深圳市場“新故事”:新房加收裝修費投資客轉(zhuǎn)投公寓回遷房

市場賴蘇婷 2021-04-20 10:15:18 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??冰火兩重天的新房與二手房

??4月,深圳天氣燥熱,但房產(chǎn)中介劉小亮心里卻滿是涼意。

??穿著白襯衫黑西褲的劉小亮無聊地看著手機里的信息,這段時間他經(jīng)常搬張椅子坐在店門口,和旁邊賣光明乳鴿的老板聊天打發(fā)時間。

??“二手房指導價出來后,交易差不多少了7成,現(xiàn)在只能做新房和租賃生意?!眲⑿×琳f起二手房指導價顯得很無奈,“這些政策只是折騰剛需,我有一個客戶,湖北人,打算在深圳落腳,祖孫三代一起湊錢想要買一套500多萬元的房子,什么都準備好了,政策一出首付款又提高了3成,只能放棄,繼續(xù)當個‘深漂’。”

??劉小亮認為二手房指導價對于剛需群體影響最大。“現(xiàn)在也沒有辦法,只能看看銀行接下來有什么政策?!?/p>

??劉小亮提到的二手房指導價政策,是深圳市住建局今年二月份頒布的深圳調(diào)控房價新規(guī),其中對深圳全市3595個小區(qū)均價制定了指導價,銀行會以二手房指導價進行放貸。

??二手房指導價出臺后,深圳二手房市場交易驟然降溫。根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù),2月,深圳全市二手住宅過戶4166套,環(huán)比下跌40.55%;3月,深圳二手房成交量為6253套,同比下降24.3%。

??盡管二手房成交量出現(xiàn)明顯下滑,卻沒有帶來相應房價下跌,記者與不少二手房平臺交流發(fā)現(xiàn),深圳大部分片區(qū)業(yè)主報價與新政出臺前無明顯變化。

??二手房門檻被抬高后,被擠壓的二手房需求流入新房市場,使原本火熱的新房市場更加熱火朝天。據(jù)相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,深圳3月合計成交5305套新房,創(chuàng)下2015以來同期月度新高。

??“打新太難了,現(xiàn)在連偏遠的坪山區(qū)都要4萬元/平方米了!”周先生說起自己深圳“打新”之路,充滿焦慮與懊悔。

??“2019年想買房,猶豫了一下房價又漲了一波,等于2020年一年白干,拖到2021年還沒有買上房,越來越焦慮?!敝芟壬f,現(xiàn)在一邊是打新難,一邊是二手房價格飛漲,在深圳房價面前,自己“十年未變的工資”顯得很無力。

??“打新資料老是通不過,好心塞,不知道咋弄了?!敝芟壬V說著買房艱辛之時,又收到了系統(tǒng)“提交資料審核不通過”的提醒。

??由于新盤限價,不少二手房與新盤項目存在價格倒掛,在深圳西部熱點片區(qū)寶安中心、沙井、光明片區(qū)等“打新”異?;鸨?,“日光盤”屢見不鮮,打新規(guī)則也更加嚴格。前不久位于光明區(qū)的熱盤認籌規(guī)則異常嚴格,被認為是“深圳史上最熱打新”。

??在深圳西部打新熱居高不下之時,被擠壓的需求又如流水般從深圳西部流向了東部。原本為遲遲難以清盤而頭疼的東部項目已開始坐享漁翁之利,不僅實現(xiàn)快速清盤,還額外收起了“裝修費”。

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??“被加價”的裝修

??“之前去看時不需要收裝修費,半年后再去看一套要加收8萬元,現(xiàn)在一套直接要加18萬元,一分錢都不能少!”曾先生提到了2020年6月在龍崗永湖看過的新盤卓弘星辰,開始覺得位置過于偏僻沒有入手,但沒有預料到自己看不上的東部樓盤,居然開始加收“裝修費”。

??記者前去卓弘星辰營銷中心探訪時發(fā)現(xiàn),當前確實需要收取“裝修費”,收費標準是:小戶型(90平方米以下)18萬元/套,大戶型(138平方米)23萬元/套。

??卓弘星辰銷售林政表示,“樓盤裝修費一直在提高”的情況的確存在,原因是“周邊二手房價格一直在漲,所以裝修費也在提高”。在問及“裝修費不同,裝修標準是否有差異”時,林政回應“沒有不同,就是價格不同”。

??收取“裝修費”情況正在東部區(qū)域泛濫,記者走訪周邊樓盤了解到,裝修費收取標準大多是3000元/平方米至5000元/平方米,額外收取裝修費每套房會加收20萬元到50萬元間。

??“剛?cè)タ戳她垗徠旱氐亩∩胶优?,銷售說一套加20萬元裝修費,我馬上掉頭走人,真當我們剛需人傻錢多嗎”?另外一名購房者李先生對開始加裝修費一事表示很氣憤。

??記者從鏈家核實了解到,當前位于龍崗坪地的丁山河畔每平方米加收3000元裝修費,且只剩下少量大戶型;如果以118平方米戶型計算,需要額外支付35.4萬元裝修費。

??此外,位于龍崗布吉新盤凱旋天璽名庭裝修費最高叫價180萬元,銷售發(fā)來的消息寫明“裝修款需要一次性支付”。

??“現(xiàn)在開發(fā)商不知道有多拽,想買房的人多了,對我們中介都不帶搭理的?!毙燹笔秦撠熒钲诟L锲瑓^(qū)的房產(chǎn)中介,她表示新房熱度上漲后,開發(fā)商態(tài)度也慢慢發(fā)生轉(zhuǎn)變,“對于購買意向不強的客戶不太想接待?!?/p>

??記者前去羅湖區(qū)新開盤的兩個住宅項目踩盤,了解實際情況。剛進營銷中心大門,記者便被攔了下來,“請問您有購房資格嗎?在i深圳提交資料了嗎?沒有的話我們是不接待的?!庇浾唠S口應了一句“有的”,銷售繼續(xù)表示,“如果符合資質(zhì)需要填寫代理人編號,我們銷售都是一對一服務。”

??記者借故說家里人名額安排自己來看盤,對方表示不能提供符合的購房資質(zhì),以及填寫對應的代理人編碼,就無法安排看盤?!安皇遣蛔屇私鈽潜P情況,我們都是按照規(guī)定操作的”。在另一個新盤,面對前來看盤的人士,銷售人員表示,“等你有購房資質(zhì)再來。”

??現(xiàn)在看盤不僅需要具備購房資質(zhì),在銷售方面也有不同。

??一位住在坪山的業(yè)主告訴記者,現(xiàn)在出現(xiàn)了售樓處連銷售員都省掉的情況,“我們這個小區(qū)銷售方式是老業(yè)主推薦新業(yè)主,推薦成功可以送兩年物業(yè)費,銷售員都不用請?!?/p>

??為了獲得利益最大化,除了加收裝修費、節(jié)省營銷成本外,最“狠”的做法還是捂盤惜售。

??“現(xiàn)在捂盤惜售已經(jīng)是公開秘密,開發(fā)商和政府價格沒談攏就一直放著,房價也會漲,價格自然水漲船高?!蹦抽_發(fā)商內(nèi)部人士表示,“捂得越久掙得越多”。

??在深圳福田中心區(qū)有一個由深物業(yè)開發(fā)的項目皇御苑,2013年后開發(fā)進度明顯放緩,第五期與第六期開盤時間相差5年,且最后一期項目也是分批次開盤,第六期項目從2018年開盤至今,仍剩余一棟樓未拿預售證,開盤時間未定。

??從皇御苑租售中心和鏈家處了解到,皇御苑從5期均價3萬元/平方米到第六期均價9萬元/平方米,價格上漲200%。

??針對深物業(yè)旗下皇御苑項目疑似長期捂盤惜售行為,業(yè)內(nèi)人士認為,“項目容積率高、占地大、規(guī)模大,外加國企背景,對資金回收要求沒那么高,所以慢慢開發(fā),反正地早就拿了,房價不斷漲,利潤能掙到更多”。

??此外,許多熱點片區(qū)樓盤也不乏捂盤惜售情況。

??位于寶安熱點片區(qū)的都市茗薈花園一期早在2020年4月份因“疑似捂盤”被約談,隨后在6月14日放出69套199-240平方米大戶型房源,均價約為11.7萬元/平方米。剩余的D座233套中小戶型,公布稱將在2020年12月12日前完成整改后出售,但在公布信息過去3個月后,不僅沒有售賣消息,營銷中心還被拆除。

??2020年4月,太子灣云璽大廈項目曾因“捂盤惜售”遭到處罰,針對此事,深圳市住建局局長張學凡曾表示,房地產(chǎn)市場正常銷售目的是為了實現(xiàn)供需平衡,但有的開發(fā)商捂盤惜售,是屬于人為有意制造緊張感。

??從當前市場來看,雖然政府明令禁止“捂盤”行為,但在巨大利益面前,頂風作案的開發(fā)商不在少數(shù)。

??“現(xiàn)在新房市場缺乏競爭,開發(fā)商根本不愁賣,想怎么操作都可以,得房率也是越來越低。”一位購房者在購房群抱怨。

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??小產(chǎn)權(quán)房、公寓市場開始火熱

??“我們主要做白石洲這一片區(qū),去年每平方米是6萬元,現(xiàn)在已經(jīng)到了10萬元?!标惱习甯嬖V記者,白石洲舊改消息一出來,他和幾個朋友一起合著開了一家中介公司,專門做小產(chǎn)權(quán)房、回遷房生意。

??“白石洲舊改剛出來時生意比較好,買的人也比較多,但是客戶數(shù)還是比較有限,畢竟需要一次性拿出600萬元到1000萬元,而且需要等上五六年轉(zhuǎn)手?!标惱习逋嘎?,他們通常會和買家、賣家商量清楚房屋細節(jié),再安排雙方見面,“我們收費標準是一個點,雙方見面前需要支付一筆定金,假若見面談不妥定金也不會退,防止雙方繞開我們私下交易。”

??記者問到,白石洲現(xiàn)在10萬元/平方米價格怎么會有人來接盤,畢竟白石洲新盤鶴塘嶺住宅均價也不過11.05萬元/平方米。陳老板答到,“大家都想對標華潤城,一樣的地段和配套,華潤城可以賣十七八萬元/平方米,白石洲怎么不可以?大家都是這樣想的?!?/p>

??“商品房被限制后,很多中介開始推銷回遷房,很多資金已慢慢流向回遷房,價格也漲起來了?!币晃粺嶂杂谫徺I深圳房產(chǎn)的鐘先生提到,周圍不少朋友都開始入手深圳熱點片區(qū)回遷房,“還有不少人因為申請經(jīng)營貸不方便繼續(xù)貸款買商品房?!?/p>

??此外,鐘先生透露,有很多資產(chǎn)充裕的投資公司專門收小產(chǎn)權(quán)房和回遷房,然后進行加價轉(zhuǎn)賣,“主要是錢在不停貶值,很多人都投資,市場自然就火了起來。”

??“我們公司請了一個華為流程管理總監(jiān)做項目,結(jié)果流程管理項目沒做出來,最后帶著我們公司股東、董事們一起炒小產(chǎn)權(quán)房,雖然業(yè)績不行,但是炒房掙了一大波!”在深圳企業(yè)工作多年的一位購房者說到了同事“炒小產(chǎn)權(quán)房”的事,“年會老板都勸我們跟著一起炒農(nóng)民房,完全忘了企業(yè)文化是回饋社會的初衷。但也可以理解,畢竟剛買的房倒騰一下就漲了100萬元,業(yè)務搞半天才掙一個首付錢?!?/p>

??除了有投資需求的購房者,也不乏買不起商品房的剛需把目標轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。

??“我和丈夫商量買小產(chǎn)權(quán)房住著,就是有個落腳的地方,現(xiàn)在商品房實在買不起。”劉小姐表示,“買商品房不僅要分高,還要錢多,兩者缺一不可?!?/p>

??和回遷房、小產(chǎn)權(quán)房一起火熱起來的還有深圳公寓。

??“國際會展中心這個樓盤超級漂亮,您抽個時間來看下?”干練的陳小云坐在門店的辦公桌上,熱情地向電話里客戶推銷起位于寶安的公寓。

??陳小云告訴記者,很多外地客戶買不了住宅開始轉(zhuǎn)向公寓市場,“現(xiàn)在多了很多買一層、半層的客戶,比如灣景時代有幾個客戶就是一次性買一層,一共20多套,一套80多萬元,共計約1600萬元?!?/p>

??“目前買公寓的60%是投資客,大多買30多平方米一套,總價100萬元的公寓;40%客戶是自主型,會買60-70平方米一套,總價300萬元左右的?!标愋≡票硎?。

??從市場調(diào)查可見,深圳當前小產(chǎn)權(quán)房、回遷房、公寓正慢慢成為深圳投資客和剛需關(guān)注的標的,深圳資金流向正悄然發(fā)生著變化。

??四

??杠桿炒作問題

??今年4月,深房理102份舉報材料引發(fā)全國關(guān)注,時間持續(xù)發(fā)酵后,深圳市住建局聯(lián)合其他六個部門聯(lián)合發(fā)布公告,表示對違規(guī)炒房行為進行嚴查,這一舉動引發(fā)了深圳樓市再一次波動。

??到底有多少炒房客?深圳房價會不會降?都成了市場關(guān)注焦點。

??截至目前,深圳官方還未發(fā)布關(guān)于深房理炒房的處理結(jié)果,但這次舉報事件蝴蝶效應已經(jīng)開始展現(xiàn)。

??據(jù)網(wǎng)上爆料,深圳某銀行發(fā)布關(guān)于《暫停網(wǎng)紅關(guān)注樓盤及關(guān)聯(lián)人員業(yè)務進件》通告,當中提到將對深圳13個網(wǎng)紅樓盤以及17名涉事人員采取業(yè)務暫停受理措施,經(jīng)過核實,通告中名單與人員大部分與“深房理”炒房團隊關(guān)系緊密。

??有深圳銀行從業(yè)者透露,目前單位發(fā)布通告,禁止與深房理有關(guān)人員開展業(yè)務,且采取“貸款終身負責制”,負責發(fā)放貸款的客戶經(jīng)理要對自己業(yè)務負責到底,要是查處違規(guī)放貸行為會受到處罰,“針對深房理這件事行里專門開了會”。

??廣東住房政策研究中心專家李宇嘉多次強調(diào),深圳樓市本質(zhì)不是供應問題,是杠桿炒作問題,“只要控制住銀根和杠桿,深圳樓市過度繁榮、房價快速上漲的問題將迎刃而解?!苯Y(jié)合當前深房理炒房事件曝光,深圳過熱樓市能否在這次整頓后實現(xiàn)降溫,成為市場關(guān)注焦點。

??在采訪中,一位深圳購房者對記者表示,“深圳發(fā)展起來靠的就是這些農(nóng)民房,大家才有地方住,城市才能發(fā)展?,F(xiàn)在政府把房子都拆了,大家住哪里?現(xiàn)在連小產(chǎn)權(quán)房價格都在上漲,未來要靠誰來建設這座城市呢?”

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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