深杭寧二手房成交創(chuàng)新高,蘇州成都卻持續(xù)低迷

市場丁祖昱 2020-08-27 08:36:54 來源:丁祖昱評樓市

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??從走出低谷,到迅速反彈走出V型曲線,全國商品房銷售整體熱度延續(xù)。

??7月,全國商品房銷售面積約1.42億平方米,同比增9.5%,銷售金額為1.45萬億元,同比增加16.6%。

??1-7月,商品房銷售面積83631萬平方米,前7月累計銷售面積和銷售金額均穩(wěn)步增長,降幅分別收窄2.6和3.3個百分點。其中,住宅市場銷售火熱,銷售金額達(dá)7.27萬億元,同比增0.4%,基本擺脫疫情影響。

??二手房方面,7月,15個重點監(jiān)測城市二手房市場持續(xù)火熱,成交創(chuàng)近年來單月新高,1-7月,15城二手房累計成交7031萬平方米,累計同比跌幅收窄至10%。截止至2020年第34周(8月17日-8月23日)二手房市場周成交仍保持高位。

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??7月15城二手房成交創(chuàng)新高

??受疫情影響,2月15個重點監(jiān)測城市二手房市場近乎停擺,成交創(chuàng)歷史新低。但3月以來二手房市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖,成交逐月提升,同比跌幅也明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正。其中,5月二手房成交已恢復(fù)至疫前水平,6月成交率先同比轉(zhuǎn)正,7月成交更是創(chuàng)近年來單月新高,同比增長30%。

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??各城市二手房市場顯著分化,一方面,以深圳、南京為代表的熱點城市二手房市場持續(xù)火熱,成交持續(xù)高位運行,前7月累計同比漲幅皆超50%。另一方面,疫后成都、蘇州二手房市場復(fù)蘇進(jìn)度緩慢,成交持續(xù)低迷,前7月累計成交同比腰斬。

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??從全國2020年第34周(8月17日-8月23日)二手房市場成交情況來看,深圳、南京和杭州二手房市場熱度不減,周成交仍保持高位。

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??注:第34周為8月17日-8月23日

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

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??深圳、南京和杭州二手房熱度不減

??深圳、南京和杭州二手房市場熱度不減,周成交依舊維持在較高水平,究其原因則各有不同:

??在這其中,深圳早已是二手房主導(dǎo)的市場,新房供應(yīng)異常緊缺,2017年-2019年二手房年均成交面積相當(dāng)于新房年均成交面積的1.5倍。

??2020年深圳樓市全面轉(zhuǎn)暖之后,二手房市場更具彈性,前7月二手房成交面積相當(dāng)于同期新房成交面積的2倍。

??從供求結(jié)構(gòu)來看,深圳市場的成交面積一直大于供應(yīng)面積,其中2月和4月供求比例失衡最為嚴(yán)重,供求比一度低至0.12。

??深圳上半年樓市整體表現(xiàn)出一二手房成交全線升溫的跡象,4月以來,盡管市場監(jiān)管加強,但是深圳樓市依舊呈現(xiàn)出不分檔次、不分產(chǎn)品銷售全線飄紅的現(xiàn)象,這在全國任何一個城市都是少見的。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,深圳二手房成交面積在3月顯著放量且同比轉(zhuǎn)正,成交面積升至70萬平方米,同比增長80%。隨后三個月市場熱度慣性延續(xù),成交持續(xù)高位運行,上半年成交面積達(dá)到399萬平方米,同比增加46%,成交套數(shù)達(dá)到46370套,同比增加41%。

??6月深圳二手房成交進(jìn)一步升溫,成交面積達(dá)到90萬平方米,同比增長69%,共成交11030套,同比增加73.3%,成交均價達(dá)到62262元/平方米,同比增長17.7%,市場熱度可見一斑。

??盡管7月15日深圳升級調(diào)控強力打壓樓市,但由于市場購買力堅挺,疊加信貸資金整體充裕,二手房市場預(yù)期仍一致看好,短期內(nèi)購房者入市情緒積極,成交仍處高位。

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??南京方面,上半年,南京土拍熱度居高不下,累計成交建面達(dá)604萬平方米,同比增長26%。尤其4月量價齊升,上半年樓面價高于2萬元/平方米的地塊多達(dá)11幅,其中最高樓面價達(dá)到42398元/平方米。

??從房價來看,上半年南京一二手房價全線升溫,房價指數(shù)自2019年1月以來一路上揚,并在今年6月達(dá)到峰值,一手房銷售價格環(huán)比漲幅曾在4月領(lǐng)漲全國。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,6月,南京一手房銷售價格指數(shù)同比漲幅達(dá)到6.1%,二手房銷售價格指數(shù)達(dá)到5.7%。

??7月22日,南京加碼調(diào)控,但政策力度相較溫和,更多的還是影響購房者心理預(yù)期,成交決策周期有所拉長,并未對市場需求構(gòu)成實質(zhì)性沖擊,其對房地產(chǎn)市場影響程度有限。

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??杭州方面,相較于新房,杭州二手房性價比優(yōu)勢明顯,對于廣大的剛需客群有著較強吸引力。與其他城市一二手房倒掛情況相比,杭州二手房倒掛情況實際上并不十分顯著,成交火熱主要是依托剛需盤驅(qū)動。

??2020年7月至今杭州二手房掛牌量仍保持在較高水平,在一定程度上刺激市場需求有序釋放。其中,小面積的學(xué)區(qū)房以及次新房仍是成交主力,助力二手房成交持續(xù)高位運行。

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??蘇州、成都二手房成交持續(xù)低迷

??與深圳、南京和杭州二手房成交火熱相對的,疫后蘇州、成都二手房市場整體低迷,周成交長期保持在較低水平。

??相較于南京、杭州這類同處于長三角地區(qū)的二線城市,蘇州房地產(chǎn)市場周期迥異。具體而言,2019年上半年蘇州房地產(chǎn)市場全面轉(zhuǎn)暖,二手房成交顯著放量,致使去年基數(shù)普遍較高。疫后蘇州二手房市場有序復(fù)蘇,2020年3月以來成交穩(wěn)中有升,但市場熱度較去年同期相差甚遠(yuǎn),同比仍實現(xiàn)較大比例負(fù)增長。

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        疫后成都二手房市場始終未見起色,主要基于疫情影響下居民收入預(yù)期下滑,難免拖累以剛需為主的成都二手房市場整體復(fù)蘇進(jìn)程,同時,受限價政策影響,新房性價比優(yōu)勢突出,買到即賺到的心理預(yù)期強烈,更多二手房置業(yè)客群轉(zhuǎn)戰(zhàn)高性價比的新房或者購買購置門檻降低的人才公寓。

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??二手房供需兩旺,學(xué)區(qū)房仍將活躍

??我們認(rèn)為,未來各城市、各類型需求市場或?qū)⒊掷m(xù)分化。具體而言,北京、上海和深圳這類存量房主導(dǎo)的一線城市新房供應(yīng)長期緊缺,而在信貸資金整體充裕的作用下,二手房市場無疑是更具彈性,成交有望維持在較高水平。南京、杭州等城市市場需求堅挺,年內(nèi)二手房成交即使有所下滑,整體降幅也將有限。

??造成目前這些城市二手房市場持續(xù)活躍的原因有很多,但是其中最核心的原因是有一大部分剛需“棄新買舊”,同時有一大部分置換客戶“賣一買一”“賣舊買新”所以造成了市場供需兩旺,成交活躍。

??從價格來看,二手房雖然在單價上優(yōu)勢不高,但是總價優(yōu)勢明顯,再加上位置都相對核心,配套成熟,比較符合剛需的需求。

      相對而言,優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房仍是資源稀缺品,市場需求最為堅挺,成交量價或?qū)⒊掷m(xù)高位運行。與此同時,高性價比的二手房仍受市場歡迎,尤其是那些生活配套設(shè)施齊全且總價整體偏低的產(chǎn)品,成交或?qū)⒏鼮榛钴S。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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