??在全球低回報(bào)的大環(huán)境下，去年商業(yè)房地產(chǎn)吸引了3300億美元的私人資本。房地產(chǎn)投資在客戶資金投資中所占的比例為28%，超過(guò)了股票(23%)或固定收益(17%)。

??全球房地產(chǎn)顧問(wèn)公司萊坊發(fā)布了2020年的《財(cái)富報(bào)告》。該報(bào)告為全世界超高凈值人士私人理財(cái)和優(yōu)質(zhì)豪宅資產(chǎn)配置提供了獨(dú)特的全球視野。

??根據(jù)萊坊最新的財(cái)富規(guī)模評(píng)估模型計(jì)算，全球凈資產(chǎn)達(dá)到3,000萬(wàn)美元或以上的超高凈值人群(含自住住宅在內(nèi),資產(chǎn)凈值超過(guò)3000萬(wàn)美元人士)增長(zhǎng)了6.4%。態(tài)度調(diào)查顯示，63%的受訪者表示，他們客戶的財(cái)富在2019年有所增加，只有11%的人表示財(cái)富縮水。

??在全球范圍內(nèi)，超高凈值人士的數(shù)量在2019年增加了3.1萬(wàn)，歷年總?cè)藬?shù)超過(guò)51.32萬(wàn)人。北美地區(qū)遙遙領(lǐng)先，超高凈值人士的數(shù)量是歐洲的兩倍多。而亞洲正在迅速縮小與歐洲的差距。中國(guó)以61,587名超高凈值人士在榜單中位列第二，超越歐洲各國(guó)。

??報(bào)告預(yù)測(cè)2019年到2024年的五年間，全球超級(jí)富豪人數(shù)將增長(zhǎng)27%，達(dá)到近650,000人。到2024年，亞洲將成為世界第二大財(cái)富中心，預(yù)計(jì)未來(lái)五年的增幅為44%。但是，雖然亞洲的超高凈值人士增長(zhǎng)迅猛，其數(shù)量仍將只有北美的一半，根據(jù)預(yù)測(cè)，北美的同期增長(zhǎng)率將達(dá)22%。

??據(jù)預(yù)測(cè)，在增長(zhǎng)最快的前20名國(guó)家中，有6個(gè)位于亞洲，印度排名第一，增幅73%。有5個(gè)位于歐洲，瑞典位列首位，增幅47%，另外有3個(gè)位于非洲，埃及排名第一，增幅66%。

??貨幣寬松下的全球豪宅市場(chǎng)

??住宅地產(chǎn)占超高凈值人士財(cái)富的三分之一，豪宅市場(chǎng)備受超高凈值人士的關(guān)注。在全球經(jīng)濟(jì)下行，不確定性增加的背景下，全球豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)什么樣的走勢(shì)?

??2019年全球經(jīng)濟(jì)放緩，房產(chǎn)稅以及部分待售豪宅數(shù)量過(guò)剩，對(duì)豪宅價(jià)格增長(zhǎng)構(gòu)成了壓力。2019年國(guó)際豪宅指數(shù)覆蓋的100個(gè)地區(qū)的平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為1.8%，高于2018年的1.3%，但仍低于2013年的2.8%。

??萊坊2019年追蹤的100處豪宅區(qū)域中，僅有22%的地區(qū)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，有21%的超高凈值人士計(jì)劃在2020年購(gòu)買新房。值得注意的是，在大城市購(gòu)買的高于二線地區(qū)，其中法蘭克福漲幅10%，位列榜首。國(guó)際豪宅指數(shù)PIRI100最新結(jié)果顯示，全球豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)多樣性趨勢(shì)。

??報(bào)告顯示，位列今年國(guó)際豪宅指數(shù)前十榜單的地區(qū)，相較于二線城市，大城市豪宅市場(chǎng)占據(jù)了半壁江山，四個(gè)歐洲城市榜上有名:法蘭克福增長(zhǎng)率為10.3%，增長(zhǎng)率位列2019年國(guó)際豪宅指數(shù)100的榜首;里斯本增長(zhǎng)率為9.6%;雅典增長(zhǎng)率為7.0%;柏林增長(zhǎng)率為6.5%。

??在亞洲，2019年中美貿(mào)易摩擦不斷升級(jí)，以及部分市場(chǎng)日漸嚴(yán)厲的房產(chǎn)監(jiān)管都導(dǎo)致了市場(chǎng)活動(dòng)的減弱和資本轉(zhuǎn)移。中國(guó)大城市30%的年增長(zhǎng)率已一去不復(fù)返,韓國(guó)首爾和中國(guó)臺(tái)北的年增長(zhǎng)率分別接近9%和8%，成為了該地區(qū)的領(lǐng)頭羊。

??中國(guó)香港樓價(jià)意外上漲2.9%，抵押貨款限額下調(diào)和三次降息緩解了部分政治動(dòng)蕩帶來(lái)的影響。在國(guó)際豪宅指數(shù)追蹤的5個(gè)澳大利亞市場(chǎng)中，悉尼憑借土地供應(yīng)有限和融資成本較低支撐起住宅價(jià)格，以3.7%的價(jià)格漲幅遙遙領(lǐng)先。在非洲，越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)、政治和氣候問(wèn)題限制了豪宅價(jià)格增長(zhǎng)。由于賣方采取了更加靈活的態(tài)度，開普敦的豪宅銷售勢(shì)頭良好，但價(jià)格下降1.5%。

??100萬(wàn)美元可以在不同城市買多少平方米豪宅?萊坊調(diào)查報(bào)告分別從北美、拉丁美洲、歐洲、俄羅斯及獨(dú)立國(guó)家聯(lián)合體、亞洲、非洲和中東等區(qū)域的調(diào)查結(jié)果顯示，100萬(wàn)美元在不同城市可購(gòu)買多少平方米豪宅，統(tǒng)計(jì)按2019年12月31日匯率換算，摩納哥可購(gòu)買16平方米，中國(guó)香港21平方米，倫敦30平方米，紐約32平方米，新加坡35平方米，洛杉磯39平方米，巴黎45平方米，上海58平方米，東京65平方米，北京68平方米等。

??美國(guó)仍是亞洲超高凈值人士購(gòu)房的首選目的地。2020年亞洲高凈值人士計(jì)劃購(gòu)買住宅物業(yè)的前五名目的地國(guó)家依次為，美國(guó)、英國(guó)、新加坡、澳大利亞、加拿大。

??美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年3月，海外買家在美國(guó)的交易總額高達(dá)780億美元。美聯(lián)儲(chǔ)在2019年的三次降息可能會(huì)吸引更多人在全球最大經(jīng)濟(jì)體持有美元標(biāo)價(jià)的資產(chǎn)，而一些買家也將美國(guó)總統(tǒng)大選前的平靜期視為潛在的機(jī)會(huì)。

??2020年全球豪宅市場(chǎng)迎來(lái)多個(gè)因素的制約，疫情影響與超級(jí)寬松的貨幣環(huán)境。2019年全球降息超過(guò)150次，量化寬松政策已成為了美國(guó)和歐元區(qū)的常態(tài)。2020年全球央行再現(xiàn)降息狂潮，美聯(lián)儲(chǔ)緊急宣布,將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間降至0至0.25%的“零利率”，韓國(guó)央行將基準(zhǔn)利率從1.25%下調(diào)至0.75%，這也是韓國(guó)基準(zhǔn)利率史上首次跌破1%。

??由于低利率環(huán)境，低成本的債務(wù)支撐了部分市場(chǎng)對(duì)住宅地產(chǎn)的需求，但是房屋整體銷售和價(jià)格增長(zhǎng)幅度均有所下滑。根據(jù)萊坊預(yù)測(cè)，由于經(jīng)濟(jì)、利率、新建豪宅供應(yīng)、出租和第二套房需求因素，2020年全球豪宅市場(chǎng)呈多樣變化。

??由于“大巴黎計(jì)劃”和2024年夏季奧運(yùn)會(huì)也將進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)，巴黎的豪宅價(jià)格增長(zhǎng)可達(dá)7%，占據(jù)榜首地位。排在第二位的是柏林和邁阿密，兩地的豪宅價(jià)格預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)5%。由于利率較低和供應(yīng)渠道有限，日內(nèi)瓦和悉尼的房?jī)r(jià)將會(huì)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)為漲幅4%。

??隨著國(guó)際咨詢?cè)龆?馬德里)、資本外流重新定向(新加坡)和利率降低(墨爾本)，這三座城市的市場(chǎng)需求將會(huì)增多，2020年的增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)為3%。

??報(bào)告預(yù)測(cè)洛杉磯的漲幅為2%，這其中暗藏了一個(gè)復(fù)雜的情況:市場(chǎng)對(duì)低于200萬(wàn)美元的高品質(zhì)房產(chǎn)需求強(qiáng)勁;對(duì)高于1000萬(wàn)美元的房產(chǎn)需求較弱;而處于這兩者之間的房產(chǎn)有適度的價(jià)格升值空間。香港豪宅市場(chǎng)基本保持平穩(wěn)。恒生指數(shù)領(lǐng)先一般住宅市場(chǎng)3至6個(gè)月，但豪宅價(jià)格彈性較大，與GDP和股市關(guān)聯(lián)較弱，2019年太平山頂?shù)囊幌盗懈叨俗≌灰子∽C了這一點(diǎn)。

??孟買降幅1%，不斷惡化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將繼續(xù)影響市場(chǎng)流動(dòng)性。英國(guó)大選的結(jié)果為保守黨實(shí)施包括脫歐計(jì)劃在內(nèi)的政策提供了強(qiáng)力的支持，預(yù)測(cè)倫敦的價(jià)格漲幅為1%。迪拜，2020年世博會(huì)，再加上迪拜宣布發(fā)放10年期簽證，將會(huì)刺激當(dāng)?shù)氐暮勒枨蟆＜~約，較低的貸款利率和強(qiáng)勁的就業(yè)指標(biāo)預(yù)計(jì)會(huì)開始抵消近年來(lái)不斷增長(zhǎng)的未售新庫(kù)存。

??此外，超高凈值人士在選擇新房時(shí)，健康、綠色空間成為其最重要的考慮因素。

??萊坊私人房產(chǎn)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)的AlasdairPritchard認(rèn)為這是一種新興趨勢(shì):“年輕職業(yè)人士比以往更重視健康。”他表示，新西蘭、阿爾卑斯山區(qū)、馬里布、漢普頓、悉尼、日本和南非等地是他客戶的首選目標(biāo)?！暗乩砦恢煤徒咏笞匀徊攀菦Q定性因素，海濱、森林和山區(qū)是最受歡迎的地點(diǎn)。”從更宏觀角度來(lái)說(shuō)，地球的環(huán)境

??健康會(huì)影響人們想住在哪里，或是有能力住在哪里。觀念變化已經(jīng)對(duì)投資決策產(chǎn)生了影響。萊坊今年的態(tài)度調(diào)查顯示，有45%的受訪者認(rèn)為，富有的投資者越來(lái)越關(guān)注他們投資的樓宇對(duì)環(huán)境所產(chǎn)生的影響。

??此外，在全球經(jīng)濟(jì)和政治動(dòng)蕩的背景下，萊坊的環(huán)球研究人和代理人網(wǎng)絡(luò)精選出了未來(lái)五年值得關(guān)注的旅游景區(qū)、鄰里社區(qū)或鄉(xiāng)村豪宅。

??報(bào)告顯示，在一些城市，翻新重建和交通樞紐有望推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲;在另一些城市，新的大學(xué)和科技中心將會(huì)刺激需求;而在其他城市地區(qū)，隨著價(jià)格觸底反彈而帶來(lái)了新的商業(yè)機(jī)會(huì)，市場(chǎng)信心也在逐步恢復(fù)。

??房地產(chǎn)私人投資趨勢(shì)

??在全球低回報(bào)的大環(huán)境下，2019年商業(yè)房地產(chǎn)吸引了3300億美元的私人資本。投資者不斷追求多元化的投資機(jī)會(huì)，高度注重?cái)?shù)據(jù)分析，同時(shí)更加渴望相互合作以擴(kuò)大投資規(guī)模，并且高度關(guān)注所持資產(chǎn)的潛在可持續(xù)性。

??報(bào)告指出，投資方式變得越來(lái)越復(fù)雜，因此越來(lái)越多的超高凈值人士正在大力建造家族辦公室，規(guī)模甚至超過(guò)他們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——各類機(jī)構(gòu)投資者，而在這群人中，有很多在全球金融危機(jī)期間發(fā)現(xiàn)自己無(wú)法從固有財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資金中抽身。

??萊坊首席戰(zhàn)略官及全球資本市場(chǎng)研究部主管AnthonyDuggan表示“:投資者認(rèn)為‘我們能夠自己持有和管理財(cái)富’，無(wú)須花費(fèi)2億美元求助私募股權(quán)基金機(jī)構(gòu)。私人財(cái)富往往需要企業(yè)進(jìn)行管理，而在房地產(chǎn)領(lǐng)域，如果超高凈值人士十分擅長(zhǎng)選股，則可以通過(guò)資產(chǎn)管理和重新定位進(jìn)行投資?！?/p>

??不過(guò)，投資者并未止步于通過(guò)家族辦公室進(jìn)行直接投資。Duggan表示，富裕人士將更多資源直接或間接投入房地產(chǎn)基金，同時(shí)為房地產(chǎn)公司提供資金，并增加私人股本基金投資。

??萊坊態(tài)度調(diào)查的受訪者表示，房地產(chǎn)投資在客戶資金投資中所占的比例為28%，超過(guò)了股票(23%)或固定收益(17%)。

??在截至2019年第四季度的12個(gè)月中，私人資本對(duì)定制型住宅更為青睞，共投資1220億美元。其次是寫字樓，共投資850億美元。全球工業(yè)投資達(dá)到420億美元，接近零售投資(450億美元)，反映出網(wǎng)上購(gòu)物的廣泛變化。

??此外，管理資金的群體也發(fā)生了變化。接受了態(tài)度調(diào)查的財(cái)富管理師表示，超過(guò)十分之一的客戶為千禧一代，其中接近白手起家的客戶超過(guò)60%，完全白手起家的客戶超過(guò)五分之一。約66%的受訪者認(rèn)為他們的客戶在2019年總財(cái)富有所增加，其中59%認(rèn)為2020年還會(huì)延續(xù)這一趨勢(shì)。超過(guò)20%的受訪者計(jì)劃在不久的將來(lái)增加對(duì)房地產(chǎn)的投資。

??在市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變的背景下，《財(cái)富報(bào)告》選出了未來(lái)三到五年商業(yè)房地產(chǎn)私人投資領(lǐng)域的四大關(guān)鍵主題。

??第一，家族辦公室“機(jī)構(gòu)化”。零售商Inditex的創(chuàng)始人收購(gòu)了麥肯錫倫敦總部，并曾在一年前購(gòu)買了Adelphi大樓。Pontegadea或許是最著名的新型家族辦公室，此類辦公室與被它們逐步取代的機(jī)構(gòu)越來(lái)越相似。

??第二，走向成熟后的市場(chǎng)拓展。具備國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的人更愿意將目光投向“避風(fēng)港”以外的地區(qū)。許多市場(chǎng)和行業(yè)尚待跨境投資者進(jìn)行全面探索，為了提高投資回報(bào)，私人投資者會(huì)搜尋這些市場(chǎng)和行業(yè)的數(shù)據(jù)、了解當(dāng)?shù)厍闆r。萊坊中東地區(qū)董事總經(jīng)理JamesLewis表示:“各種推動(dòng)力驅(qū)動(dòng)著人們投資當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的活力，而不僅僅是進(jìn)行頂級(jí)全國(guó)性投資?！?/p>

??第三，替代產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)未來(lái)。多元化程度加深也催生了新興行業(yè)。房地產(chǎn)租賃覆蓋學(xué)生公寓、共居市場(chǎng)、建后出租和老年公寓。私人財(cái)富已經(jīng)開始發(fā)展合作伙伴關(guān)系或直接購(gòu)買收益性資產(chǎn)。

??第四，聯(lián)合投資打破進(jìn)入壁壘。非洲和亞太等地的新一代財(cái)富不斷聚集、產(chǎn)生直接投資并在商界留下自己的印記。

??家族辦公室多年來(lái)一直受到亞洲投資者的歡迎，但如今規(guī)模較小的投資者逐漸開始聯(lián)合。萊坊亞太區(qū)資本市場(chǎng)主管NeilBrookes表示:“這么做主要是為了分散風(fēng)險(xiǎn)并共享專業(yè)知識(shí)?！?/p>

??RCA數(shù)據(jù)顯示，私人資本在商業(yè)地產(chǎn)中的投資呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，從學(xué)生公寓到家庭護(hù)理中心，這類資產(chǎn)吸引越來(lái)越多的私人資本。

??在萊坊今年的態(tài)度調(diào)查中，59%的受訪者表示，超高凈值人士越來(lái)越有興趣表示對(duì)私人租賃市場(chǎng)(PRS)更感興趣;關(guān)注老年公寓的受訪者比例為60%。投資者這種興趣又反過(guò)來(lái)體現(xiàn)在投資水平上:根據(jù)RCA的數(shù)據(jù)，在截至2019年的四年里，私人投資增長(zhǎng)了30%，去年全球投資總額達(dá)到1100億美元。

??萊坊表示，全球私人投資者未來(lái)可關(guān)注租賃市場(chǎng)的五大區(qū)域機(jī)會(huì)。

??西班牙馬德里，得益于過(guò)去十年人口增長(zhǎng)和高度城市化帶動(dòng)西班牙首都馬德里的住房需求。

??美國(guó)佛羅里達(dá)，和許多國(guó)家一樣，美國(guó)面臨人口老齡化的狀況，65歲人口數(shù)量將在未來(lái)40年翻一番，佛羅里達(dá)州這種“陽(yáng)光地帶”氣候溫和，具有最佳的居住優(yōu)勢(shì)，該州還具備免州稅這一額外優(yōu)勢(shì)。

??澳大利亞墨爾本，所在州維多利亞州是澳大利亞的教育之都，截至2019年9月，就讀于該州高等教育的留學(xué)生數(shù)量增長(zhǎng)12.5%，其中許多學(xué)生來(lái)自中國(guó)與印度，這也是墨爾本PBSA(學(xué)生住宿PurposeBuiltStudentAccommodation)市場(chǎng)投資吸引力逐漸提高的原因之一。

??愛爾蘭都柏林，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，就業(yè)率高、人口激增和城市化水平提高，愛爾蘭首都的住房需求不斷增加。私人住房租賃市場(chǎng)(PRS)投資需求保持持續(xù)增長(zhǎng)，都柏林25%的家庭住宅為私人租賃，35歲以下的家庭租賃比例高達(dá)60%。

??英國(guó)倫敦，留學(xué)生比例的不斷上升，為PBSA市場(chǎng)的投資者創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。萊坊預(yù)計(jì)，倫敦私人住房租賃比例將在2030年攀升至40%，伴隨老年公寓的發(fā)展，將刺激倫敦住房市場(chǎng)投資進(jìn)一步上升。

??“欲望之物”的投資之道

??奢侈品投資是高凈值人士的另一大投資品類。萊坊2019奢侈品投資指數(shù)略有下降，但狂熱的收藏市場(chǎng)依然創(chuàng)下新高。

??倫敦研究公司HAGI創(chuàng)始人迪特里希-哈特法帕(DietrichHatlapa)表示，古董車?yán)^2012年至2016年的強(qiáng)勁表現(xiàn)之后，今年HAGI頂級(jí)指數(shù)下跌了6.69%，不過(guò)長(zhǎng)期平均指數(shù)仍高于12%。盡管業(yè)內(nèi)收藏家會(huì)繼續(xù)購(gòu)買高品質(zhì)車輛，但環(huán)境問(wèn)題和潛在法律變化導(dǎo)致了投資的不確定性。

??葡萄酒，WineOwners數(shù)據(jù)顯示，由于2019年政治動(dòng)蕩和經(jīng)濟(jì)不確定性導(dǎo)致完美風(fēng)暴出現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)葡萄酒市場(chǎng)僅增長(zhǎng)1%。波爾多葡萄酒一等列級(jí)酒莊下降了3.6%，而高端勃艮第葡萄酒市場(chǎng)在今年早些時(shí)候達(dá)到了新的高峰，隨后開始下降。但比最熱門的勃艮第葡萄酒低一級(jí)的市場(chǎng)上，優(yōu)質(zhì)葡萄酒需求強(qiáng)勁，香檳和意大利北部葡萄酒上漲了6%-8%，前景總體而言較為樂(lè)觀。

??藝術(shù)品，2019年個(gè)人藝術(shù)家總記錄連續(xù)第四年下降，但在世藝術(shù)家的作品交易金額打破紀(jì)錄，例如Jeff Koons的不銹鋼作品Rabbit,5月以9,100萬(wàn)美元的價(jià)格出售。今年市場(chǎng)漲幅約為5%，藝術(shù)品市場(chǎng)仍須面臨印象派和現(xiàn)代派大師作品供應(yīng)放緩的狀況。

??威士忌，由于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者麥卡倫嚴(yán)重供過(guò)于求且價(jià)值軟化，今年上半年挑戰(zhàn)重重，萊坊指數(shù)半年內(nèi)下跌2.67%。供應(yīng)逐漸減少后，2019年下半年的表現(xiàn)大有改善，指數(shù)在年底上漲了5%。

??彩鉆，與過(guò)去兩年的趨勢(shì)相反，由于價(jià)格下降，客戶能夠負(fù)擔(dān)，因此黃鉆表現(xiàn)良好。

??報(bào)告顯示，與近年來(lái)價(jià)值大幅上升的其他興趣投資類似，包袋也逐漸被視作獨(dú)立的投資類別與熱門時(shí)尚配飾。為此，藝術(shù)品市場(chǎng)研究(AMR)推出了首個(gè)包袋價(jià)格表現(xiàn)指數(shù)，愛馬仕生產(chǎn)的包袋，過(guò)去十年里，指數(shù)值翻了一倍多，僅在2019年就上漲了13%。

??AMR的Sebastian Duthy表示“:我們所有的古董和收藏品指數(shù)都采用一籃子商品的方法，就像消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)一樣。但是，如今必須單獨(dú)為包袋建立指數(shù)，因?yàn)樵S多標(biāo)志性作品的拍賣頻率很高?！?/p>

??盡管香奈兒和路易威登等其他奢侈品牌生產(chǎn)的包袋也極具收藏價(jià)值，但愛馬仕包袋的拍賣價(jià)格最高，因此最受歡迎。

??從拍賣市場(chǎng)看，2019年最引人注目的拍賣清單:Jeff Koons于1986年創(chuàng)作的不銹鋼雕塑Rabbit在5月被紐約佳士得拍賣行以略高于9100萬(wàn)美元的價(jià)格售出，打破了在世藝術(shù)家的拍賣紀(jì)錄。10月蘇富比在倫敦以150萬(wàn)英鎊的價(jià)格拍賣了一瓶60年陳釀麥卡倫Fine & Rare系列威士忌，創(chuàng)下單憑威士忌售價(jià)的新世界紀(jì)錄。

??去年8月，邦瀚斯在珍稀葡萄酒和威士忌拍賣會(huì)上以720萬(wàn)港元的價(jià)格售出Hanyu Ichiru Malt Full Card系列，創(chuàng)新紀(jì)錄。一輛1994年McLarenF1LM規(guī)格的超級(jí)跑車于2019年8月由RM蘇富比以1980萬(wàn)美元售出，創(chuàng)下該車型的新紀(jì)錄。