從百城的庫存看,調(diào)控效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)

原創(chuàng)亞晨 2020-09-24 12:48:33 來源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊 (亞晨/文)上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示,截至8月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48438萬平方米,環(huán)比增長0.8%,同比增長7.5%。

??從數(shù)據(jù)上看,最近三個月全國百城庫存呈現(xiàn)了環(huán)比攀升的態(tài)勢,這與各地項目供應(yīng)節(jié)奏加快有關(guān)。易居研究院認(rèn)為,在傳統(tǒng)“金九銀十”階段,庫存數(shù)據(jù)攀升并非負(fù)面信號。這說明房企推盤主動性增加、促銷等動作節(jié)奏加快。另一方面,也說明市場房源相對充裕,有助于拉升相應(yīng)城市的市場交易量。

??房價方面,1-8月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15726元/平方米,同比上漲10.7%。雖然今年前8月全國百城房價漲幅同比增速曲線略有抬頭,但這或和成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。由于各類高端項目入市的門檻降低,進而容易影響成交結(jié)構(gòu)和價格。但從具體的城市看,房價過熱城市依然在減少,這充分說明地方調(diào)控政策實施精準(zhǔn)有效。

??對于后市,易居研究院認(rèn)為,當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場總體處于復(fù)蘇態(tài)勢,再加上進入到傳統(tǒng)的“金九銀十”階段,各地樓盤供應(yīng)增加、促銷節(jié)奏明顯加快,去庫存壓力有望進一步得到釋放。但也需要看到,近期部分城市購房政策和銀行貸款都有收緊傾向,房價依然有進一步降溫的可能。對于后續(xù)去庫存方面,既要引導(dǎo)合理的剛需和改善需求導(dǎo)入,也要嚴(yán)厲打擊各類投資投機的購房需求。對于房企來說,主動降價讓利給購房者,能夠加快項目的去庫存,進而有助于促進業(yè)績成長和相關(guān)城市房價的降溫。

??百城庫存同比增8%,69城同比現(xiàn)增長

??報告顯示,截至8月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48438萬平方米,環(huán)比增長0.8%,同比增長7.5%。供求關(guān)系方面,近3個月均呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢。根據(jù)報告,8月份100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為5748萬平方米,而成交量為5341萬平方米。

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??從各類城市看,二線城市的同比拉升態(tài)勢較為明顯。截至8月底,100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為2958、24993和20487萬平方米,同比增速分別為11.7%、11.8%和2.1%。易居研究院分析認(rèn)為,過去幾年房企加大了對二線城市的投資拿地,尤其是結(jié)合都市圈和城市群概念進行了投資,所以庫存數(shù)據(jù)有上升的可能。而加上近期二線城市銷售市場開始受到管控,這都有可能使得庫存同比增速擴大。

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??具體到各城市,報告顯示,截至8月底100個城市中有69個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象??傮w看,庫存同比上升的城市數(shù)量更多。易居研究院分析,部分熱點城市類似杭州和成都,去年的庫存絕對規(guī)模并不高,所以今年預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏加快的情況下,庫存數(shù)據(jù)也容易反彈。對于此類房價略偏熱的城市來說,庫存數(shù)據(jù)上升,有助于抑制房價過快的上漲。

??三四線城市去化壓力較大

??存銷比方面,觀察今年1-8月份數(shù)據(jù),“倒U型”走勢較為明顯。報告顯示,8月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.9個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要9.9個月的時間。

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??從城市結(jié)構(gòu)來看,三類城市均有下行。根據(jù)報告,8月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為11.6、9.6和10.1個月。

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??具體到各城市,去化壓力大的城市主要為三四線。根據(jù)城市排行可以看出,8月份存銷比數(shù)值排名前10的城市中,除廈門外,剩下9個城市都是三四線城市。易居研究院認(rèn)為,類似包頭和日照等城市的去庫存周期比較大,但是相比上半年的表現(xiàn),實際上也呈現(xiàn)了去化周期加快的良好態(tài)勢。若是金九銀十成色比較足,那么后續(xù)此類城市的去化壓力會得到進一步釋放。

??房價過熱城市繼續(xù)減少

??樓市供應(yīng)量的充裕,有助于房價降溫。根據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示,當(dāng)前房價過熱城市繼續(xù)減少。根據(jù)易居研究院此前監(jiān)測,1-6月份房價過熱城市數(shù)據(jù)為11個,1-7月份減少到8個城市,目前逐漸減少為5個城市,這也說明最近一段時間以來的政策管控積極有效。

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??報告顯示,1-8月份全國5個房價位于過熱區(qū)間的城市分別是江陰、成都、珠海、銀川和蘇州。而這些城市中,包括成都和銀川已經(jīng)出臺了相應(yīng)的調(diào)控措施,易居研究院預(yù)計,此類城市后續(xù)房價漲幅會進一步收窄。

??雖然房價過熱城市呈現(xiàn)減少的趨勢,但前八月百城房價整體略有反彈。根據(jù)監(jiān)測,1-8月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15726元/平方米,同比上漲10.7%。

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??實際上,此前100城年初累計房價同比漲幅曲線已經(jīng)連續(xù)5個月下行,8月份這一數(shù)據(jù)略有反彈。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來,隨著供應(yīng)節(jié)奏的加快,各類高端樓盤正積極入市,其會影響成交結(jié)構(gòu)和價格折扣。但由于傳統(tǒng)“金九銀十”階段已經(jīng)到來,所以在實際過程中依然會有各類價格折扣等情況出現(xiàn)。

??此外,從城市結(jié)構(gòu)上看,一線城市漲幅總體可控,二線城市漲幅略有擴大,三四線城市漲幅最大。報告顯示,1-8月份,4個一線城市新建商品住宅成交均價為45833元/平方米,同比上漲6.3%。32個二線城市新建商品住宅成交均價為15460元/平方米,同比上漲9.6%。64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12178元/平方米,同比上漲10.0%。

??易居研究院認(rèn)為,今年前8月一線城市房價漲幅在5%-10%的區(qū)間波動。尤其是類似深圳等政策調(diào)控后,市場炒作現(xiàn)象減少,房價反彈受到抑制。類似價格水平也說明當(dāng)前一線城市房價泡沫相對小,為購房形成了較好的窗口期。而二線城市的價格漲幅略有擴大,這或和當(dāng)前積極供應(yīng)高端樓盤有關(guān)。但從歷史數(shù)據(jù)看,依然處于中偏高的水平。這對于二線城市強勁的潛在購房需求來說,防范價格反彈要作為一項長期的工作來開展。從三四線城市來看,今年購房政策收緊的重心在二線城市。后續(xù)一些重點三四線城市若是房價炒作較多,也需要積極落實“房住不炒”的導(dǎo)向,以進一步穩(wěn)定市場預(yù)期。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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