??被稱為“東莞史上最嚴限購政策”的“2·27”新政似乎直接給東莞今年房地產(chǎn)市場定了調(diào)，配合金融端收緊、限價、限簽等系列組合拳，在已結(jié)束的上半年這座過去樓市漲幅瘋狂的城市正負“重”前行，步履維艱。

??以東莞市住建局每月公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，5月份東莞新房成交3600套，二手房成交1800套，與高峰時相比下降約2倍。

??激進的市場在爆冷的數(shù)據(jù)、嚴苛調(diào)控政策下逐漸散熱，據(jù)了解，過去頻現(xiàn)的項目開盤即告罄現(xiàn)象已寥寥無幾，相對冷門板塊更是成交冷淡。

??然而，為搶奪客戶促進成交，不少樓盤同步開始“放松”購房條件，包括首付分期、延簽等，不少項目延簽時限可推至一年之久，且不需要額外費用，包括精裝修房變毛坯房等變向調(diào)整價格方式重出江湖，市場仍暗潮洶涌，這也給監(jiān)管部門留下了新問題。

??持續(xù)調(diào)控下的降溫

??政策的威懾力直接體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，最直觀的是一二手房成交量膝斬。

??以東莞市住建局每月公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，去年“莞九條”實施后，首次將二手房列入限購范圍（非東莞市戶籍人口由原來的二手房不限購調(diào)整為全市限購兩套住房），重磅調(diào)整之下東莞二手房成交量應(yīng)聲而下，從7月8000余套月成交下跌至新政后次月的3000多套，后一直保持在該低位水平。

??受調(diào)控影響較小的新房，加上部分二手房需求轉(zhuǎn)向則熱度依舊，成交量并未出現(xiàn)下滑，在去年12月更是達到成交峰值，單月新盤網(wǎng)簽量近9000套。

??“打新”“開盤秒罄”依舊是當時市場熱詞，在新房高熱度下，東莞樓市整體仍表現(xiàn)出“高歌猛進”。

??“地價是催化劑。自2020年1月開始東莞土拍市場幾乎是逢拍必搶，樓面價屢創(chuàng)新高，拍出了高達25宗‘新地王’，這給市場帶來了較大預期，在二手房交易掛牌及成交價未出現(xiàn)明顯變化可看出端倪?！睎|莞一房地產(chǎn)市場人士表示道。

??對于稍顯溫和的“莞九條”，在穩(wěn)樓市主基調(diào)下，進一步加碼的“莞六條”于2021年春節(jié)后正式出臺，“堅韌”的東莞樓市也終于被撼動。

??政策發(fā)布首月加上2021年春節(jié)假期雙重因素，東莞一手房成交量呈現(xiàn)斷崖式下跌，2月網(wǎng)簽僅1935套；一直維持在3000余套低位的二手房成交量也再次同步下滑，2月網(wǎng)簽量降至1509套，環(huán)比均下跌超7成。

??與此同時，今年年初，由于主城區(qū)高價項目集中網(wǎng)簽，東莞市新盤網(wǎng)簽均價一度沖上2.9萬元/平方米高位，配合中介炒作，樓市情緒高熱。

??為加快調(diào)節(jié)市場過熱情緒，伴隨“2·27”新政同步執(zhí)行的還有暫停單價超過2.6萬元（含2.6萬元）/平方米的高價住宅網(wǎng)簽，后于3月中旬調(diào)整至高價房源排隊網(wǎng)簽。

??一系列操作對于樓市穩(wěn)定起到了明顯成效，“莞六條”執(zhí)行后，東莞一二房量價均維持低位運行。

??行業(yè)趨冷明顯

??激進的市場在爆冷的數(shù)據(jù)、嚴苛調(diào)控政策下逐漸散熱，觀望情緒大肆蔓延，一系列市場反應(yīng)隨即跟上。

??據(jù)了解，過去頻現(xiàn)的項目開盤即告罄現(xiàn)象已寥寥無幾，相對冷門板塊更是成交冷淡。

??以東部片區(qū)某新盤為例，樓盤營銷中心開放當日，項目方對外宣稱“千人追捧”，在經(jīng)過逾3個月較長蓄客周期后，首開當天200余套房源去化率尚不足20%；即便是承接主城區(qū)外溢第一陣營的網(wǎng)紅“泛城區(qū)”，樓盤熱度也明顯降溫，過去的6月份有項目首開去化或不足20套。

??長周期蓄客、低去化率成為越來越多樓盤當下狀態(tài)。

??相應(yīng)的，開啟聯(lián)動、邀請明星站臺、鎖客延簽或干脆推遲營銷節(jié)點等樓市低位運行期各類應(yīng)對措施也紛紛上演。

??“之前東莞市場好，只有一些很難賣的盤才會聯(lián)動；現(xiàn)在房子不好賣，沒什么上門客，越來越多新盤都開啟聯(lián)動或全民營銷了?！睆臉I(yè)多年的中介小于對中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)表示。

??打開其朋友圈可以發(fā)現(xiàn)，小于推售畫風已漸漸從狂推大灣區(qū)不限購城市的陌生“低價”一手樓，重回東莞一個個熟知的新盤?！爸皼]辦法，只能使勁推大灣區(qū)其他城市項目，一般靠低價吸引買家，傭金很高，十幾萬元一套，但跨區(qū)帶客成交非常難；現(xiàn)在雖說東莞很多項目有聯(lián)動，由于政策卡得緊，流水首付查得嚴，成交也不容易。”小于進一步補充道。

??中介開單難，就連始終沖鋒于行業(yè)一線的媒體，也或受到市場下行影響，很多自媒體人隨著項目聯(lián)動熱度開始兼顧做樓盤帶看促成業(yè)務(wù)。

??“相對于去年或年初，不少項目的傭金都大幅提高了?！蹦澄磺廊耸勘硎尽?/p>

??但從成績來看，僅靠聯(lián)動似乎仍無法滿足項目的快速去化，為搶奪客戶、促進成交，不少樓盤同步開始“放松”購房條件，包括首付分期、延簽等，不少項目延簽時限可推至一年之久，且不需要額外費用。

??對此，某房企人士表示，下半年東莞樓市供應(yīng)量還會加大，但有效需求在政策和金融端收緊下被縮減很嚴重，搶客、鎖客、回款已是現(xiàn)階段房企之間的一場“大戰(zhàn)”。

??對于不那么著急回款的開發(fā)商而言，銷售節(jié)點延后，延長蓄客周期、等待樓市回溫則成為應(yīng)對策略。

??以推遲售房為例，據(jù)統(tǒng)計，目前東莞已有包括高埗新世紀頤龍軒、松山湖深業(yè)松湖云誠花園、寮步越洋廣場、鳳崗怡好天譽花園、天成花園、道滘里岸、康華君匯廣場等多項目，雖達到預售標準甚至樓體接近封頂或已完工，依舊未有入市消息。

??“多項目推遲入市有各方面原因，有的項目可能是所屬板塊降溫，市場觀望情緒濃厚，剔除不滿足購買條件的客戶后，蓄客量太少，開盤去化效果堪憂選擇推遲節(jié)點；也有項目它可能就是單純和限價博弈，備案價達不到預期標準，又不急著回款，就一推再推?！彼缮胶瑓^(qū)一樓盤策劃表示。

??在此之前，官方為推進項目盡快入市，從供應(yīng)端穩(wěn)樓市，于3月18日發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市裝配式建筑商品房預售許可申辦條件的通知》。

??通知重點提到實施裝配式建筑的預售商品房項目，由原來的七層以上需完成三分之二結(jié)構(gòu)工程調(diào)整為完成三分之一，同時符合其他條件的，便可申領(lǐng)預售證。

??目前來看，趕工期或已不再是項目們的首要任務(wù)。

??余溫未散，仍在暗漲？

??市場大范圍轉(zhuǎn)冷當下，東莞市場并未完全冷凍，部分區(qū)域樓市依舊散發(fā)著些許余溫。

??首先是土拍熱度依舊。

??截至目前，東莞市2021年上半年度商住用地土拍大戰(zhàn)已收官，共成功出讓14宗宅地，合計收金261億元，其中7個鎮(zhèn)街樓面價被刷新，平均樓面價約20184元/平方米，平均溢價率約為41％。

??高熱度的土拍市場上，房企為加大拿地概率，紛紛準備多個“馬甲”上陣。據(jù)了解，僅越秀首進東莞拿下的寮步地塊，整場土拍便被曝出了500多個“馬甲”。

??“馬甲”的盛行幾乎形成了資金實力雄厚的頭部房企壟斷土拍市場的現(xiàn)狀，6月11日，東莞官方發(fā)文，對掛牌出讓商住用地的競買人資格進行規(guī)范，直指“馬甲”行為。

??“東莞土地市場整體看還是狼多肉少，開發(fā)商拿地積極性依舊，已經(jīng)進入的想補倉，還沒有進入東莞市場的也在努力。不過現(xiàn)在大環(huán)境下，房企拿地會更加理性一點，地價相對之前的高點也會有一定下降?！币幻撠煼科笸锻貥I(yè)務(wù)人士表示。

??土拍熱度依舊外，不少入市項目同樣在變相“暗漲”。

??雖嚴格的新盤備案限價政策維持了網(wǎng)簽均價低位運行，但無法高價出貨的部分開發(fā)商卻并未向市場下行妥協(xié)，仍在規(guī)則范圍內(nèi)盡可能爭取利潤空間，仍為賣出高價而“暗自努力”。

??除了前面提及的推遲入市節(jié)點外，對于趕回款選擇入市的樓盤，“減配”則成了他們中越來越頻現(xiàn)的應(yīng)對策略。

??正如合富研究院高級分析師李興旺所表示，“東莞越來越多樓盤‘減配’了，毛坯取代精裝交付，但價格不減，實則可以說是在變相‘暗漲’?！?/p>

??據(jù)統(tǒng)計，截至6月30日，東莞6月獲取預售證的普通住宅項目為26個，其中高達12個項目交付標準為毛坯，有首批入市即毛坯交付的，也不乏有原批次為精裝項目，新備案樓棟調(diào)整為毛坯標準的。

??放在過去，除了別墅產(chǎn)品外，東莞全市毛坯在售項目都可謂屈指可數(shù)。雖交付標準由精裝變更為了毛坯，但從下表可以看出，大部分項目在備案均價上卻未有明顯調(diào)整，與上一批次備案價相比浮動甚微。

??“開發(fā)商精裝修水分較大，由于為批量定制，按正常交付標準，1200元/平方米裝修標準已經(jīng)算是‘豪裝’了；如今情況是更多毛坯入市，價格卻未有下降，這無疑是變相漲價。”對于該現(xiàn)象有購買者表示不太能接受。

??除了精裝變更為毛坯外，不少首推即毛坯樓盤在售價上同樣沒有優(yōu)勢。以石碣中海新盤為例，項目首批毛坯備案均價約3.18萬元/平方米，鎮(zhèn)街公布的5月新房網(wǎng)簽均價為29156元/平方米。

??除了項目價格浮動不大，除毛坯交房外，也不乏有房企提供可選擇的裝修包服務(wù)來提升溢價，不過值得注意的是，目前東莞市場涉嫌違規(guī)銷售的“裝修雙合同”再次冒頭。

??“裝修款3000元/平方米，我們對客戶宣傳的單價就是在備案價基礎(chǔ)上加額外收取裝修款的價格?！蹦趁鱾浒疙椖夸N售顧問對中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)表示。

??數(shù)據(jù)層面穩(wěn)定的背后，或是余溫未散下樓市亂象的暗潮洶涌，也給監(jiān)管部門留下新的問題。

??據(jù)合富研究院統(tǒng)計，2021年上半年東莞新建商品住宅共網(wǎng)簽約23294套，網(wǎng)簽金額727億元，該數(shù)據(jù)雖僅占2020年全年新房網(wǎng)簽套數(shù)的36.7%，但與往年同期相比，上半年約2.3萬套的成交量仍是東莞樓市2017年以來的最好成績。

??“樓市調(diào)控是為了維穩(wěn)并非要房價暴跌，未來長期‘陰跌’是小概率事件，限售新政毫無疑問抑制了一部分供應(yīng)和需求，但如果長期‘陰跌’一定是供求關(guān)系出了問題，從現(xiàn)在東莞人口活力和供求關(guān)系來看，樓市熱度不會完全消褪?！睂τ诤笫?，投資客劉先生仍充滿信心。

??低位運行期的東莞樓市保持著“自救”的活力，接下來的下半年運行走向仍值得關(guān)注。