市場(chǎng)徐凡淋 2021-05-17 08:38:07 來源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??上海樓市表現(xiàn)一片寂靜,波瀾不驚,實(shí)則暗潮涌動(dòng)。
??來自上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年4月上海新建商品住宅成交面積76.7萬平方米,環(huán)比減少30.5%,新房成交均價(jià)在2021年1月達(dá)到高點(diǎn)后,已經(jīng)連跌3個(gè)月,4月成交均價(jià)為5.02萬元/平方米,環(huán)比下跌2.2%。
??購(gòu)房新政落地下不僅引發(fā)成交量下降,樓盤違規(guī)操作案列也接二連三,在第一批次33個(gè)樓盤推出市場(chǎng),多個(gè)樓盤爆出“高首付”“全款”等開發(fā)商“挑客”行為后,付款能力弱的真剛需被勸退,甚至被拒之門外。
??第一批次樓盤剛結(jié)束,緊接著公布的第二批集中供應(yīng)47個(gè)商品住宅,公布認(rèn)籌開始短短幾天時(shí)間,多個(gè)樓盤被投訴。4月29日晚,上海房地產(chǎn)交易中心緊急發(fā)布公告4個(gè)樓盤因群眾舉報(bào)投訴,被所在區(qū)房管部門調(diào)查,其中,靜安區(qū)樓盤福新名苑暫停認(rèn)購(gòu)。
??此后,上海新房市場(chǎng)進(jìn)入“空窗期”。來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示,5月3日-5月9日,上海商品住宅停止供應(yīng),成交規(guī)模大幅下跌至12.67萬平方米,處于歷史平均水平,環(huán)比下跌69.2%,均價(jià)持續(xù)走低至40341元/平方米,環(huán)比下跌15.7%,達(dá)歷史新低。
??然而,中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海在市場(chǎng)走訪中發(fā)現(xiàn),市場(chǎng)并不如表面表現(xiàn)的風(fēng)平浪靜,實(shí)則暗流涌動(dòng),且這股浪潮體現(xiàn)的不僅在新房市場(chǎng),同樣體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)中:“新房市場(chǎng)‘炒房客’挖空心思拼積分,二手房仍有業(yè)主跳價(jià),百年以上樓齡學(xué)區(qū)房,10平方米售價(jià)達(dá)350萬元。
??積分制,二套房買家用社保跑贏無房戶
??新房市場(chǎng)中,第二批次集中入市的47個(gè)樓盤,供應(yīng)量增加的同時(shí)房源供應(yīng)類型更為豐富,剛需樓盤以五大新城為主,其中,內(nèi)環(huán)區(qū)域幾個(gè)改善型產(chǎn)品備受市場(chǎng)關(guān)注。
??以暫停銷售的靜安福新名苑為例,地處內(nèi)環(huán)優(yōu)核心區(qū)域,樓盤單價(jià)13.2萬元/平方米,總價(jià)2000萬元起,屬于改善型戶型,一推出市場(chǎng)就頗受關(guān)注。但在認(rèn)購(gòu)過程中,不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn),千萬元起步的豪宅,樓盤銷售要求貸款客戶在60天內(nèi)付清全款,如果逾期,除了巨額違約金,房屋也會(huì)被收走。
??按照上海目前房貸申請(qǐng)政策,個(gè)人申請(qǐng)房貸很難在兩個(gè)月內(nèi)走完流程并放款,正常需要4個(gè)月到半年時(shí)間,開發(fā)商此舉的言外之意,想要買房只能準(zhǔn)備全款。該樓盤也因違規(guī)“挑客”行為,被上海靜安區(qū)房管局要求盡快落實(shí)整改。
??樓盤“挑客”行為叫停,因購(gòu)房積分搖號(hào)制限制的“炒房客”卻在蠢蠢欲動(dòng),想方設(shè)法提高積分。5月12日,在上海市委領(lǐng)導(dǎo)信箱投訴中,一名自稱劉律師的炒房客建立微信群,鼓動(dòng)意向購(gòu)房者向12345、上海市房管局、房地產(chǎn)中心以投訴方式對(duì)上海購(gòu)房積分搖號(hào)制度惡意中傷并施壓。
??5月14日,中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海致電上海市靜安區(qū)司法局,相關(guān)工作人員表示案件正在處理,不方便接受采訪。
??按照上海積分政策,無房戶基礎(chǔ)分最高為60分,上海二套購(gòu)房者的基礎(chǔ)分最高為45分,上海有房且5年內(nèi)有購(gòu)房記錄的基礎(chǔ)最高為30分。二套購(gòu)房人群和“投資客”如何拼高積分,一個(gè)號(hào)稱“真剛需”的購(gòu)房群,為了拼積分可謂千方百計(jì)。
??購(gòu)房者徐先生表示,為了提高二套改善購(gòu)房者積分,在基礎(chǔ)分的基礎(chǔ)上提高社保積分?jǐn)?shù)的二套房買家可以順利戰(zhàn)勝首套無房戶,如靜安龍盛福新里樓盤,社保系數(shù)采用0.24,從2003年1月開始到2021年4月一共220個(gè)月,滿分社保積分為52.8分,如果二套房家庭的基礎(chǔ)分是30分,積分可達(dá)82.8分。滿分社保對(duì)于剛需年輕購(gòu)房者來說幾乎很難達(dá)到。
??
??如此一來,高分人群中不乏鉆政策空子人群。如一名購(gòu)房者劉先生自稱“真剛需”,他實(shí)則在外灘九里有兩套豪宅,準(zhǔn)備賣掉一套,購(gòu)買靜安豪宅靜安龍盛福新里。有部分人群為給分?jǐn)?shù)較低的子女買房,將自己的住房賣掉或轉(zhuǎn)讓給子女,通過名下無房且滿分社保獲得高積分順利買房。
??新房市場(chǎng)一片膠著。
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺,仍有二手房業(yè)主跳價(jià)
??三四月第一批次新盤集中入市,分流了部分二手購(gòu)房群體。根據(jù)信義房屋數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年4月,上海二手住宅共成交約2.4萬套,環(huán)比下跌38.48%,同比下跌1.5%,這是近一年來首次出現(xiàn)雙降。4月,上海二手房住宅合同成交均價(jià)約3.97萬元/平方米,環(huán)比上漲0.84%,同比上漲3.68%,從成交區(qū)域來看,外環(huán)以內(nèi)區(qū)域占比從3月的43%回升至4月的45%,中心城區(qū)成交占比小幅提升。
??價(jià)格方面,家住靜安的劉志(化名)向中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示,老靜安區(qū)的“老破小”比去年漲了1.8倍。
??最近,劉志朋友從決定賣房到房屋售出只用了4天時(shí)間,談起這位朋友賣房經(jīng)歷,劉志跟中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海說,這家人5月6日決定賣房考慮置換新房,5月7日在鏈家掛牌,5月8日-9日有60多組人員和中介先后看房,5月9日有5家說要全款購(gòu)買,5月10日又有3家說要全款買。
??5月10日晚上,正當(dāng)一家人在吃飯,一中介帶著客戶再次進(jìn)來,這名客戶購(gòu)房意向很強(qiáng)烈,劉志的朋友順勢(shì)漲價(jià)60萬元,最終,當(dāng)天晚上以漲價(jià)30萬元成交,成交后,這位朋友說自己臉皮薄,本可爭(zhēng)取到上漲60萬元。
??在學(xué)區(qū)房方面,中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)聚集的靜安區(qū)、徐匯區(qū)、黃埔區(qū)了解到多個(gè)第一梯隊(duì)的對(duì)口學(xué)區(qū)房并未受新政影響,徐匯向陽(yáng)小學(xué)附近的房產(chǎn)中介人員表示,學(xué)區(qū)房10平方米總價(jià)280萬元,都是出來一套賣一套,看學(xué)區(qū)房要定房卡。
??徐匯區(qū)祺家房產(chǎn)馬經(jīng)理則告訴中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海,學(xué)區(qū)房比去年漲了30%,一套建襄小學(xué)的學(xué)區(qū)房,10平方米售價(jià)350萬元,去年掛牌價(jià)為280萬元左右,且是百年以上樓齡。
??“只有使用權(quán),純掛戶口,建襄小學(xué),徐匯區(qū)第一中心小學(xué)、位育小學(xué)周邊樓齡都在百年以上?!膘骷曳慨a(chǎn)馬經(jīng)理說,這些學(xué)區(qū)的使用權(quán)還不一定能買到,有些要等5年,有些等2-3年,如果孩子小,可以先買,等學(xué)區(qū)在用的孩子畢業(yè)才能用。
?? 徐匯區(qū)中介掛牌價(jià)
??徐匯區(qū)家長(zhǎng)曾先生對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示,學(xué)區(qū)房最大的風(fēng)險(xiǎn)是教育領(lǐng)域的政策改革,不是房地產(chǎn),受高中階段招生改革新政,中學(xué)學(xué)區(qū)弱化了,小學(xué)還是變化不大。
2021年3月16日上海市教委公布《上海市高中階段招生錄取改革實(shí)施方案》,新政打破了學(xué)區(qū)房高中階段的穩(wěn)定性,中學(xué)學(xué)區(qū)不確定性增加。中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海到學(xué)區(qū)集中的上海閔行區(qū),該區(qū)域多個(gè)小區(qū)今年初掛牌均價(jià)近10萬元/平方米?,F(xiàn)在,太平洋中介小馬連說:“降價(jià)了,最近有一套業(yè)主誠(chéng)意出售,著急等錢付首付,售價(jià)只有不到8萬元/平方米。”
在閔行區(qū)從事教育工作的張老師則對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示,一波又一波的有志青年來到上海,有居住需求,房子總歸是要買的,長(zhǎng)期來看,上海房?jī)r(jià)看漲的可能性還是比較大。提升教育最根本的還是要從教師隊(duì)伍抓起,若教師資源沒有優(yōu)劣,也就沒有學(xué)區(qū)房概念。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論