商業(yè)前景分化,頭部商企戰(zhàn)略成型領(lǐng)跑市場

市場克而瑞資管 2022-02-07 09:05:41 來源:丁祖昱評樓市

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??自2020年新冠疫情爆發(fā)以來,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入瓶頸。

??2021年,經(jīng)濟(jì)修復(fù)進(jìn)度較緩,居民收入增長仍未恢復(fù)到疫情前水平,這在一定程度上影響了消費(fèi)能力。針對消費(fèi)整體不振的情況,發(fā)改委發(fā)布了一系列關(guān)于做好促進(jìn)消費(fèi)工作的通知,要求因地制宜多措并舉滿足居民消費(fèi)需求。

??在此推動下,2021年,我國社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到440823億元人民幣,同比增長12.5%。

??隨著2021年下半年住宅成交腰斬,熱點二三四線城市迅速退潮,市場在底部運(yùn)行的周期加長,住宅市場進(jìn)入青銅時代,房企選擇加大對商業(yè)的關(guān)注力度,精運(yùn)營、樹標(biāo)桿、防風(fēng)險,以住宅+商業(yè)的雙輪驅(qū)動模式共克難關(guān)。

??01 商業(yè)前景分化 部分城市市場飽和

??當(dāng)前的地產(chǎn)周期下行階段尚未結(jié)束,在政策高壓下住宅業(yè)務(wù)的降速,發(fā)展第二曲線成為了必然選擇,在這其中,商業(yè)成為不少企業(yè)的選擇之一。然而當(dāng)前經(jīng)濟(jì)修復(fù)進(jìn)度較緩,居民收入增長仍未恢復(fù)到疫情前水平,整體商業(yè)呈現(xiàn)亮點頻出、競爭激烈的局面。

??從典型城市銷售市場來看,自2017年以來,商業(yè)銷售面積不斷縮減,2020年開始跌破1500萬方。2021年成交量止跌回升,均價降幅放緩。

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??統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2021年,我國社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到440823億元人民幣,同比增長12.5%。然而從商業(yè)項目的供應(yīng)來看,部分城市市場已經(jīng)飽和。2021年新增項目1113家超2019年,熱點城市年內(nèi)計劃開業(yè)量遠(yuǎn)超疫情前,個別城市市場規(guī)模與消費(fèi)支付能力脫節(jié)的區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險加大,市場飽和現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。

??具體來看,蘇州、佛山、杭州、深圳、上海等城市競爭激烈,西安、合肥、成都、武漢等城市需要注意風(fēng)險。

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??02 頭部房企非住業(yè)務(wù)領(lǐng)先 戰(zhàn)略打法已經(jīng)成型

??雖然整體商業(yè)市場競爭激烈,但頭部房企在?住業(yè)務(wù),尤其是零售商業(yè)上的布局已經(jīng)領(lǐng)先行業(yè)。

2020年以來,頭部房企紛紛發(fā)布“百城計劃”,發(fā)展零售商業(yè)已是“雙輪驅(qū)動”的必然選擇。如中駿商管計劃2025年要布局100個世界城項目,實現(xiàn)60個開業(yè);星盛商業(yè)計劃未來三年每年拓展項目不少于10個;華潤萬象生活計劃2021年及2022年分別新增13和12個項目;寶龍商業(yè)計劃2025年實現(xiàn)在營項目達(dá)到100個;龍湖商業(yè)計劃2021年全新開業(yè)8家購物中心,2022年新開業(yè)16家購物中心等。

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??據(jù)2021年H1典型房企持有非住業(yè)務(wù)運(yùn)營收入顯示,萬達(dá)非住業(yè)務(wù)運(yùn)營收入最高,達(dá)198億元,第二位為華潤,達(dá)85.6億元,第三位為紅星美凱龍,達(dá)79.6億元,典型頭部房企非業(yè)務(wù)運(yùn)營收入明顯已開始領(lǐng)先。

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??具體來看,目前典型房企戰(zhàn)略打法已經(jīng)成型,分別為三好學(xué)生型、輕資產(chǎn)加持型、相對獨(dú)立/雙輪驅(qū)動型和主業(yè)附屬型

??三好學(xué)生型

??華潤、龍湖,華潤商業(yè)的重點在于打造“萬象城”超級商業(yè)IP,走重奢路線,這種模式給坪效、毛利、出租率均帶來了不錯的正向影響,另外由于定位“重奢”,優(yōu)質(zhì)地塊占比較高,未來發(fā)展動力較足。而龍湖的重點在于打造“天街+TOD”模式,搶占核心城市核心區(qū)位,但在規(guī)模和資產(chǎn)證券化道路的探索上,要略遜于華潤。

??輕資產(chǎn)加持型

??寶龍、星盛,寶龍的運(yùn)營水平并不理想,2020年出租率僅89.9%,但得益于輕資產(chǎn)的加持,寶龍商業(yè)的毛利率則表現(xiàn)良好。星盛也同樣在輕資產(chǎn)方面有著較大的優(yōu)勢,商業(yè)收入能夠覆蓋拿地權(quán)益金額,雖然項目數(shù)量不多,但憑借著集中灣區(qū)布局和輕資產(chǎn),“少而精”路線也走得較為穩(wěn)健。

??相對獨(dú)立/雙輪驅(qū)動型

??萬科、大悅城、新城,萬科與大悅城的商業(yè)業(yè)務(wù)相對獨(dú)立,萬科與印力的不并表關(guān)系使得產(chǎn)品、運(yùn)營能力等無法形成合力,合作模式有待完善,但幸運(yùn)的是,萬科印力擁有資本化運(yùn)作的長足優(yōu)勢。而大悅城“獨(dú)立的十年”對商業(yè)發(fā)展造成一定影響,資本化運(yùn)作尚不如萬科印力“如魚得水”,均好型選手正在面臨規(guī)模擴(kuò)張難題。反觀新城,與萬科、大悅城商業(yè)相對獨(dú)立的定位不同,新城走的是“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動+三四線快速復(fù)制模式,雖然以規(guī)模換效益特征明顯,但該模式依然使規(guī)模實現(xiàn)跨越式增長。

??主業(yè)附屬型

??旭輝、金茂、佳兆業(yè)的商業(yè)戰(zhàn)略,旭輝“合作之王”的基因延續(xù)至商業(yè),金茂商業(yè)則在城市運(yùn)營模式框定下為其服務(wù),佳兆業(yè)商業(yè)則承接了主業(yè)的舊改模式,雖然這些承接而來的模式早期均在一定程度上助力了商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張,但商業(yè)的思維終究與住宅不同,過于依賴主業(yè)模式,會使得商業(yè)規(guī)模遭遇瓶頸。

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??03 資產(chǎn)證券化融資活躍 8家房企融資超百億

??不僅如此,在目前整體房企融資環(huán)境趨嚴(yán)的背景下,以商業(yè)和辦公為主的房企資產(chǎn)證券化融資卻依然保持活躍。

??2021年下半年以來房企融資環(huán)境迅速惡化。截止12月底,房企境內(nèi)發(fā)債總規(guī)模達(dá)8480億,同比下降7.5%。海外債方面,三季度佳兆業(yè)、花樣年、陽光城等房企遭遇兌付危機(jī),國際評級機(jī)構(gòu)隨之下調(diào)多家房企評級,房企海外債發(fā)行幾乎陷入停滯。而房企資產(chǎn)證券化融資方面,各類ABS、ABN產(chǎn)品發(fā)行不斷,2021年房企累計通過資產(chǎn)證券化融資合計規(guī)模2972億。

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??據(jù)CAIC統(tǒng)計,60家典型房企的ABS融資中,供應(yīng)鏈相關(guān)證券化融資占比超6成,CMBS/CMBN融資占比約16%。隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的落地,房企資本化融資特別是存量資產(chǎn)資本化途徑日漸豐富。

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??具體到企業(yè)來看,2021年共有8家房企證券化融資超百億,其中萬科漲勢最為明顯,同比漲幅超500%。2021年,萬科通過發(fā)行各類ABS/ABN合計融資614億,居各房企之首。其中,供應(yīng)鏈類ABS規(guī)模約500億,占比超8成。而華潤置地2021年將持有的上海萬象城、重慶萬象城、華潤大廈等優(yōu)質(zhì)商業(yè)和辦公資產(chǎn)發(fā)行CMBS融資,融資總規(guī)模超百億元。上海萬象城CMBS單筆發(fā)行規(guī)模即超50億元,優(yōu)先級產(chǎn)品發(fā)行利率僅有3.85%。

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??總體來看,商業(yè)未來五年壓力仍將進(jìn)一步凸顯,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積逐年下降,空置率逐年上漲,未來仍然壓力巨大。但是依然也會出現(xiàn)不少頗具亮點的項目,就像目前特別火熱的重慶光環(huán)購物公園建設(shè)的縱跨七層高達(dá)48米的大尺度室內(nèi)植物園,前灘太古里的“Double Parks雙層開放空間”等。此類項目極為考驗運(yùn)營能力,復(fù)制難度較大,為現(xiàn)象級區(qū)域標(biāo)桿項目,但由此帶來的品牌價值提升也顯而易見。商業(yè)的未來仍需精運(yùn)營打基礎(chǔ),這樣才能真正做到樹立標(biāo)桿,提升品牌價值。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

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日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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