??2021年，房地產(chǎn)市場起伏波瀾，上半年成交持續(xù)走高，進(jìn)入三季度，成交動能明顯轉(zhuǎn)弱，在熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵和信貸監(jiān)管進(jìn)一步收緊的多重壓力下，成交規(guī)模一降再降。

??尤其是二手房市場，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2021年10月20日發(fā)布的70城二手房價(jià)格指數(shù)來看，9月二手房降價(jià)城市數(shù)量達(dá)到了52個(gè)，占比高達(dá)72.3%，整體市場可以用“一蹶不振”來形容。

??近日，部分媒體報(bào)道稱，包括無錫等地二手房市場的信貸環(huán)境開始寬松。據(jù)了解，自2021年7月無錫100個(gè)小區(qū)出臺二手房指導(dǎo)價(jià)至今，已連續(xù)4個(gè)月成交下滑，目前已跌至全年最低水平。

??我們認(rèn)為，部分城市二手房市場按揭松動主要是配合10月21日銀保監(jiān)會“保障剛需”：在貸款首付比例和利率上支持首套購房者的需求，部分地區(qū)人民銀行分支行響應(yīng)，開始對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行窗口指導(dǎo)，支持房貸政策適度松綁。短期內(nèi)效果未必明顯，長期來看對首套剛需購房者有一定的積極意義。

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??多城二手房市場成交暴跌

??2021年10月，二手房市場整體延續(xù)下行走勢，規(guī)模上環(huán)比再降。

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2021年10月20日發(fā)布的二手房價(jià)格指數(shù)來看，9月份全國70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.2%，在連續(xù)16個(gè)月房價(jià)上漲的基礎(chǔ)上，9月明確下跌。

??分能級來看，9月一二三線城市二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅分別為0.4%、0.1%和0.2%，其中一線城市為去年3月份以來首次下降。

??CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的10個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交257萬平方米，較去年同期相比規(guī)模收窄48%，同比2019年跌幅也高達(dá)40%，受困于全國樓市政策“嚴(yán)苛”，熱點(diǎn)城市調(diào)控力度有增無減，整體市場熱度降溫顯著。

??具體到城市來看，北京、深圳、南昌、南京、青島均環(huán)比回落30%以上，其余城市也有不同程度下跌，超半數(shù)熱點(diǎn)城市成交規(guī)模同比下降4成以上。

??深圳自年初二手房指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行以來，二手房成交量節(jié)節(jié)下滑，2021年6月單月僅成交26萬平方米，處于近年來歷史低位，截止2021年10月成交量已降至11萬平方米，同比下降73%，較2019年同期下降80%，成交均價(jià)也從2021年1月的72436元/平方米，跌破6萬大關(guān)。

??三季度以來杭州、青島市場規(guī)模顯著降級，同比跌幅擴(kuò)大至7成以上，較之2019年同期仍有5成以上回落，其余城市均有不同程度回落。

??上海方面，自7月出臺核驗(yàn)價(jià)以來，截止2021年9月成交量降至98.33萬平方米，同比下跌62.44%，成交均價(jià)38415元/平方米，同比下降8.72%。

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??二手房市場按揭開始松動

??在整體二手房市場一片慘淡的背景下，近日部分媒體報(bào)道稱，部分二手房市場的按揭開始松動。廣州、深圳、成都、無錫等先行先試，涉及下調(diào)房貸利率，縮短放貸周期等。

??據(jù)媒體報(bào)道，無錫前幾個(gè)月二手房業(yè)務(wù)暫停的工行、農(nóng)行、光大等都恢復(fù)了二手房貸款受理，建設(shè)銀行放款時(shí)間最快2個(gè)月，中信銀行放款時(shí)間最快1個(gè)月。

??我們認(rèn)為部分城市二手房市場按揭松動主要是配合10月21日銀保監(jiān)會“保障剛需”需求而進(jìn)行的適度松綁。 

??2021年10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。“保障好剛需群體信貸需求。”要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

??在這一背景下，部分地區(qū)人民銀行分支行響應(yīng)，開始對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行窗口指導(dǎo)，支持房貸政策適度松綁。

??隨著前期積壓的按揭貸款陸續(xù)放貸，部分城市或?qū)⒓芯W(wǎng)簽備案，成交有望明顯提升，疊加“二手房指導(dǎo)價(jià)”入市以來市場已得到良性抑制，調(diào)控“松綁”后未來短期內(nèi)市場或?qū)⒂瓉砥蠓€(wěn)回升。

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??短期效果可能并不明顯

??“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保障好剛需群體信貸需求”預(yù)示著居民按揭貸款將邊際改善，但需要提醒的是，銀行集中放貸主要還是前期簽約的按揭貸款合同，房貸新增授信規(guī)模相較有限。

??這主要是由于，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按分檔可發(fā)放的個(gè)人住房貸款占比上限各檔不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

??在此之后，各地房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調(diào)，在這其中，二手房市場成為了重災(zāi)區(qū)，目前在“保障剛需”的要求下部分地區(qū)部分銀行對房貸政策進(jìn)行了適度松綁，這對于很多剛需購房者來說無疑是一個(gè)好消息。

??然而需要注意的是，受上限影響，部分城市雖然出現(xiàn)了部分適度松綁，但整體新增按揭貸款規(guī)模仍難顯著提升，因此短期來看效果并不會特別的明顯。

??從整體成交情況來看，隨著前期積壓的按揭貸款陸續(xù)放貸，部分城市或?qū)⒓芯W(wǎng)簽備案，成交數(shù)據(jù)有望提升。值得注意的是，隨著房地產(chǎn)稅加速進(jìn)入實(shí)操階段，長期將改變樓市供需及房價(jià)預(yù)期，短期也會影響部分市場情緒，不排除部分房東持有房屋的心態(tài)會變化，出現(xiàn)積極掛牌和出售，進(jìn)而增加二手房房源。