市場 2021-06-28 08:39:46 來源:丁祖昱評樓市
??時(shí)間如白駒過隙,不覺間2021年上半年已接近尾聲。
??房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展正迎來變局。上半年,“房住不炒”長效機(jī)制下,調(diào)控收緊仍是主旋律,各地“因城施策”落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo);三條紅線后,房貸集中度管理制度出臺(tái),房地產(chǎn)去金融化的腳步加速;22城土地“集中出讓”,改變了行業(yè)“游戲規(guī)則”。
??在行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿的大環(huán)境下,房企融資能力將成為核心競爭力,與此同時(shí),房企的投資經(jīng)營戰(zhàn)略將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,秉持“有質(zhì)量發(fā)展”的基本原則,適當(dāng)擴(kuò)充土儲(chǔ)、高周轉(zhuǎn)開發(fā)運(yùn)營將成為下一階段行業(yè)的主旋律。
??01
??信貸資金管控全面趨緊
??2021年上半年,各地政府落實(shí)城市主體責(zé)任,因城施策、綜合施治,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24個(gè)城市相繼升級調(diào)控,主要涉及升級“四限”、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、設(shè)立二手房參考價(jià)格、新房積分搖號(hào)等內(nèi)容。上海更是上半年房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo),上半年連番7次加碼調(diào)控。
??更為重要的是,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái),效果日漸顯現(xiàn)。根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,截至4月末,銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%,增速創(chuàng)8年來新低,6家大型國有銀行全部實(shí)現(xiàn)集中度下降。核心一、二線城市以及熱點(diǎn)三四線城市,紛紛出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長現(xiàn)象。
??信貸資金用途合規(guī)性審查趨嚴(yán),謹(jǐn)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。截至6月,北京、上海和廈門自查發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)金額超25億元。而重慶、內(nèi)蒙、廣州、深圳等多地監(jiān)管部門,就“過橋貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)約談相關(guān)部門,監(jiān)管對象擴(kuò)展到非銀行類金融機(jī)構(gòu)。
??受信貸收緊影響,2月開始,全國房貸利率止跌回升,并趨勢性上移。5月,全國首套房平均房貸利率5.33%,較2020年底上漲11BP,二套房貸款平均利率5.61%,較2020年底上漲8BP。
??房地產(chǎn)長效機(jī)制改革將步入“深水區(qū)”,熱點(diǎn)城市堅(jiān)持調(diào)控力度不會(huì)放松。此外,租賃住房供給和房地產(chǎn)稅制改革或?qū)⑻崴?,速度和力度都將?qiáng)于市場預(yù)期,通過在供需兩端持續(xù)發(fā)力,全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。
??02
??各能級城市地價(jià)全線上漲
??2021年上半年,土地市場供應(yīng)端發(fā)生巨大變革,“兩集中”供地新政在2月末重磅出臺(tái),各城市的土地出讓節(jié)奏被打亂,上半年土地市場成交規(guī)模也較去年上半年有所收縮。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積為9.0億平方米,同比下跌14%。受熱點(diǎn)城市成交占比提升及優(yōu)質(zhì)土地集中出讓的影響下,平均樓板價(jià)同環(huán)比均呈上漲趨勢,上半年平均地價(jià)達(dá)3457元/平方米,環(huán)比上漲了38%,同比漲幅也達(dá)到29%。
??從重點(diǎn)監(jiān)測城市來看,上半年,中西部城市持續(xù)領(lǐng)跑,重慶、長沙、鄭州、成都等供地大戶成交量均在1200萬平方米以上;東部熱點(diǎn)城市如杭州、鹽城、上海、廣州、南京、溫州、濟(jì)南、天津和蘇州等城市供地力度明顯加大,成交體量均超過了去年同期水平。下半年的土地供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)會(huì)明顯增加,全年成交量和2020年相比大概率持平。
??土拍高熱度城市仍然集中在長三角區(qū)域。徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等城市的溢價(jià)率在優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動(dòng)下都超過了20%,其中徐州上半年平均成交溢價(jià)率更是高達(dá)60%,在成交量前20城市中溢價(jià)率排第一。
??受22城集中供地影響,上半年百強(qiáng)房企投資出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折,整體先抑后揚(yáng)。一季度,房企投資延續(xù)去年以來審慎態(tài)度,但在集中供地的推動(dòng)下,二季度TOP50房企投資力度大幅回升,月平均投資額較一季度大幅提升95%。有16家房企單月投資額超百億。比如萬科、華潤、融信等房企在核心城市投資金額頗大。
??一方面地價(jià)不斷上漲,另一方面TOP級房企投資力度不減,行業(yè)集中度不斷提升的背景下,土地成本上升對房企未來管理提出了更高的要求??紤]到下半年集中供地城市或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)容,企業(yè)投資策略需重新調(diào)整,龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多最為受益,中小房企或?qū)⒈黄认蚍侵攸c(diǎn)城市下沉,行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰、企業(yè)間的兼并重組將成為市場常態(tài)。
??03
??銷售規(guī)模增速或出現(xiàn)負(fù)增長
??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1-5月,商品房銷售面積66383萬平方米,同比增長36.3%;比2019年同期增長19.6%。商品房銷售額70534億元,增長52.4%;比2019年同期增長36.2%。
??從商品房銷售來看,上半年樓市火爆的二線及核心城市,量價(jià)補(bǔ)漲,市場需求透支等影響下,將極大制約行業(yè)規(guī)模繼續(xù)增長的空間和動(dòng)能。2021年下半年,房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售規(guī)模增速也將持續(xù)收窄至低位增長甚至負(fù)增長。
??值得注意的是,未來各區(qū)域之間銷售分化仍在持續(xù)。東部地區(qū)是全國銷售規(guī)模主支撐源和增速主增長點(diǎn),前5月銷售面積創(chuàng)近兩年新高且增速高于全國水平,而東北地區(qū)整體規(guī)模增速將繼續(xù)收窄。此外,城市內(nèi)部之間分化加劇,核心板塊“一房難求”,而部分城郊板塊等則差強(qiáng)人意,市場表現(xiàn)將愈發(fā)冷熱分化。
這意味著,各區(qū)域之間分化現(xiàn)象將更加細(xì)化深化,包括地區(qū)分化、板塊分化、客群分化等。在分化持續(xù)的背景下,縮小區(qū)域管理半徑以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理已成為大勢所趨。
??整體而言,從上半年中央多次提及“房住不炒”的表態(tài)來看,房地產(chǎn)行業(yè)的生存環(huán)境仍然嚴(yán)峻。房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管仍在持續(xù)強(qiáng)化,地方政府調(diào)控動(dòng)作頻頻,土地側(cè)除加強(qiáng)價(jià)格管控外對參拍房企要求也明顯增加??紤]到下半年整個(gè)房地產(chǎn)市場仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭,城市熱度趨平將成為主流現(xiàn)象。
??22城集中供地之后,行業(yè)集中度仍會(huì)繼續(xù)提升,行業(yè)內(nèi)的洗牌也將持續(xù)。從投資的角度而言,長三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關(guān)注的市場,未來這些城市核心三四線土拍競爭激烈度仍會(huì)加劇,預(yù)計(jì)2021年三季度房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關(guān),市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化。
??長期來看,在“房住不炒”長效機(jī)制下,行業(yè)發(fā)展方向變得清晰。行業(yè)環(huán)境之變,對房企全方位的能力提出了更為嚴(yán)格的要求,過去行之有效的管理方式、發(fā)展手段、經(jīng)營戰(zhàn)略,到如今將面臨相應(yīng)的調(diào)整,只有去適應(yīng)、去改變,才會(huì)在變化的市場環(huán)境中,贏得領(lǐng)先優(yōu)勢。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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