產(chǎn)業(yè)園公募REITs正式上市,拓寬至地產(chǎn)還需多久?

市場(chǎng) 2021-07-05 13:46:48 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

掃描二維碼分享

??公募REITs(Real Estate Investment Trusts,即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)自20世紀(jì)60年代在美國(guó)推出以來(lái),已有40多個(gè)國(guó)家(地區(qū))發(fā)行了該類(lèi)產(chǎn)品,其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場(chǎng)、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等,已成為專(zhuān)門(mén)投資不動(dòng)產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。

??公募REITs,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是資產(chǎn)的IPO。2020年以來(lái),國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)及滬深交易所等陸續(xù)出臺(tái)監(jiān)管指導(dǎo)文件及業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則,正式啟動(dòng)公募REITs試點(diǎn)工作。公募REITs試點(diǎn)聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域,將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資產(chǎn)作為投資標(biāo)的,可以將目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上最具有價(jià)值和穩(wěn)健投資回報(bào)的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資門(mén)檻低、投資交易便利、信息披露公開(kāi)的金融產(chǎn)品,為投資者提供合理、穩(wěn)健的長(zhǎng)期回報(bào)。

??2021年6月21日,中國(guó)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所正式上市,意味著時(shí)代做出了切割——增量時(shí)代大勢(shì)已去,存量時(shí)代正式到來(lái),并正走向高點(diǎn)。

??據(jù)北大光華管理學(xué)院《中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》,中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)億,若僅將1%進(jìn)行證券化,即可撐起1萬(wàn)億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)。

??本文將從宏觀、中觀、微觀三方面對(duì)公募REITs進(jìn)行分析,并對(duì)公募REITs的市場(chǎng)前景作出研判。

??01

??公募REITs是逆周期工具

??2020年被稱(chēng)為我國(guó)公募REITs的元年,實(shí)則在正式拉開(kāi)序幕之前,我們已經(jīng)進(jìn)行了13年的長(zhǎng)跑探索。

??2007年—2008年:監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始推動(dòng)REITs試點(diǎn)

??2007年1月、4月、8月,人民銀行、證監(jiān)會(huì)與銀監(jiān)會(huì)的REITs專(zhuān)題研究小組分別成立,各監(jiān)管部門(mén)啟動(dòng)中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)的推進(jìn)工作;

??2008年3月,銀監(jiān)會(huì)明確“鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金開(kāi)展業(yè)務(wù)”;

??2008年12月,國(guó)務(wù)院辦公廳先后發(fā)布金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的126號(hào)、131號(hào)文件,明確提出開(kāi)展REITs試點(diǎn)。

??2009年—2011年:REITs產(chǎn)品推出和市場(chǎng)建設(shè)進(jìn)入快速推進(jìn)階段

??2009年3月,人民銀行會(huì)同各相關(guān)部委向國(guó)務(wù)院上報(bào)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作的請(qǐng)示》。同年4月,“房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作小組”正式成立。人民銀行行長(zhǎng)周小川任小組組長(zhǎng),牽頭11個(gè)部委進(jìn)行推動(dòng);

??2010年3月,央行行務(wù)會(huì)審議通過(guò)銀行間REITs試點(diǎn)管理辦法,人民銀行將試點(diǎn)管理辦法和北京、天津、上海三座試點(diǎn)城市的項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)上報(bào)國(guó)務(wù)院。

??2012年—2019年:政策推動(dòng)大幅提速,試點(diǎn)項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)行

??2012年原天津廉租房REITs項(xiàng)目重新啟動(dòng),通過(guò)資產(chǎn)支持票據(jù)的形態(tài)于當(dāng)年8月24日成功發(fā)行;

??2015年1月14日,住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》,積極推進(jìn)(REITs)試點(diǎn);

??2018年4月25日證監(jiān)會(huì)與住建部發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》,推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展;

??2019年3月,國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合調(diào)研小組先后???、上海、廣州、杭州、北京等調(diào)研及征求意見(jiàn)。

??2020年—至今:公募REITs落地

1

??作為資本市場(chǎng)服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)于2020年4月30日啟動(dòng),到2021年6月21日正式上市,推進(jìn)速度非常之快。從宏觀層面來(lái)講,公募REITs的快速落地,既是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然,同時(shí)也存在一定的偶然。

??必然性,我國(guó)鐵路營(yíng)業(yè)里程達(dá)到14萬(wàn)公里,位居世界第二;高鐵3.6萬(wàn)公里,位居世界第一;全國(guó)公路里程突破500萬(wàn)公里,位居世界第一;城軌運(yùn)營(yíng)里程超6700公里,已經(jīng)形成巨大的基礎(chǔ)設(shè)施存量市場(chǎng)。

??偶然性,公募REITs本身是一個(gè)逆周期的工具,經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候一般是消費(fèi)和出口拉動(dòng),經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候則更加需要投資驅(qū)動(dòng),需要投資的時(shí)候就需要有資金引入。2020年,受疫情影響,全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力,REITs既是打通投融資機(jī)制的創(chuàng)新,也是當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需、發(fā)展“雙循環(huán)”格局的重要抓手,將促進(jìn)基建市場(chǎng)的盤(pán)活,為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目拓展資金來(lái)源,優(yōu)化市場(chǎng)主體的負(fù)債結(jié)構(gòu),最終將服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

??02

??項(xiàng)目國(guó)資占據(jù)主流地位

??上交所首批5單公募REITs項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流和污水處理四大主流基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型,覆蓋京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域。

??深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs分別為首鋼綠能、蛇口產(chǎn)園、廣州廣河和鹽港REIT,底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目位于京津冀和粵港澳兩大一體化發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域,覆蓋垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路和倉(cāng)儲(chǔ)物流等四大主流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

1

??從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看。正式上市交易的有招商蛇口、張江高科、蘇州工業(yè)園,包括去年擬申報(bào)的臨港集團(tuán)、東湖高新等等,幾乎都是國(guó)資企業(yè)。這一點(diǎn)并不奇怪,按照地方發(fā)改委的要求,發(fā)行公募REITs的企業(yè)需要有擴(kuò)募空間,且募得資金還要承諾100%投回當(dāng)?shù)厝ィ駹I(yíng)企業(yè)和純市場(chǎng)化公司很難接受或有條件兌現(xiàn)這一點(diǎn),只有本地國(guó)企才有這樣的能力和意愿。

??根據(jù)發(fā)改委的要求,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs主要考慮位于京津冀、雄安新區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲、海南等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范疇內(nèi)的項(xiàng)目,或位于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目。《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年版)》包括2543個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū),其中,國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)552個(gè),省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)1991個(gè);此外,國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于加快推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)有關(guān)工作的通知》中公布的首批的國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群還有66個(gè)。

1

??這些特定開(kāi)發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)的特定業(yè)態(tài),只要滿(mǎn)足REITs資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)條件(如近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正等),后續(xù)均有上市的可能。

??03

??盈利能力成為決定性因素

??首批9單公募REITs包括3單產(chǎn)業(yè)園、2單收費(fèi)公路、2單倉(cāng)儲(chǔ)物流、1單市政設(shè)施、1單污染處理,以下重點(diǎn)分析3單產(chǎn)業(yè)園底層資產(chǎn)。

??博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園

??招商蛇口產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于深圳市蛇口工業(yè)區(qū)的蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園。網(wǎng)谷系產(chǎn)業(yè)園是招商蛇口產(chǎn)業(yè)園板塊下的旗艦產(chǎn)品,分布于廣東深圳、江蘇南京、山東青島、湖北武漢等多個(gè)核心城市,而位于深圳市南山區(qū)的蛇口網(wǎng)谷尤為優(yōu)質(zhì)。深圳蛇口網(wǎng)谷的前身蛇口工業(yè)區(qū)是中國(guó)第一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū),蛇口網(wǎng)谷通過(guò)將原先工業(yè)廠房轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍佳邪l(fā)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的基地,實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級(jí),促進(jìn)了單位面積產(chǎn)值的大幅度增長(zhǎng)。蛇口網(wǎng)谷規(guī)模由最初的3萬(wàn)平方米增加至目前的42萬(wàn)平方米,每平米產(chǎn)值由2000元增長(zhǎng)至10萬(wàn)元,年總產(chǎn)值達(dá)到了400億元;引進(jìn)客戶(hù)約450家,吸納就業(yè)人口超過(guò)30000人。蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)升級(jí)效果顯著,先后共培育了17家上市公司及新三板企業(yè)(廣和通、芯海科技、科邁等)。

??張江光大園

??張江光大園地處中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)盛夏路500弄,位于國(guó)家級(jí)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)張江高科技園核心地帶。項(xiàng)目用地性質(zhì)為工業(yè)M1,憑借良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)配套及交通便利,吸引了包括集成電路、先進(jìn)制造業(yè)、在線經(jīng)濟(jì)、金融科技及產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套等符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控及產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃的行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。張江光大園2017年末平均出租率為96.29%,2018年末平均出租率為74.13%(當(dāng)年因主動(dòng)調(diào)整租戶(hù)結(jié)構(gòu),導(dǎo)致出租率略有下降),2019年末平均出租率為97.39%,截至2020年末,張江光大園出租率穩(wěn)定在99.51%左右。

1

??東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園

??國(guó)際科技園五期B區(qū)和2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目均位于蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)。蘇州工業(yè)園區(qū)地處長(zhǎng)江三角洲中心腹地,位于中國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)域長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶的交匯處,作為全國(guó)第一個(gè)中外中央政府級(jí)合作的開(kāi)發(fā)區(qū),品牌效應(yīng)顯著,受到中新兩國(guó)、江蘇省和蘇州市各級(jí)政府的特別支持,被授予許多特殊優(yōu)惠政策。園區(qū)現(xiàn)已逐步形成了以“電子信息、機(jī)械制造”為2大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),“生物醫(yī)藥、人工智能、納米技術(shù)應(yīng)用”為3大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的“2+3”特色產(chǎn)業(yè)體系,并將產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)域建設(shè)的內(nèi)生部分于特色優(yōu)勢(shì)。

1

??按照發(fā)改委的要求,園區(qū)公募REITs的底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺(tái),工業(yè)廠房,創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器,產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,不得包含產(chǎn)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。然而,從首批產(chǎn)業(yè)園公募REITs的業(yè)態(tài)來(lái)看,幾乎全是低密度的辦公寫(xiě)字樓,生產(chǎn)屬性和產(chǎn)業(yè)屬性相對(duì)不足。

??3單產(chǎn)業(yè)園公募REITs能夠成功上市交易,主要得益于底層資產(chǎn)良好的盈利能力。以蛇口產(chǎn)園為例,2018-2020年,萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈營(yíng)業(yè)收入分別為13327.54萬(wàn)元、13182.27萬(wàn)元、11493.27萬(wàn)元,稅后凈利潤(rùn)分別為6137.42萬(wàn)元、6536.09萬(wàn)元、5352.66萬(wàn)元。2020年因新冠疫情,對(duì)租客減免租金,營(yíng)收和利潤(rùn)有所下降,總體來(lái)說(shuō)收入和利潤(rùn)保持穩(wěn)定。與此相反,去年?yáng)|湖高新擬以武漢軟件新城申報(bào)首批公募RETTs,最終卻沒(méi)有獲批,或是因?yàn)槲錆h軟件新城的盈利能力堪憂(yōu)。財(cái)報(bào)顯示,武漢軟件新城2019年?duì)I業(yè)收入達(dá)2.76億元,凈利潤(rùn)達(dá)2.71億元,其中,處置長(zhǎng)期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益貢獻(xiàn)了高達(dá)3.54億元的利潤(rùn)。而2020年1-7月,武漢軟件新城的營(yíng)收達(dá)2632萬(wàn)元,凈虧損約3268萬(wàn)元。

??公募REITs基金的推出是為了拓寬融資渠道、豐富融資方式,并寄希望通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),調(diào)動(dòng)全社會(huì)資金為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。

??從宏觀層面來(lái)講,2020年三大投資中基礎(chǔ)設(shè)施投資同比上漲0.9%,制造業(yè)投資同比下降2.2%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.0%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成為投資驅(qū)動(dòng)的主要力量;

??從中觀層面來(lái)講,2020年全國(guó)稅收總量中,國(guó)有控股企業(yè)貢獻(xiàn)24.3%,涉外企業(yè)貢獻(xiàn)16%,全部民營(yíng)企業(yè)貢獻(xiàn)59.7%,民營(yíng)企業(yè)是最大貢獻(xiàn)者,亦是投資的巨大推動(dòng)力;

??從微觀層面來(lái)講,一些商業(yè)地產(chǎn)以及租賃住房同樣具備良好的盈利能力,從全球經(jīng)驗(yàn)來(lái)看REITs最早是集中在商業(yè)地產(chǎn)且一直保持著較高份額,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立已成為國(guó)家戰(zhàn)略,發(fā)展租賃住房已經(jīng)成為主要方向,以租賃住房和商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)的持有型房地產(chǎn)REITs亦將有較大的發(fā)展空間。

??目前基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已經(jīng)拉開(kāi)了大幕,未來(lái)公募REITs的底層資產(chǎn)拓寬至地產(chǎn)還將有多遠(yuǎn)?

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部