市場丁祖昱 2020-08-24 08:35:20 來源:丁祖昱評樓市
??8月20日,住建部、央行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。參會的還包括銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會,以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人。
??此次座談會的核心直指房企融資監(jiān)管。一個關(guān)鍵信息是,央行、住建部會同相關(guān)部門已形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
??這是繼7月24日“房地產(chǎn)工作座談會”召開不足一個月后,又一次高規(guī)格的房地產(chǎn)行業(yè)座談會。兩次座談會,都提到堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,實現(xiàn)“三穩(wěn)”預(yù)期,確保房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
??從以往經(jīng)驗看,政策出臺的基本邏輯大致相同:市場一過熱,調(diào)控政策就緊隨其后。和過去相比,這次政策的最大的變化是,從房企的角度劃定不同“紅線”,避免政策“一刀切”。
??01
??房企融資將進一步收緊
??此次座談會傳達了幾個重要信息:
??1. 實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度,增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度
??2. 形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則
??3. 完善住房租賃市場金融支持政策體系,加快形成“租購并舉”住房制度
??此前,據(jù)媒體報道,央行出臺房地產(chǎn)融資新規(guī),并設(shè)置了“三道紅線”:剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;凈負債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”,對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理,按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%。
??除此之外,未經(jīng)證實的座談會具體內(nèi)容顯示,還有2個觀察指標:拿地銷售比不高于40%,連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負,需要對拿地資金來源等做解釋。
??這意味著,房地產(chǎn)金融審慎管理制度是房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容。結(jié)合7月24日房地產(chǎn)工作座談會關(guān)于金融政策的描述,即防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,今年相對寬松的資金面不會直接向房地產(chǎn)放開,對比之前的金融政策仍然保持一致。
??接下來房地產(chǎn)市場融資環(huán)境將進一步收緊,部分房企將面臨融資難題。一旦融資新規(guī)落地,將對行業(yè)產(chǎn)生較大影響:土地市場降溫,新房銷售加速,對頭部房企是利好,對高負債的房企則影響較大,必將加速行業(yè)洗牌。
??02
??三季度為政策調(diào)整高峰期
??過去十年,政策出臺與房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出很強的周期性特征,政策調(diào)整與房地產(chǎn)漲落密切相關(guān)。
??從過去幾年政策出臺的規(guī)律來看,從3月份開始市場一般是全年市場較為活躍的時期,三季度市場會迎來一系列調(diào)整。
??從政策內(nèi)容來看,“房住不炒”仍然是近年來政策的主基調(diào),確保房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。此次座談會重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”也釋放出很強的信號意義。自2019年7月,中央首次提出“堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”以來,這一基調(diào)就被認為是中央層面對房地產(chǎn)調(diào)控政策力度最嚴厲、態(tài)度最鮮明的措辭之一。
??從政策出臺的時間周期來看,7月份以后,政策出臺的頻次以及力度都明顯加強。比如2018年時,7月之后的下半年,中央層面就出臺了4條相關(guān)的政策內(nèi)容,當時政策主要強調(diào)“供求平衡”,加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。當年12月,國家發(fā)改委就曾對房企負債率劃定重點監(jiān)管線,未明確重點監(jiān)管線的,原則上資產(chǎn)負債率不得超過85%。
??今年年初,疫情發(fā)生后,中央仍未放松對房地產(chǎn)的調(diào)控。半個月之前的8月6日,央行已對下一階段的房地產(chǎn)金融政策進行表態(tài),即堅持“房住不炒”,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。
??03
??房地產(chǎn)漲落與政策周期密切相關(guān)
??從近三年的銷售數(shù)據(jù)來看,全國商品房銷售面積及金額基本都在第三季度出現(xiàn)一定的回調(diào)。
??2017年、2018年、2019年第三季度全國商品房銷售面積分別為41344萬平方米,42170萬平方米,43393萬平方米,每年都保持微弱增長,同時低于當年第二季度銷售面積,并在第四季度受各大房企沖刺全年銷售業(yè)績影響,恢復(fù)至較高水平。
??今年一季度由于受疫情影響,無論是銷售金額還是銷售面積都處于近三年最低位,單純從數(shù)據(jù)來看,二季度似乎出現(xiàn)了一定的反彈,但事實上銷售面積與去年基本持平,疊加一季度來看,今年上半年整體銷售水平低于往年。
??2017年至今,無論是銷售面積還是金額都呈現(xiàn)出一定的周期性,第一二季度穩(wěn)步增長,三季度回調(diào),四季度恢復(fù)高位,次年一季度再次降至全年最低水平,循環(huán)往復(fù),每次都有不同的原因和背景,大體來看基本都是因為二季度市場回暖,接著下半年金融政策出臺,市場開始轉(zhuǎn)冷。
??從投資的角度來看,也出現(xiàn)了同樣的周期性走勢。
??每年第一季度往往是淡季,二季度大多數(shù)開發(fā)商為了完成上半年投資額度,集中在這一時期拿地,這主要是因為在房地產(chǎn)開發(fā)周期下,上半年拍的地,一定程度上能夠保證“今年投今年賣”,有效恢復(fù)資金流。
??所以總體來看,每年的二季度也成為了房地產(chǎn)開發(fā)投資最熱的一個季度。
??房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟、財政和就業(yè)有著至關(guān)重要的影響,房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定器,總體來看,政策調(diào)整與房地產(chǎn)漲落密切相關(guān)。
??此次融資新規(guī)避免“一刀切”。負債率高、現(xiàn)金流問題比較大的房企,在融資上會受到很大的限制;財務(wù)指標好的房企,在融資上將會更寬松。接下來,一些債務(wù)壓力大的企業(yè),勢必要努力抓促銷,以回籠資金,降低負債。
??過去三年,歷史都在簡單重復(fù)。政策調(diào)整周期基本從3月份開始,這時候一般是全年市場較為活躍的時期,接下來的三季度迎來一系列的市場調(diào)整。盡管市場熱度上升的原因和背景不同,但政策調(diào)整的邏輯相同,都是市場過熱。綜合以往經(jīng)驗,在此次金融政策出臺以后,市場將會出現(xiàn)新的調(diào)整。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
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