鏈家左暉的新對(duì)手:萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等地產(chǎn)巨頭入局中介市場(chǎng)

市場(chǎng)張文靜 2021-02-05 09:31:54 來(lái)源:新浪樂(lè)居

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??朱保全是樂(lè)于分享的,愛寫專欄,也偶爾在朋友圈發(fā)些“干貨”。

??1月底,他轉(zhuǎn)發(fā)了一條關(guān)于“樸鄰租房”的信息,并附上了一段轉(zhuǎn)發(fā)語(yǔ):

??“從‘萬(wàn)科租售中心’到‘萬(wàn)科物業(yè)私屬資產(chǎn)服務(wù)’,樸鄰品牌持續(xù)升級(jí)。樸鄰增長(zhǎng)最快的是新房業(yè)務(wù),但我沒(méi)同意‘樸鄰新房’這個(gè)叫法。樸鄰核心業(yè)務(wù)還是二手交易平臺(tái),但樸鄰最具競(jìng)爭(zhēng)力其實(shí)是‘樸鄰租房’。”

??這位萬(wàn)物云CEO口中的“樸鄰”,是萬(wàn)科物業(yè)二手房專營(yíng)店。它,已經(jīng)干了21年。

??這是一片五六萬(wàn)億的市場(chǎng)。當(dāng)鏈家的母公司貝殼上市后,各大物業(yè)公司都躁動(dòng)起來(lái)。它們是社區(qū)最后100米的入口,有天然的優(yōu)勢(shì)做房產(chǎn)中介。

??就在朱保全發(fā)這個(gè)信息的前后幾日,龍湖集團(tuán)、碧桂園服務(wù)相繼官宣房屋租售業(yè)務(wù)新品牌,“塘鵝”和“有瓦”,名字很吸引眼球,有意境。當(dāng)然,之前動(dòng)靜鬧得最大的,是恒大集團(tuán)旗下的房車寶,全方位對(duì)標(biāo)貝殼。

??“未來(lái),中介會(huì)是誰(shuí)的天下?”一位地產(chǎn)圈大佬在飯桌上問(wèn)高管們,大家猜測(cè)是左暉。他語(yǔ)驚四座:“物業(yè)公司!”

??搶占中介市場(chǎng),物企們不約而同地來(lái)了。

??物業(yè)自營(yíng)中介

??2月初的北京,氣溫逐漸開始回升到零上。在房山區(qū)祥云街,有一橙一綠,生趣盎然,一個(gè)是樸鄰門店,一個(gè)是鏈家門店,相隔不足50米。

??這里曾是北京“樸鄰”的發(fā)端,周邊正是萬(wàn)科開發(fā)的長(zhǎng)陽(yáng)半島。在2016年6月27日,北京樸鄰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在這設(shè)立。它隸屬于萬(wàn)科旗下的萬(wàn)物云,萬(wàn)科董事會(huì)主席叫郁亮。

??樸鄰不大的正門,隱在橙色門頭下,招聘廣告、業(yè)務(wù)介紹、房源信息板零散地張貼在玻璃窗上。而隔壁的鏈家,標(biāo)牌一如既往地醒目,窗明幾凈式的裝修讓內(nèi)部格局一覽無(wú)余。兩相對(duì)比,樸鄰確像一位“樸實(shí)的鄰居”,不顯山不露水。

??在中介市場(chǎng),鏈家是傳統(tǒng)中介“玩家”,樸鄰則代表了物業(yè)公司進(jìn)入中介市場(chǎng)的一種新勢(shì)力。

??李柏楊(化名)是一名中介“老炮兒”。2009年進(jìn)入萬(wàn)科物業(yè)二手房部門,在樸鄰做資產(chǎn)管家,他尤其熟悉萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島的情況。在進(jìn)入萬(wàn)科物業(yè)時(shí),他所在的部門還叫“租售中心”。

??萬(wàn)科租售中心成立于2001年,一直以來(lái)作為萬(wàn)科物業(yè)價(jià)值鏈條中的衍生服務(wù)而存在。而隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代,中介市場(chǎng)的價(jià)值不斷被挖掘出來(lái)。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推算,2020年全國(guó)新建商品住宅交易規(guī)模將達(dá)15萬(wàn)億,同比增長(zhǎng)8%左右;另?yè)?jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉所言,2020年我國(guó)二手房成交額已接近7萬(wàn)億元。

??資本總是敏銳的。2015年,萬(wàn)科就聞風(fēng)而動(dòng),將租售中心獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。次年4月,原上海萬(wàn)科房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司更名為“上海樸鄰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”,這是首家樸鄰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

??之后短短三個(gè)月內(nèi),“樸鄰”如雨后春筍在全國(guó)各地冒出。樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉,目前全國(guó)有30家樸鄰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,分布在北京、上海、深圳、廣州、杭州、武漢等30座大中城市,其中21家在2016年4月-7月間成立,注冊(cè)資本從10萬(wàn)元到155萬(wàn)元不等。

??它們最初均由萬(wàn)科在各地的物業(yè)公司發(fā)起成立,后逐步歸于深圳市樸鄰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展有限公司旗下。

??2018年5月,萬(wàn)科租售中心官宣更名,“樸鄰”正式進(jìn)入大眾視野。萬(wàn)科物業(yè)強(qiáng)調(diào),二手房專營(yíng)店只為萬(wàn)科物業(yè)接管的小區(qū)而服務(wù),但小區(qū)不排斥其他中介進(jìn)入。

??官網(wǎng)顯示,目前在全國(guó)48座城市,樸鄰門店已達(dá)300多家,業(yè)務(wù)范圍包括萬(wàn)科物業(yè)二手房租賃、買賣、售后、權(quán)證等服務(wù)。

??上個(gè)月26日,“樸鄰”與萬(wàn)物云房屋租賃業(yè)務(wù)“為家”融合升級(jí)為“樸鄰租房”。升級(jí)后,“樸鄰租房”業(yè)務(wù)將覆蓋二手房交易、租賃和新房。

??低傭金之戰(zhàn)

??無(wú)論是萬(wàn)物云的“樸鄰”,還是楊惠妍旗下碧桂園服務(wù)的“有瓦”,或是吳亞軍旗下龍湖的“塘鵝”,品牌的新瓶裝了舊酒。

??與“樸鄰”一樣,“有瓦”“塘鵝”均脫胎于物業(yè)租售中心。

??龍湖內(nèi)部人士透露,早年間,經(jīng)常有業(yè)主找到龍湖物業(yè),請(qǐng)求幫忙發(fā)布租賃及出售信息。后來(lái)類似的請(qǐng)求越來(lái)越多,2008年,龍湖干脆建立起了房屋租售業(yè)務(wù)。截至2020年底,龍湖已在30余座城市設(shè)立超百家門店。

??目前,這些“塘鵝”門店均為自營(yíng)模式,且時(shí)機(jī)成熟時(shí),不排除會(huì)嘗試以集合店的形式落地線下。

??“有瓦”同樣由碧桂園租售服務(wù)中心全面升級(jí)而來(lái)。很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi),該業(yè)務(wù)發(fā)展十分緩慢。而眼下的“有瓦”已非昨日阿蒙,重要性和所受的關(guān)注度不言而喻。

??事實(shí)上,除了這些地產(chǎn)巨頭們,早有人悶不吭聲行動(dòng)了。在各個(gè)城市的社區(qū),掛著物業(yè)公司牌子的中介門店隨處可見。

??北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路上,珠江羅馬家園小區(qū)臨街的底商坐落著一家康景家園物業(yè)租售中心,門面不大,乍看并不顯眼。工作人員告訴樂(lè)居財(cái)經(jīng),該門店三年前成立,與珠江羅馬嘉園開發(fā)商背后同屬一個(gè)老板。

??據(jù)悉,珠江羅馬嘉園由合生集團(tuán)全資子公司北京合生愉景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),該小區(qū)物業(yè)公司為廣東康景物業(yè)服務(wù)公司北京分公司(簡(jiǎn)稱“廣東康景物業(yè)”)。2019年底,北京康景家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的股東由廣東康景物業(yè)變更為合生活科技。

??目前,康景家園在北京約有10家門店。不過(guò),“買房即送5年物業(yè)費(fèi),租房即送2000元保潔卡”的標(biāo)語(yǔ),隱隱顯露出了它搶占市場(chǎng)的“野心”。

??更為直接的是,正門明晃晃地寫著“房屋買賣傭金1.5%”。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉,傳統(tǒng)中介公司二手房交易傭金比例在2.5%左右。相較而言,康景家園1.5%的傭金比確實(shí)頗具吸引力。低傭金也是物企中介公司拉攏客戶的重要手段。樸鄰一位資產(chǎn)管家透露,他們的傭金也比傳統(tǒng)中介公司低。

??還有傭金更低的。近兩年,發(fā)跡于天津的宅貓找房來(lái)勢(shì)洶洶地殺入行業(yè)。其主要盈利模式就是與物業(yè)公司合作,包括金地物業(yè)、富力物業(yè)、長(zhǎng)城物業(yè)等。

??房產(chǎn)買賣上,宅貓找房的收傭標(biāo)準(zhǔn)僅0.88%,其中大部分歸物業(yè)公司,宅貓找房只留取其中極少的部分;租賃上,宅貓找房收取半個(gè)月租金,物業(yè)公司占大頭。

??物企下的中介公司傭金為何能如此低?房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長(zhǎng)相國(guó)良稱,物業(yè)公司做中介,沒(méi)有門店成本,有低費(fèi)率優(yōu)勢(shì)。此外,有些物業(yè)公司不一定有全職隊(duì)伍,那么只能靠低費(fèi)率吸引客戶,“能收多少是多少”。

??也有業(yè)主表示,由于專業(yè)性的差異,尋找房源和代看房子還是優(yōu)選考慮鏈家、我愛我家(3.660, 0.00, 0.00%)等專業(yè)中介店,但最后可能會(huì)在社區(qū)自營(yíng)的中介店簽單,俗稱“跳單”。對(duì)于大部分業(yè)主來(lái)說(shuō),選擇傭金低是個(gè)剛需。

??中介沉浮

??物業(yè)進(jìn)軍中介,儼然已成為一種新趨勢(shì)。眼下,各方正陸續(xù)入場(chǎng),各顯神通。但物業(yè)公司當(dāng)中介,這真是一門好生意嗎?

??不可否認(rèn),物業(yè)公司入局中介有著“近水樓臺(tái)先得月”的優(yōu)勢(shì)。

??干過(guò)幾年中介的經(jīng)紀(jì)人都深諳一個(gè)道理,“得房源者得天下”,“房源”是中介的生命之源。而作為樓盤管理者,物業(yè)公司在房源信息獲取上有著天然優(yōu)勢(shì)。物業(yè)工作人員在與業(yè)主的日常接觸中,就可輕松獲得房源租售信息。

??小區(qū)每套房子的前世今生、房子被轉(zhuǎn)讓過(guò)幾次、是否發(fā)生過(guò)異常事件、一手房出售時(shí)的狀態(tài)及價(jià)格……這些日常信息的收集,是傳統(tǒng)中介難以復(fù)制的。而房屋租售業(yè)務(wù)與物業(yè)服務(wù)的拉通,則可以將傳統(tǒng)中介不易解決的售前、售后服務(wù)完美的聯(lián)系起來(lái)。

??另一方面,由于常年和業(yè)主打交道,業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任度也高于一般中介公司,粘性更強(qiáng)。

??商業(yè)模型上,物業(yè)公司做中介的合理性也早被驗(yàn)證,例如日本東急不動(dòng)產(chǎn)就是“物業(yè)服務(wù)+二手房交易”的模式,且已非常成功。

??眼下,更有城市帶頭對(duì)物業(yè)公司開展社區(qū)房屋銷售中心,給予大力支持。2020年11月,青島住建局牽頭起草了《關(guān)于支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展中介服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展有關(guān)意見的通知(征求意見稿)》。意見稿對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展中介服務(wù)在政策、資金與技術(shù)方面均有扶持。

??有業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測(cè),未來(lái)最大的房產(chǎn)中介將是物業(yè)公司。相國(guó)良則并不認(rèn)為這是一個(gè)好方向。

??在他看來(lái),物業(yè)的定位是小區(qū)服務(wù)者,理論上來(lái)講應(yīng)該服務(wù)于小區(qū)業(yè)主最核心的訴求。而交易業(yè)務(wù)看似與業(yè)主有溝通、連接優(yōu)勢(shì),但一直以來(lái)物業(yè)其實(shí)并沒(méi)有做好租售業(yè)務(wù),最核心的原因在于房產(chǎn)交易有一定的專業(yè)度,需要專業(yè)的人來(lái)做。物業(yè)服務(wù)人員不是經(jīng)紀(jì)人,在專業(yè)度上有很大差異。

??換言之,開發(fā)商善于資源整合,從事資金密集型業(yè)務(wù);二手租售業(yè)務(wù),則屬勞動(dòng)密集型業(yè)務(wù),“人-房-客”三者不可缺一。所以,物企不換思維,不另辟專業(yè)團(tuán)隊(duì),最后將竹籃打水一場(chǎng)空。

??另一方面,物業(yè)公司是分散式的,不像中介公司有統(tǒng)一的門店布局和區(qū)域管理布局,也沒(méi)有形成統(tǒng)一的交易規(guī)模,整合起來(lái)并不容易。

??眼下,各家中介門店房源還僅限于自家開發(fā)或管理的樓盤,尚處于起步階段。加之,各個(gè)點(diǎn)位零散布局的物企中介公司不成規(guī)模,仍無(wú)法撼動(dòng)鏈家等專業(yè)中介的江湖地位。

鏈家房(深圳)顧問(wèn)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:914403003598699411    經(jīng)營(yíng)狀況:注銷    注冊(cè)資本:500(萬(wàn)元)

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德昌鏈家地產(chǎn)有限責(zé)任公司

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萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

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上海萬(wàn)科企業(yè)有限公司

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成都碧桂園富高置業(yè)有限公司

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碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

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重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司

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濟(jì)南龍湖泰熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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