??過去十年，深圳房?jī)r(jià)從2010年15000元/平方米左右漲到了如今7萬元/平方米左右，翻了幾番，其中主要原因就是城市發(fā)展過程中居住用地跟不上城市發(fā)展。

??一度因不限購、不限貸便于投資的商務(wù)公寓在深圳這座城市迎來關(guān)鍵拐點(diǎn)。

??7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓的審批通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新商務(wù)公寓項(xiàng)目審批，同時(shí)減少商業(yè)用地比例、增加居住及配套用地比例。

??上述兩部門表示，相關(guān)政策出臺(tái)是出于商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯類住宅化傾向，已偏離“服務(wù)商 務(wù)人士”“短期住宿”目的。深圳市將加大住宅用地供應(yīng)，包括適度提高居住用地比例、鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)可售型人才房。

??這將改變深圳土地供給“重商業(yè)輕住宅”現(xiàn)狀。深圳此前一直將土地向工業(yè)用地傾斜，住宅用地規(guī)模嚴(yán)重不足，在過往的土地總體規(guī)劃中占比常年不及20%。

??人文財(cái)經(jīng)觀察家秦朔認(rèn)為，這種嚴(yán)重失衡的后果就是，因?yàn)楣I(yè)用地和住宅用地失衡，導(dǎo)致辦公樓空置率持續(xù)攀升，商品房?jī)r(jià)格居高不下，住宅用地矛盾突出。

??過去十年，深圳房?jī)r(jià)從2010年15000元/平方米左右漲到了如今7萬元/平方米左右，翻了幾番，其中主要原因就是城市發(fā)展過程中居住用地跟不上城市發(fā)展。

??據(jù)任澤平《全球房地產(chǎn)》數(shù)據(jù)，深圳居住用地占整個(gè)城市面積只有11%，而倫敦、紐約、東京等國際大都市的居住用地占比都超過50%，深圳的住宅用地僅比香港的8%高一點(diǎn)。深圳樓市如何避免香港化，是一個(gè)非常嚴(yán)肅的問題。

??兩年祭出三把“利劍”

??這并非深圳首次對(duì)商務(wù)公寓“動(dòng)刀”。

??2018年7月，面對(duì)投資客資金頻頻入場(chǎng)，以及開發(fā)商身披商務(wù)公寓“馬甲”利用商業(yè)用地及產(chǎn)業(yè)用地投機(jī)住房市場(chǎng)等情況，深圳市監(jiān)管層予以調(diào)控，要求各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售，不得改變用途，新購商務(wù)公寓5年內(nèi)限售。

??持續(xù)了一年多的 “只租不售”措施于2019年12月取消。彼時(shí)，深圳市住建局表示，商務(wù)公寓限售政策抑制了部分城市更新項(xiàng)目活躍度，短期看不利于可售商務(wù)公寓銷量，長(zhǎng)期看不利于增加商品房供給。

??直至今年7月，深圳市宣布徹底取消商務(wù)公寓審批。具體涵蓋了多項(xiàng)要點(diǎn)：一是全市停止新商務(wù)公寓項(xiàng)目規(guī)劃審批和用地出讓方案審批。按照“不溯既往”原則，已經(jīng)審批通過的商務(wù)公寓項(xiàng)目，可按原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)；二是已批規(guī)劃尚未簽訂合同的商務(wù)公寓項(xiàng)目，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)為可售型人才住房；三是優(yōu)化城市主副中心和組團(tuán)中心內(nèi)各功能用地規(guī)劃布局， 減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。通知自發(fā)布之日起施行。

??事實(shí)上，一線城市中，深圳對(duì)商務(wù)公寓管控已顯“寬容”。早在2017年，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，北京、上海等城市已停止審批公寓式辦公項(xiàng)目。

??實(shí)際上，叫停商務(wù)公寓審批背后，深圳商務(wù)公寓庫存已積壓多年。

??美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2015年-2019年，深圳商務(wù)公寓供應(yīng)量分別是7833套、11149套、11721套、12405套、19301套；2020年，深圳商務(wù)公寓原計(jì)劃供應(yīng)18732套。

??據(jù)深圳市住建局此前透露，下半年計(jì)劃入市的商務(wù)公寓項(xiàng)目體量為107.6萬平方米，業(yè)內(nèi)估計(jì)仍將有約10萬套左右商務(wù)公寓處于已建、在建和正在審批階段。

??“2015年之前，深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)份額僅為商品住宅市場(chǎng)10%，但近年來迅速攀升到了接近30%。”經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳近年商務(wù)公寓異軍突起原因，一方面在于從當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)溢出的購房需求，加上開發(fā)商“售后返租”營銷模式、投資客增值預(yù)期，帶動(dòng)公寓市場(chǎng)；另一方面則與城市更新拆遷成本與門檻越來越高有關(guān)?！氨热纾媪可剔k和產(chǎn)業(yè)空間要改造，需要往產(chǎn)業(yè)方向走，規(guī)劃才能審批通過。這種情況下，將辦公空間分割銷售既能補(bǔ)償舊改成本，也迎合了不能‘房地產(chǎn)化’規(guī)劃要求?！?/p>

??不過，當(dāng)?shù)貥鞘泄?yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整正在此次通知中得到體現(xiàn)，包括繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，適當(dāng)壓縮商業(yè)用地規(guī)模，鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房，提高居住和公共服務(wù)設(shè)施用地比例等。

??深圳以往土地規(guī)劃中，商服與產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)占比較大，住宅用地占比常年不及20%。2019年，深圳全年計(jì)劃供應(yīng)1200公頃建設(shè)用地，其中居住用地供應(yīng)150公頃，占比12.5%；商業(yè)服務(wù)業(yè)用地及產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)達(dá)到355公頃，占比達(dá)29.6%，超過居住供地2倍。

??在2020年深圳土地供應(yīng)計(jì)劃中，居住用地?cái)M供應(yīng)293.2公頃，占全年建設(shè)用地供應(yīng)總量約25%，較去年計(jì)劃的150公頃增加近1倍，公共住房和商品住房用地供應(yīng)量較去年均有較大增長(zhǎng)。

??土地供應(yīng)的差距

??作為“7.15”新政延續(xù)，不少購房者將商住公寓視為“被打壓”的新品類。不過，在李宇嘉看來，叫停商務(wù)公寓審批并非出于抑制樓市目的?！敖谏钲跇鞘写蠡穑鸬氖亲≌皇枪?。其實(shí)，深圳公寓市場(chǎng)除了幾大明星樓盤，去化整體困難。另外，盡管多數(shù)商務(wù)公寓打出不限購不限貸、200萬元即可入手、精裝修等宣傳語外，始終存在水電物業(yè)成本高、居住體驗(yàn)差、交易成本高等問題。傳統(tǒng)住宅與商務(wù)公寓不具備可替代性?！?/p>

??李宇嘉告訴記者，深圳此次取消商務(wù)公寓審批的目的一方面是出于對(duì)存量資源的盤活；另一方面則能阻止更多空間轉(zhuǎn)化為“類住宅”。

??“深圳早期發(fā)展出口加工型產(chǎn)業(yè)，由制造業(yè)城市起家，所以工業(yè)用地和商業(yè)辦公用地較多，已經(jīng)在城市更新中規(guī)劃為商務(wù)公寓的很難再大規(guī)模利用和盤活?！彼劦?，“另外，兩部門在此次政策解讀中也明確指出，“商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套作用，但近年呈現(xiàn)出明顯類住宅化傾向，偏離了原本商務(wù)人士短期居住、休閑旅游的初心?！?/p>

??今年5月，深圳公布了最新11種供地渠道，當(dāng)中涉及大部分存量盤活，包括工業(yè)、商業(yè)辦公存量的盤活。在李宇嘉看來，因住房?jī)r(jià)格上漲紅利、城市舊改需求等因素，過去幾年大量商業(yè)辦公、工業(yè)空間轉(zhuǎn)向了“類住宅”。當(dāng)中不乏有項(xiàng)目貼上了商業(yè)辦公、創(chuàng)新型用房、孵化器等標(biāo)簽，實(shí)際卻是類住宅的違法建筑。

??“從長(zhǎng)期影響來看，停止新公寓項(xiàng)目審批，推進(jìn)‘工改居’‘商辦改居’是一大方向，未來存量盤活還是要回歸實(shí)體。深圳此次針對(duì)商辦公寓新政有利于增加中長(zhǎng)期住宅土地供應(yīng)規(guī)模?！?/p>

??深圳從今年開始減少商業(yè)用地，上半年，深圳商務(wù)公寓總供應(yīng)面積同比下滑38.5%；同時(shí)加大居住用地的供應(yīng)力度，全年計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃（其中新供應(yīng)129.2公頃、更新整備等164公頃），占全年建設(shè)用地供應(yīng)總量的約25%，是2019年12.5%的兩倍。

??但從現(xiàn)實(shí)情況來看，因深圳工業(yè)用地目前仍保留30%的紅線范圍，住宅用地比例僅有18%，預(yù)期在2035年達(dá)到25%，但仍遠(yuǎn)低于全國平均約33%的水平，更低于國際上40%以上的水平。深圳住宅用地仍存在較大差距。