房時(shí)使用公積金和商業(yè)貸款組合貸,公積金貸款額度30萬(wàn)元,利率僅為3.25%,商業(yè)貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮5%,貸了90萬(wàn)元,按照等額本息的方式計(jì)算,組合貸貸款總額比純商業(yè)貸款少了12萬(wàn)左右。

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??超70城調(diào)整公積金相關(guān)政策

??過去幾年,住房公積金確實(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到了一定的促進(jìn)作用,但在具體實(shí)施過程中,也暴露出資金利用率不高、繳存額度低、覆蓋范圍相對(duì)較窄等問題。

??綜合來(lái)看,上半年公積金政策的調(diào)整主要分為兩個(gè)階段,第一階段主要以緩解疫情期間企業(yè)壓力為主基調(diào),如廣東省、河南省和浙江省均已在省會(huì)層面出臺(tái)調(diào)整政策,基本集中在疫情期間住房公積金繳存比例、緩繳公積金等。

??5月18日,《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見》發(fā)布,明確提到要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,改革住房公積金制度。

??住房公積金迎來(lái)第二波調(diào)整周期,全國(guó)各地相繼發(fā)布通知,調(diào)整住房公積金繳存基數(shù)、繳存比例和月繳存限額。截至目前,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),已有超過70個(gè)城市出臺(tái)公積金相關(guān)政策,其中超過25個(gè)省市上調(diào)公積金繳存基數(shù)及貸款額度。

??在公積金貸款額度調(diào)整方面,不少城市根據(jù)本地樓市情況,上調(diào)或下調(diào)了公積金貸款額度。其中,揚(yáng)州要求將住房公積金貸款最高限額從35萬(wàn)元恢復(fù)至50萬(wàn)元,寶雞市公積金貸款最高額度由40萬(wàn)元提升至50萬(wàn)元;無(wú)錫則將公積金貸款最高貸款額度從此前的50萬(wàn)元降至30萬(wàn)元。

??此外,多個(gè)城市普遍提高了租房提取額度。比如,甘肅、濟(jì)南、桂林、南昌等均有不同程度的提升。

??袁倩供職于北京一家中小企業(yè),按照最低繳存比例,每月個(gè)人和公司繳存額度有1200元,按照季度提取每季度有3600元,基本上可以抵三分之一的房租。王嘉在一家國(guó)企,繳存比例相對(duì)比較高,每月有差不多2400元,基本上可以抵消房租。

??還有部分城市在政策明面擴(kuò)大了公積金的使用范圍,比如增設(shè)電梯,改造工程竣工驗(yàn)收等。

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??公積金提取人數(shù)占實(shí)繳人數(shù)40%

??目前來(lái)看,住房公積金的提取率并不高。《全國(guó)住房公積金2019年年度報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,2019年,住房公積金繳存額23709.67億元;全年住房公積金提取人數(shù)5648.56萬(wàn)人,提取額16281.78億元;發(fā)放個(gè)人住房貸款286.04萬(wàn)筆,發(fā)放金額12139.06億元。住房公積金貸款和提取人數(shù)占實(shí)繳職工人數(shù)僅為40%。

??多位受訪者明確表示,公積金賬戶里的余額在他們看來(lái)是“花不到的錢”。劉暢在廣州一家公立學(xué)校,每月單位和個(gè)人繳存額度超過2500元,工作四年之后,公積金賬戶余額超10萬(wàn)元,但她目前用不到這筆錢

??和劉暢一樣,徐晨是安徽某縣城公務(wù)員,單位和個(gè)人繳納比例是12%,繳存比例相對(duì)較高。徐晨沒有提取公積金賬戶余額的理由是,“取出來(lái)也被花掉了,還不如存在里面,需要的時(shí)候再提取出來(lái)。”

??同時(shí)也有不少購(gòu)房者因?yàn)槔U存比例和繳存額度的限制,在貸款方面也增加了不少壓力。

??李潔在杭州公積金貸款的最高額度是50萬(wàn)元,相對(duì)比其他城市,杭州的額度相對(duì)較高。但由于公司繳存的公積金的時(shí)間較短,加之繳存比例較少,他只能貸到30萬(wàn)元。

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??若取消公積金需推出可替代產(chǎn)品

??對(duì)于此次公積金的存廢之爭(zhēng),我們認(rèn)為,如果今天要取消公積金,那是否應(yīng)該出臺(tái)一個(gè)可替代產(chǎn)品?我國(guó)住房公積金制度建立于上世紀(jì)90年代,旨在通過企業(yè)和個(gè)人共同儲(chǔ)蓄,為購(gòu)房職工發(fā)放低息貸款,進(jìn)而提高居民住房消費(fèi)能力。

??隨著時(shí)代的發(fā)展,從企業(yè)減負(fù)和員工實(shí)際提取率的角度來(lái)說,取消公積金也未嘗不可,但是需要一個(gè)替代品,如“住房保障銀行”。

??2014年,住建部曾提出要建立建設(shè)住房保障銀行。即在修改《住房公積金管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上,采取適當(dāng)方式將住房公積金管理中心升級(jí)為住房保障銀行。

??建立中國(guó)住房保障銀行有兩大好處:首先它作為住房保障性專業(yè)銀行,有大量吸收存款的可能性,可以獲得充分的資金,使住房保障得到基本的融資支撐;其次是住房保障銀行不以盈利為目的,可以以優(yōu)惠的貸款利率服務(wù)于住房保障,降低住房保障的融資成本和運(yùn)行成本。

??同時(shí),也可借鑒國(guó)外的住房保障模式,如美國(guó)會(huì)根據(jù)各種要素算出一個(gè)“家庭收入中值”,低于其80%,即為低收入家庭,政府會(huì)通過補(bǔ)貼房租,或通過購(gòu)房稅收、利率優(yōu)惠等,保障他們的購(gòu)買力;

??德國(guó)則由國(guó)家銀行牽頭,組建了住房?jī)?chǔ)蓄銀行,每個(gè)居民都必須參加住房?jī)?chǔ)蓄。當(dāng)儲(chǔ)蓄額達(dá)到所需貸款額的40-50%,便有資格貸款買房。這種強(qiáng)制性的住房?jī)?chǔ)蓄政策,使得德國(guó)人只要按部就班、辛勤工作就能買得起房子。

??只有出現(xiàn)一個(gè)相應(yīng)的能夠替代原本公積金在住房貸款中所起到的作用的產(chǎn)品,公積金的取消才是可行的。若非如此,公積金政策應(yīng)當(dāng)被保留。

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??對(duì)首次置業(yè)的剛需群體應(yīng)不設(shè)上限

??從目前的公積金政策來(lái)看,有一定的改進(jìn)和調(diào)整空間,如對(duì)首次置業(yè)的剛需群體,只要首付款比例符合法規(guī)、還款條件符合,公積金貸款申請(qǐng)額度都應(yīng)不設(shè)上限,而不應(yīng)受到個(gè)別城市單筆公積金發(fā)放額度限制。對(duì)二套房,二次購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款,可給出一個(gè)上限,確保這項(xiàng)制度對(duì)繳納人群和購(gòu)房人群的公平。

??公積金貸款期限要適當(dāng)延長(zhǎng)。公積金貸款期限越長(zhǎng),還款壓力越小,對(duì)購(gòu)房剛需群體來(lái)說是好消息。

??為增加公積金使用率,還可以根據(jù)各地實(shí)際情況,適度增加公積金適用范圍,拓寬公積金用途。

??隨著城市之間人才流動(dòng)加劇,在未來(lái)的公積金制度改革中,為吸引人才,城市圈或都市圈的城市中,公積金可以執(zhí)行互認(rèn)互貸政策。

??還可盡快推進(jìn)公積金抵押貸款證券化(MBS),住房按揭貸款證券化早就在業(yè)內(nèi)呼吁很高,在這個(gè)方面的步子應(yīng)該邁得更大一些。

??(應(yīng)受訪者要求,文中高健、李潔、袁倩、劉暢、徐晨為化名)

2020年上半年出臺(tái)公積金相關(guān)政策的城市匯總

2020年上半年出臺(tái)公積金相關(guān)政策的城市匯總

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(2023-02)

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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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