廣東清遠樓市庫存創(chuàng)8年新高,買還是賣是一個問題

市場李燕星 2020-10-21 12:48:45 來源:中房報

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??歷史總是相似,樓市每一輪的瘋狂燃燒過后,都落滿灰燼。

??靠著挨近廣州的地利,2015年,清遠市樓盤開發(fā)量超過百個。2014年末,全市商品房累計空置面積約250萬平方米,同比增長302%。

??2020年10月19日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布100城住宅庫存報告,其中《100城新建商品住宅庫存面積同比增速排序》顯示,今年截至9月末,清遠以140%的同比庫存增速,位列全國第一。

??在記者從上海易居房地產(chǎn)研究院獲悉的數(shù)據(jù)報告中,仔細對比清遠近10年的庫存面積可以發(fā)現(xiàn),從2011年9月至2020年9月,清遠今年9月底庫存面積是302萬平方米,僅低于2012年9月的庫存面積394萬平方米。

??這意味著,清遠新建商品房庫存創(chuàng)下近8年新高。

??“庫存”往事

??“2017年我在同事的勸說下買了清遠的一套房,加上房產(chǎn)中介說得頭頭是道,我想著能夠趁機從中賺一筆。當時買入的單價是10989元/平方米,后來價格下降2000元/平方米?!睆V州購房者梁小天(化名)回憶稱,“我覺得自己可能是高位接盤了,糾結一年多要不要賣,最后還是下決心低價賣出。雖然虧了點,但也算去了一個心頭病,如果繼續(xù)供下去,擔心把首付也虧掉。”

??“2016年和2017年是清遠樓市最火的時候,房子一天一個價。”德佑地產(chǎn)一位經(jīng)紀人告訴記者。

??在樓市交易瘋狂與多地限購的大環(huán)境下,2016年至2017年這一時間段,外來資本加速涌入清遠,并在2016年12月掀起了一場土地拍賣大戰(zhàn),這個屢創(chuàng)樓面地價紀錄的年關之月,為清遠帶來30億元土地出讓收入,使得清遠全年土地出讓金額沖至46億元;到了2017年上半年,清遠土地拍賣市場制造了更多的地王,并出現(xiàn)土地“熔斷”。

??但其實,在2016年年初,清遠原本就存在的商品房庫存難去化仍然是擺在當?shù)卣媲耙粋€棘手問題。

??“清遠除了目前庫存的量,還有尚未開發(fā)的土地。根據(jù)相關規(guī)定,開發(fā)商買下土地后,必須在2年內(nèi)開發(fā),這就導致庫存居高不下?!痹?016年年初清遠市的一次人大代表會議上,時任清遠市政協(xié)委員、市房協(xié)會員余家駒建議,“可以考慮允許土地臨建,延長商品房建設周期,如建設社會缺乏的菜市場、停車場、體育設施等臨時設施,臨建周期不需要太長,哪怕是5年,也能有效去庫存?!?/p>

??甚至,有人提出要給拆遷戶發(fā)放“購房券”。清遠市也配合出臺一攬子去庫存計劃。2016年5月,清遠召開推進供給側結構性改革暨重點項目建設工作會議,一口氣出臺《清遠市供給側結構性改革總體實施方案(2016~2018年)》及去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板等5大行動計劃。

??很快,清遠在2016年6月便交出一份不錯的去庫存成績單:庫存面積下降了109.28萬平方米,下降比例7.93%,有當?shù)孛襟w稱完成當年的去庫存任務沒有懸念。

??時隔4年多,清遠庫存同比增長速度沖至全國第一,庫存面積也創(chuàng)下近8年新高。其中值得關注的一個細節(jié)是,清遠2015年底的新建商品房庫存是212萬平方米,2016年大幅下降至113萬平方米,2017年再次小幅反彈回151萬平方米,2018年升至182萬平方米。

??這條庫存變化拋物線背后,外地涌入的購房需求與本地去庫存動作這兩種力,是以怎樣的比重相持影響了清遠樓市庫存的變化?

??其中不可忽視的另一個細節(jié)是,清遠還呈現(xiàn)人口凈流出狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示,截至2019年末,清遠全市戶籍人口446.1萬人,常住人口388.6萬人,人口凈流出57.5萬。

??“新高”背后

??今年以來,受疫情導致的交易停滯影響,清遠樓市新一輪的庫存壓力明顯上升,且?guī)齑鏀?shù)據(jù)所透露的壓力,一點也不比其2015年至2016年大力去庫存時的壓力小。

??“庫存量猛增,其實也說明清遠供應比較積極,近期預售審批放松,推出了較多的樓盤?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進還表示。

??針對清遠新房開盤情況,記者從清遠一位房地產(chǎn)人士處了解到,今年清遠的新房開盤速度比不上往年,但數(shù)量同樣不少?!扒暹h的庫存主要是增量房,我們樓盤地圖更新的速度,趕不上新房開盤的速度?!彼硎?,“大學城區(qū)域是未來清遠的主要發(fā)展方向,今年以來,大學城附近就推出七八個新盤,輕軌附近也推出四五個新盤。從交通方面出發(fā),碧桂園山湖城不錯,距離即將開通的輕軌僅約700米;從教育方面考慮,職教基地的大學城和奧體中心也是開發(fā)商看好的潛力區(qū)域?!?/p>

??中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓則認為清遠今年樓市庫存增長背后,存在更為多元的原因:“一是疫情導致很多開發(fā)商房屋施工、竣工發(fā)生延后;二是商品房銷售量下降引起推盤后庫存堆積,三是開發(fā)商去年的很多庫存大多留到今年來賣,四是佛山等城市虹吸效應很明顯,強力吸走了廣東省購買力”。

??與廣東省其他城市的建設規(guī)模相比,清遠的城市吸引力確實弱一些。上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)報告顯示,截至2020年9月,珠海新建商品住宅庫存面積169萬平方米,東莞361萬平方米,佛山1265萬平方米,中山308萬平方米,肇慶723萬平方米,惠州1021萬平方米,韶關173萬平方米。

??一個城市的庫存高不高,與疫情影響開盤速度與節(jié)奏有關,但房子賣得好不好,二手房才是市場真實的晴雨表。

??記者查閱貝殼找房二手房價格變動數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)一些細節(jié)。以清城區(qū)為例,清城區(qū)是清遠下轄區(qū)域中地理位置距離廣州較近的區(qū)域,隨機選取清城區(qū)今年來掛牌的50套二手房,觀察其掛牌以來的價格變化發(fā)現(xiàn),有17套房出現(xiàn)不同程度的降價,占比三分之一。

??“今年因為疫情的原因,清遠市新房、二手房的價格整體是降了點,目前也有一部分早期投資者在虧本出售房產(chǎn),但數(shù)量不是太多。”上述房地產(chǎn)人士告訴記者,“目前清遠的購房政策是限貸不限購,一二套房分別首付三成、四成,購買三套及以上要全款,由于價格低,對周圍的購買力還是具有一定的吸引力。在房產(chǎn)出售方面,房產(chǎn)證若是不夠兩年,就會產(chǎn)生5.3%的增值稅,超過兩年則免征,所以很多早期購買的人也在觀望,等待合適的時機?!?/p>

??“今年廣州來清遠買房的人數(shù)比例出現(xiàn)明顯下降,去年這一比例超過20%,今年再度下降至15%以下。”另一位樓市研究人士告訴記者,“今年清遠樓市已經(jīng)出現(xiàn)幾大明顯變化:一是房價下行,尤其今年疫情期間房價持續(xù)下跌,疫情之后市場恢復期間也存在小幅度下跌,今年9、10月份包括國慶黃金周一直是這種情況;二是銷售成交量處于下降趨勢;三是商品房庫存猛增,增速非???;四是開發(fā)商打折力度很大,賣房壓力大;五是樓市出現(xiàn)供大于求;六是廣州來清遠買房的人數(shù)比例迅速下降”。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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