??科技的發(fā)展一日千里，隨著新經(jīng)濟(jì)行業(yè)的崛起以及辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)高峰的來臨，一場(chǎng)關(guān)于辦公樓租賃新模式的探討悄然展開，租戶以支付會(huì)員費(fèi)來取代支付租金會(huì)否成為全新的經(jīng)營(yíng)模式。

??會(huì)員制或?qū)⒊蔀樾纶厔?shì)

??傳統(tǒng)的辦公樓租賃模式正面臨不少壓力：越來越多的租戶開始尋求靈活辦公空間配合其“總部+分部”的幅射型運(yùn)作模式；能提升生活品質(zhì)的多功能辦公空間更易獲得人才的青睞；基于健康考慮而實(shí)施的社交距離措施；必須探索創(chuàng)新的方法以建立公司文化及配合遠(yuǎn)程工作需要；可持續(xù)發(fā)展為辦公空間的定義及功能帶來新的要求及期望；股東對(duì)財(cái)務(wù)效率的要求提高為租金帶來壓力。

??這一切加上其他因素，正在推動(dòng)辦公租賃模式不可阻擋的改變。仲量聯(lián)行最新發(fā)布報(bào)告指出，一種以企業(yè)和個(gè)人按會(huì)籍權(quán)限更靈活地使用樓宇業(yè)主提供的辦公空間和配套設(shè)施服務(wù)并支付相應(yīng)等級(jí)會(huì)員費(fèi)的全新租賃模式或?qū)⒊蔀樾纶厔?shì)。會(huì)員費(fèi)將會(huì)按租戶使用的設(shè)施和服務(wù)來收取，這與靈活辦公空間運(yùn)營(yíng)商慣用的定價(jià)機(jī)制類似。

??雖然目前還沒有整棟建筑百分百采用靈活會(huì)員制，但有一些項(xiàng)目已采用新舊兼容的過渡模式。位于倫敦的22 Bishopsgate在許多方面仍是以傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)辦公樓方式營(yíng)運(yùn)，但同時(shí)提供會(huì)員制配套，通過一個(gè)占地約10萬平方英尺的設(shè)施，提升該項(xiàng)目?jī)?nèi)用戶以及公眾的日常體驗(yàn):包括4層共用會(huì)議室(按承辦合約外包給Convene公司 管理營(yíng)運(yùn))、位于25樓的健身房、41樓的瑜珈及冥想室、57樓的會(huì)所及60樓的空中酒吧。

??仲量聯(lián)中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜認(rèn)為：“房地產(chǎn)科技的迅猛發(fā)展也在加速對(duì)辦公空間使用及收費(fèi)方式的重塑。后疫情時(shí)代，企業(yè)除了更關(guān)注為員工提供健康安全的工作環(huán)境，也對(duì)空間的社交互動(dòng)和靈活性提出了更高要求，以促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)創(chuàng)新。會(huì)員制租賃生態(tài)體系將有望打破資產(chǎn)內(nèi)各組成部分的界限，借助科技手段整合全面的租戶體驗(yàn)，滿足不同類型企業(yè)及個(gè)人的需求。”

??共同尋求解決方案

??誠(chéng)然，目前辦公樓新增供應(yīng)較大，無疑給業(yè)主在保留租戶并拓展新市場(chǎng)的過程中帶來了壓力，部分項(xiàng)目近年來也不斷改造辦公環(huán)境、提升物業(yè)服務(wù)，以求脫穎而出。

??“目前市場(chǎng)中確實(shí)有關(guān)于這類探討，但是否會(huì)形成新的經(jīng)營(yíng)模式，結(jié)合現(xiàn)有數(shù)據(jù)及租賃情況來看尚言之過早?！备吡?guó)際華東區(qū)辦公樓服務(wù)執(zhí)行董事吳群持有不同意見，“辦公空間的成本支出無論是被稱之為‘會(huì)員費(fèi)’亦或是‘租金’，其對(duì)客戶來說，其實(shí)仍然是租戶一貫統(tǒng)稱的租賃成本。之所以會(huì)出現(xiàn)會(huì)員費(fèi)的概念，主要是允許租戶去到同一個(gè)業(yè)主旗下的不同營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行辦公，但就實(shí)際情況來看，眾多辦公樓使用者暫未有如此靈動(dòng)的辦公需求。因此，此類類似酒店集團(tuán)會(huì)員費(fèi)的模式，僅僅適合于非常小部分辦公樓租戶的用房需求，而此類租戶其業(yè)務(wù)模式亦往往以按區(qū)域劃分的銷售、服務(wù)團(tuán)隊(duì)為主?！?/p>

??“本質(zhì)上我不認(rèn)為支付會(huì)員費(fèi)會(huì)取代支付租金。會(huì)員費(fèi)模式可以視為傳統(tǒng)租賃模式下出現(xiàn)的創(chuàng)新嘗試，但必然無法取代主流租約租金模式。”吳群認(rèn)為，為了配合租戶日益變化的辦公需求，其解決方案并不主要在于硬件設(shè)施，而是在大樓自身針對(duì)日益變化的客戶面積需求的解決方案上，“這就是為什么不少開發(fā)商同意在部分樓層引入聯(lián)合辦公品牌作為大樓的配套。部分業(yè)主本身亦會(huì)為租戶提供如共享會(huì)議室等設(shè)施，租戶因此不再需要于自己辦公室內(nèi)設(shè)定固定數(shù)量的會(huì)議設(shè)施?！?/p>

??據(jù)悉，不少知名港資開發(fā)商正在嘗試探索自營(yíng)靈活辦公品牌的可能性。這一探索亦正是希望在業(yè)主對(duì)固定租約及租金的需求及租戶對(duì)靈活租賃成本的需求間取得調(diào)和，形成有效平衡，從而使得樓內(nèi)租戶能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定的留在本大樓內(nèi)滿足辦公需求。