??“這次下跌具有標(biāo)志性意義?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??6月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)外發(fā)布了“5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，深圳二手住宅銷售價(jià)格在連續(xù)上漲23個(gè)月后首次出現(xiàn)下調(diào)，由4月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。這在過(guò)去是不可想象的。

??據(jù)券商中國(guó)記者梳理統(tǒng)計(jì)，2019年9月至2020年11月，深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均位居全國(guó)前五；繼2020年3月和6月漲幅位居全國(guó)第一后，10月漲幅再次升至全國(guó)之首。另根據(jù)數(shù)據(jù)寶公布的《2020年316個(gè)城市房?jī)r(jià)排行榜》，深圳二手房和新房均價(jià)分別為8.7萬(wàn)元／平方米、6.2萬(wàn)元／平方米。

??面對(duì)樓市迅猛漲勢(shì)，深圳于2020年7月15日推出調(diào)控政策，從限購(gòu)、限貸、打擊“假離婚”、豪宅線調(diào)整等多方面入手降溫樓市。2021年2月8日，深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，二手房市場(chǎng)進(jìn)入冰點(diǎn)。

??“新政”之下，深圳一二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出現(xiàn)明顯變化：新房市場(chǎng)依舊火熱，新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格“倒掛”明顯，“打新”成為高頻熱詞；二手樓市成交量則出現(xiàn)持續(xù)性下滑。自3月始，深圳二手住宅網(wǎng)簽量跌破5000套，5月網(wǎng)簽量?jī)H僅3781套，是近一年來(lái)過(guò)戶量最低月份。

??深圳二手房市場(chǎng)成交低迷，被擠壓的購(gòu)房需求繼續(xù)推高新房市場(chǎng)熱度。

??據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳新房3月合計(jì)成交5305套新房，環(huán)比上漲46.5%，同比上漲45%，創(chuàng)下2015以來(lái)同期月度新高；去化周期也持續(xù)走低，4月份庫(kù)存跌破4個(gè)月。

??在西部熱點(diǎn)片區(qū)甚至傳出“萬(wàn)人搖號(hào)”信息，其中3月開(kāi)盤(pán)的光明萬(wàn)悅山“打新”被稱作是“深圳史上最嚴(yán)打新”。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，光明萬(wàn)悅山認(rèn)籌購(gòu)房者被拒原因多達(dá)29種，當(dāng)中包括“收入與社保明細(xì)差距過(guò)大”“征信查詢次數(shù)多”“小產(chǎn)權(quán)交易”“結(jié)婚證信息不全”“社保月數(shù)對(duì)不上”等。

??在深圳樓市“價(jià)量齊跌”背景下，深圳購(gòu)房者與業(yè)主之間無(wú)形的“較量”才剛剛開(kāi)始；市場(chǎng)內(nèi)開(kāi)發(fā)商與中介也開(kāi)始轉(zhuǎn)換“角色”。

??打新熱與嚴(yán)管下的購(gòu)房者

??“從事建筑設(shè)計(jì)行業(yè)雖然兜里沒(méi)錢(qián)，但我依然保持著對(duì)房子的追求。”在光明、寶安等區(qū)域“打新”失敗后，買(mǎi)不起豪宅盤(pán)的晏旭自我調(diào)侃。

??“打新積分政策出來(lái)后，買(mǎi)新房的機(jī)率大大降低，上次參與了光明萬(wàn)悅山打新，入圍積分要72.3，我的購(gòu)房積分只有50多?！标绦裾J(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)日后只會(huì)上漲，若不盡快上車以后會(huì)更難。

??另外一位新深圳人侯俊也和晏旭一樣，希望早日上車能在深圳安家。

??“我來(lái)深圳3年多，3月份和同事一起打新寶安領(lǐng)航城，同事中簽了，我沒(méi)有。”

??侯俊告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)，他的首付預(yù)算是150萬(wàn)元左右，如果買(mǎi)西部的二手房只能選擇一房一廳上車，無(wú)法滿足結(jié)婚生孩子以后的居住需求。

??“如果選擇東部還是有很多樓盤(pán)可以買(mǎi)的，但我本身在西部工作，也比較看好西部的發(fā)展，所在預(yù)算有限的情況下，只能寄托在打新了?！?/p>

??在深圳當(dāng)前嚴(yán)管之下的打新市場(chǎng)，焦慮的不僅是無(wú)法中簽的購(gòu)房者，還有已經(jīng)中簽的“幸運(yùn)兒”。

??“我中簽的華潤(rùn)城四期首付款已經(jīng)支付完畢，但房子遲遲沒(méi)有辦理備案?！鄙钲谝晃蝗A為員工鄧燦表示，“我擔(dān)心審核不過(guò)，現(xiàn)在打新很嚴(yán)格，除了直系親屬轉(zhuǎn)賬，其他都會(huì)被認(rèn)為不合規(guī)”。

??鄧燦提到華潤(rùn)城四期中簽以后被查到購(gòu)房資質(zhì)、資金來(lái)源問(wèn)題的購(gòu)房者很多，雖然自己資金來(lái)源沒(méi)問(wèn)題，但在對(duì)打新審核異常嚴(yán)格的環(huán)境下，擔(dān)心會(huì)被誤傷。

??在深圳新房面前，即便是預(yù)算千萬(wàn)的購(gòu)房者也很被動(dòng)。

??“我一直讓丈夫買(mǎi)房但是他不聽(tīng)，所以在深圳生活了10年都沒(méi)房”，利歡歡預(yù)算買(mǎi)1000萬(wàn)元左右四房，著手打新一年后依舊沒(méi)有買(mǎi)到滿意的房子。

??“沒(méi)想到新盤(pán)備案價(jià)越來(lái)越貴，品質(zhì)也不見(jiàn)得好”，利歡歡原本計(jì)劃購(gòu)入南山蛇口的半山臻境，但總價(jià)超出預(yù)算100多萬(wàn)元便作罷。

??據(jù)悉，6月4日，半山臻境正式開(kāi)13個(gè)小時(shí)后順利清盤(pán)，項(xiàng)目備案價(jià)約10.14萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區(qū)間在1036萬(wàn)-1975萬(wàn)元/套。

??“早知道就選半山臻境了，現(xiàn)在寶安尖崗山萬(wàn)科都會(huì)四季這種‘三無(wú)’（無(wú)學(xué)校、無(wú)商業(yè)、無(wú)交通）樓盤(pán)單價(jià)都要9萬(wàn)元了，且新房備案價(jià)一年比一年高?！?/p>

??深圳業(yè)主與買(mǎi)家拉鋸戰(zhàn)進(jìn)行時(shí)

??深圳二手房成交量持續(xù)下跌，并未引發(fā)深圳業(yè)主對(duì)樓盤(pán)掛牌價(jià)集體下調(diào)。相反，深圳二手住宅掛牌價(jià)整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至5月31日，深圳市二手住宅掛牌價(jià)繼續(xù)保持環(huán)比上漲趨勢(shì)；其中兩月內(nèi)有價(jià)格變動(dòng)8276套房源中，有過(guò)半數(shù)（58%）房源將報(bào)價(jià)上調(diào)。

??“總體而言，寶安中心業(yè)主愿意降價(jià)的很少，只有一些著急用錢(qián)的才會(huì)這樣做?，F(xiàn)在處于橫盤(pán)狀態(tài)，有近四分之一業(yè)主撤盤(pán)倒是真的，原因是降價(jià)了就不夠拿錢(qián)換房?！笔Y婷婷說(shuō)。她在壹城中心一家地產(chǎn)中介門(mén)店工作。

??東部熱度雖然不及西部，愿意降價(jià)出售的業(yè)主仍是少數(shù)。

??“我有置換需求，如果降價(jià)賣(mài)了就買(mǎi)不起了?！蹦擦旨以谄荷絽^(qū)，原本計(jì)劃將房屋賣(mài)出后換一套大一點(diǎn)的房子，但二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，換房計(jì)劃被迫中斷。

??他承認(rèn)，目前深圳二手房市場(chǎng)確冷淡了很多，想要不降價(jià)出手非常困難?！拔疑磉呌幸粋€(gè)朋友，因公司急需錢(qián)想賣(mài)掉坪山區(qū)一套房子，那套房子市場(chǎng)價(jià)480萬(wàn)元左右，掛牌價(jià)是420萬(wàn)元，降了60萬(wàn)元也沒(méi)有成交。”

??一位負(fù)責(zé)布吉片區(qū)的中介陳玲告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)，“最近幾個(gè)月幾乎零成交，業(yè)主也沒(méi)有考慮降價(jià)，還是觀望態(tài)度。”

??“布吉片區(qū)無(wú)論是商業(yè)還是教學(xué)資源都很缺乏，再加上二手房指導(dǎo)價(jià)抬高首付款比例，可以成交的項(xiàng)目少之又少?！鄙鲜鋈耸刻岬?。

??被迫改變的深圳開(kāi)發(fā)和中介

??深圳樓市調(diào)控下，房產(chǎn)中介門(mén)店顯得非常冷清，再加上深圳夏日暴雨不斷，曾小華的門(mén)店門(mén)可羅雀。

??曾小華是一位負(fù)責(zé)龍華片區(qū)的房產(chǎn)中介，從事這一行業(yè)已4年，由于市場(chǎng)冷淡，他和同事常常坐在門(mén)店外的椅子上乘涼。“我們門(mén)店成交量從二手房指導(dǎo)價(jià)政策推出以后業(yè)務(wù)量下降了一半，如果情況持續(xù)到明年，計(jì)劃換去別的城市發(fā)展。”

??曾小華提到，他身邊有不少同行做兼職，給輔導(dǎo)課程做銷售，也有干保險(xiǎn)的。

??和曾小華一樣，有離開(kāi)深圳打算的還有負(fù)責(zé)東部龍崗市場(chǎng)的龔小平?！拔椰F(xiàn)在一個(gè)月底薪加提成只有4000多元，好不容易成交一套房平臺(tái)要收走一大筆平臺(tái)費(fèi)，月薪最多也就1萬(wàn)元；丈夫是從事工程建設(shè)方面的，兩個(gè)人工資加起來(lái)勉強(qiáng)夠家里人生活”。

??面對(duì)深圳當(dāng)前樓市嚴(yán)管局面，需要作出改變的不只深圳房產(chǎn)中介，還有深圳開(kāi)發(fā)商。

??一位頭部房企負(fù)責(zé)人表示，“政府對(duì)深圳樓市監(jiān)管是非常有效果的，態(tài)度也很明確，就是要把房地產(chǎn)熱度打壓下去”。

??“因?yàn)樯钲谛路肯迌r(jià)利潤(rùn)太薄，開(kāi)發(fā)商拿深圳地塊都很謹(jǐn)慎，日后估計(jì)只有國(guó)企可能會(huì)配合政府拿地。“上述人士提到。

??市場(chǎng)“另類”：一次性付清上千萬(wàn)房款購(gòu)房者

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)走訪寶安中心、南山前海、龍華紅山、龍崗布吉等片區(qū)門(mén)店發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前深圳市場(chǎng)還有另一類購(gòu)房者，他們不受指導(dǎo)價(jià)影響，面對(duì)上千萬(wàn)元總價(jià)房款，依舊能夠一次性付清，甚至在部分片區(qū)成為主力客戶。

??“現(xiàn)在龍華紅山片區(qū)成交的客戶都是買(mǎi)‘雙拼房’大戶型，總價(jià)在1000萬(wàn)元左右。”負(fù)責(zé)紅山片區(qū)的中介曾小華透露，“這種房子有兩個(gè)房產(chǎn)證，要貸款也貸不到多少錢(qián)，而且無(wú)法把稅費(fèi)做低，所以大多數(shù)客戶選擇一次性付清。”

??曾小華表示，這類客戶年紀(jì)在40歲左右，有改善需求，資金比較充裕。

??在深圳典型豪宅片區(qū)也出現(xiàn)類似情況。

??“現(xiàn)在買(mǎi)深圳灣豪宅客戶有兩種，一是做實(shí)業(yè)出身的老板，另是來(lái)錢(qián)快的年輕人?！币粋€(gè)負(fù)責(zé)深圳灣豪宅片區(qū)的中介白軒說(shuō)到。

??“指導(dǎo)價(jià)影響的是貸款比例，當(dāng)前買(mǎi)大戶型的客戶都是一次性付款，買(mǎi)小戶型的才會(huì)選擇辦理貸款。其中一個(gè)全款買(mǎi)豪宅客戶是1994年出生的女孩子，靠著炒比特幣賺了一筆?！卑总幷f(shuō)。

??冰火兩重天下，深圳樓市走向未知

??深圳樓市嚴(yán)格調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境下，一面是打不中新盤(pán)又買(mǎi)不起二手房的深圳剛需群體，另一方面是豪擲千金買(mǎi)豪宅的購(gòu)房者。

??在深圳二手房市場(chǎng)進(jìn)入“冰凍”時(shí)，深圳新房市場(chǎng)異?；馃?。

??這與深圳住宅供應(yīng)量不足的客觀情況息息相關(guān)。

??根據(jù)深圳官方消息，截至2020年底，深圳共有住房1082萬(wàn)套，其中商品房為189萬(wàn)套。深圳目前常住人口1344萬(wàn)，以上次人口統(tǒng)計(jì)戶籍家庭人數(shù)2.11人計(jì)算，深圳戶籍家庭為235萬(wàn)戶。

??如果以商品房需滿足戶籍家庭來(lái)算，商品房數(shù)量為189萬(wàn)套，假定一套房子滿足一戶戶籍家庭需求，那么商品房缺口約為46萬(wàn)套。

??針對(duì)深圳住宅供應(yīng)不足的問(wèn)題，今年深圳將居住用地供給加大到363.3公頃，占計(jì)劃供應(yīng)總量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計(jì)劃供應(yīng)量分別提高了24%、142%。

??據(jù)悉，“十四五”期間，深圳將累計(jì)供應(yīng)居住用地15平方公里（公共住房用地占比不低于60%）、完成10平方公里居住用地整備，建設(shè)籌集租賃型、安居型、人才房等公共住房共40萬(wàn)套。

??“深圳地域面積較小，經(jīng)濟(jì)任務(wù)壓力比較大，過(guò)往每年的供地計(jì)劃中包括了大量的工商物業(yè)，而住宅尤其是保障性住房始終較為短缺，形成土地資源錯(cuò)配的格局。今年加大宅地供應(yīng)說(shuō)明深圳市決心扭轉(zhuǎn)這一局面，從深入解決居住問(wèn)題出發(fā)釋放土地?！敝袊?guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁在接受媒體采訪中提到。

??對(duì)于當(dāng)前深圳增加居住用地能否對(duì)深圳樓市起到降溫的效果，李宇嘉在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)采訪是說(shuō)到，“增加居住用地緩解住在供應(yīng)缺口從邏輯上是成立的，但還需要對(duì)商品房面積和價(jià)格進(jìn)行限定，同時(shí)配建大量的租賃住房，實(shí)施配套的限購(gòu)、限貸等措施，才能夠?qū)ι钲跇鞘衅鸬浇禍氐淖饔?。?/p>

??此外，李宇嘉認(rèn)為“如果后續(xù)貨幣政策再次寬松，加上監(jiān)管不嚴(yán)格，經(jīng)營(yíng)貸、深房理等亂象就會(huì)卷土重來(lái)?！?/p>

??針對(duì)當(dāng)前深圳二手房銷售價(jià)格在23個(gè)月連漲后首次下跌情況，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)采訪時(shí)表示，“深圳二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌是強(qiáng)力調(diào)控與干預(yù)所造成的，如果通脹預(yù)期強(qiáng)烈大勢(shì)不改，深圳二手房?jī)r(jià)格與成交量還有反彈可能?！?/p>