白皮書丨中國商辦資產(chǎn)發(fā)展白皮書—2022(辦公篇)

市場 2022-02-28 09:52:15 來源:丁祖昱評樓市

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??2020年,新冠疫情的爆發(fā),進(jìn)一步加重了辦公市場的下跌態(tài)勢。2021年,在整體經(jīng)濟(jì)下行趨勢不減的大環(huán)境中,全國辦公市場分化加劇。

??一線城市體現(xiàn)了極強(qiáng)的韌性,北上深單年凈吸納量均破百萬方創(chuàng)歷史新高,典型核心商務(wù)區(qū)及優(yōu)質(zhì)新興商務(wù)區(qū)成為提升辦公租賃市場活躍度的主力,TMT、金融和醫(yī)藥持續(xù)為擴(kuò)需主要行業(yè);二線城市整體需求弱疊加大量新增供應(yīng),去化壓力大。銷售市場仍處于下行通道,全國量價齊跌,一線供求逐漸回歸平衡,二線成交主力趨勢不變。

??回顧2021年,唯一的亮點是大宗交易規(guī)模,全年辦公依然為大宗成交主力物業(yè)類型,核心地段優(yōu)質(zhì)項目熱度不減。

??據(jù)克而瑞 CAIC 監(jiān)測顯示,2021年32城累計成交中各業(yè)態(tài)金額均呈現(xiàn)同比上升,辦公/研發(fā)辦公依然為絕對主力物業(yè)類型,成交額占比近四成。

??辦公新開工面積同比下行20.9%

??2021年1-12月,全國辦公樓新開工面積5224萬平方米,同比減少20.9%,為2011年以來最低值; 已竣工面積3376萬平方米,同比增加10.9%。2020年以來,辦公樓市場的未來新增供應(yīng)呈持續(xù)下降趨勢,2021年全年新開工面積和竣工面積的差值同比下降48%。

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??2020年以來,辦公樓市場的未來新增供應(yīng)呈持續(xù)下降趨勢,從歷年辦公樓新開工和竣工面積差值來看,2019年辦公樓新開工和竣工面積差值,為近年來發(fā)峰值,這也是自2012年以來的最高峰,隨后2020及2021年兩年出現(xiàn)斷崖式下跌,2021全年新開工面積和竣工面積的差值同比下降48%。

??全國租賃市場加速分化

??租賃市場方面,一線城市表現(xiàn)強(qiáng)勢依舊,凈吸納量整體強(qiáng)勢反彈,但重點城市近三年平均租金持續(xù)下降。從空置率來看,北上廣深各有不同,其中北京市場最為強(qiáng)韌。

??1)凈吸納量:一線城市反彈強(qiáng)勢,二線需求較弱

??2021年,一線城市的凈吸納量整體呈強(qiáng)勢反彈趨勢,北上深全年總吸納同比增長尤為顯著均突破百萬平方米,多城創(chuàng)單年歷史新高;二線重點城市復(fù)蘇態(tài)勢并不明朗,辦公租賃需求較弱,市場整體凈吸納水平較低,在持續(xù)較多的商辦土地成交和銷售型辦公產(chǎn)品成交下,未來的去化壓力更加突出。

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??2)租金:租金持續(xù)下行,降幅收窄

??近三年,全國重點城市辦公市場的平均租金均為持續(xù)下降態(tài)勢,2021年租金降幅收窄,業(yè)主方以價換量的租賃策略取得一定成效,租賃市場博弈的優(yōu)勢仍為租賃企業(yè)方所占據(jù)。

??三季度后,部分城市在強(qiáng)勢板塊回暖的帶動下,全市平均租金出現(xiàn)小幅回升的跡象,如上海的南京西路以及濱江板塊商務(wù)區(qū),北京核心CBD商務(wù)區(qū),深圳福田中商務(wù)區(qū)等。

??預(yù)計一線城市的租金將迎來一段時間的穩(wěn)定期.二線城市的分化表現(xiàn)將更為明顯和持續(xù),新興商務(wù)區(qū)的崛起和高性價比項目的入市會促使租金價格的調(diào)整比以往更加靈活和迅速。

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??3)空置率:一線城市核心商務(wù)區(qū)空置率下降

??從一線城市重點商務(wù)區(qū)的租金及空置率來看,上海陸家嘴及靜安核心商務(wù)區(qū)的空置率出現(xiàn)明顯下降,截止至2021年三季度,上海靜安核心商務(wù)區(qū)空置率降至10.2%。北京市場表現(xiàn)強(qiáng)韌,北京國貿(mào)商務(wù)區(qū)空置率在2021年三季度降至10.1%,金融街商務(wù)區(qū)空置率雖然在三季度出現(xiàn)了輕微的上漲,但總體空置率仍僅有4.7%。

??重點商務(wù)區(qū)中,空置率最高的為深圳福田中心商務(wù)區(qū),空置率高達(dá)15.1%。廣州珠江新城商務(wù)區(qū)控制也較之前出現(xiàn)了下滑,僅為4.6%。

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??TMT、金融和科技成新增需求主力 

??辦公承租主力的變化與經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整息息相關(guān),2020年新冠疫情以來,TMT、金融和科技產(chǎn)業(yè)逆勢發(fā)展,主要城市新增辦公需求中這三類企業(yè)均成為承租主力,四個一線城市新增辦公需求中三類企業(yè)占比均超3成。

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       TMT和科技巨頭企業(yè)下場拿地自建或收購辦公項目自用,如字節(jié)跳動、京東、小米等企業(yè)均在2021年拿地買樓,體現(xiàn)出極強(qiáng)的發(fā)展勢頭。

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??全國辦公銷售量價齊跌

??從全國辦公的銷售面積上看,自2017年以來銷售面積不斷縮減,2021年開始止跌企穩(wěn),稍有回升。成交金額持續(xù)走低,2021年為近5年最低,成交均價也大幅下降。

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??從CAIC監(jiān)測的72城來看,近5年辦公銷售市場一直存在供大于的局面,且供應(yīng)和成交也持續(xù)下滑,2021年供求比有所回落。

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??隨著城市能級降低而供求逐漸攀升,一線城市供求比只有1.08,二線城市達(dá)到1.13,三線城市達(dá)到1.15,從典型城市看到北京、成都、上海供求比都相對較低。從72城成交面積來看,一二三四線城市成交格局未變,一線城市成交量貢獻(xiàn)度常年位于15%以下,二線城市成交量貢獻(xiàn)度常年位于65%以下,三四線城市則常年位于20%以下。

??從72城成交金額來看,一線城市成交金額貢獻(xiàn)度常年位于30%以下,二線城市成交量貢獻(xiàn)度常年位于57%以下,三四線城市則常年位于13%以下。

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??分區(qū)域來看,各區(qū)域成交結(jié)構(gòu)分化明顯,長三角和珠三角各類城市結(jié)構(gòu)穩(wěn)定,沒有明顯偏重,中西部則二線城市為絕對主力。

??成都、北京、上海、重慶、武漢等成交規(guī)模突出。

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??成都:2021年CAIC重點監(jiān)測城市中,成都辦公銷售面積同比相較去年增長22.4%,基本恢復(fù)到疫情前市場水平。從成交面積段來看,50㎡以下成交量最高,市場成交還是以散售為主。

??上海:2021年CAIC重點監(jiān)測城市中,上海辦公銷售面積受疫情影響甚小,其中成交結(jié)構(gòu)中400-600㎡成交量最大,和成都有明顯的區(qū)別,超過1000㎡以上的成交,價格最高。上海辦公成交大宗交易屬性明顯。

??房地產(chǎn)業(yè)成大宗交易絕對出售主力

??2021年32城累計成交中各業(yè)態(tài)金額均呈現(xiàn)同比上升,辦公/研發(fā)辦公依然為絕對主力物業(yè)類型,成交額占比近四成。

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??從單城市維度看,辦公/研發(fā)辦公為北京和上海的主力成交業(yè)態(tài),成交金額占比均為6成左右,近年一線城市核心位置的優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)的大宗熱度持續(xù)提升。

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??1)重點城市大宗交易項目類型分化

??具體來看,辦公/研發(fā)辦公繼續(xù)為上海大宗成交的主力,近兩年均保持在500億人民幣規(guī)模以上,數(shù)據(jù)中心逾百億成交金額成為2021同比增長最多的業(yè)態(tài);4月,新加坡凱德集團(tuán)宣布以36.6億元收購其在上海閔行區(qū)的數(shù)據(jù)園區(qū)。

??6月,普洛斯斥資60億元以股權(quán)收購的形式獲得世紀(jì)華通所持有的騰訊長三角人工智能中心50.1%股權(quán),刷新國內(nèi)當(dāng)前最大單筆數(shù)據(jù)中心的成交記錄,此外被收購的鵬博士數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包里有一座也位于上海,至此上海也成為內(nèi)地數(shù)據(jù)中心成交額最高的城市。

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??同樣熱門的北京,2021年大宗成交總額達(dá)671億元,同比增長28%,處于近5年高位僅次于2019,辦公/研發(fā)辦公及酒店/公寓為增長最高的業(yè)態(tài),同比增長分別為95%和392%,國際地產(chǎn)PE巨頭鐵獅門21億元收購輝盛閣國際公寓為年內(nèi)該業(yè)態(tài)單筆成交額最高。

??在疫情反復(fù)的不確定環(huán)境下,交易熱點重新聚焦回北京核心區(qū)域,僅朝陽區(qū)年內(nèi)成交額就達(dá)385億元占全市近6成,而其中的優(yōu)質(zhì)辦公項目最受追捧,成交總額逾200億,此與北京核心CBD商務(wù)區(qū)租金企穩(wěn),出租率回升的市場表現(xiàn)相吻合。

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??廣州為全年優(yōu)質(zhì)物流倉儲園區(qū)大宗成交最高的城市,其成交占比也領(lǐng)先其它一線城市,其中黑石集團(tuán)分兩次共收購富力地產(chǎn)的100%股權(quán),獲得旗下廣州國際機(jī)場富力綜合物流園項目;疫情加速了線上零售、生鮮電商的發(fā)展,且高質(zhì)物流園在目前市場上也屬于較稀缺業(yè)態(tài),大灣區(qū)內(nèi)黑石還有5個處于運(yùn)營中的園區(qū)物業(yè),外資的持續(xù)加碼收購將加速廣州以及大灣區(qū)物流園的高速發(fā)展。

??2021年,綜合體超過傳統(tǒng)辦公業(yè)態(tài)成為深圳的大宗成交主力,成交額占比超5成,險資為大型綜合體交易的主要投資方,而傳統(tǒng)寫字樓的主要需求仍以企業(yè)自用為主導(dǎo),李寧、喬丹體育和深圳高速紛紛在年初購置樓宇作為總部辦公,2020年的總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)仍在延續(xù)。

??2)房企2021年大宗交易總額1519億元占比46%

??據(jù)CAIC監(jiān)測,2021年房地產(chǎn)業(yè)為絕對出售主力行業(yè),全年大宗交易累計出售資產(chǎn)(含股權(quán)交易)共約1519億元,占比成交總額的46%;共成交95宗,占總成交宗數(shù)的36%。21年房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動性問題較為顯著,但目前為止從資產(chǎn)端看,房企交易的更多為非核心資產(chǎn),部分房企仍存觀望情緒。

??一方面企業(yè)最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬于交易談判中的核心籌碼,輕易出售可能會引發(fā)蝴蝶效應(yīng)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險;另一方面在當(dāng)前市場整體環(huán)境下,資產(chǎn)溢價較低,甚至面臨大幅降價出售,難以匹配其相應(yīng)價值。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變現(xiàn)非核心資產(chǎn)仍將是未來一段時期內(nèi)的趨勢。

??與此同時,不少房企抓住時機(jī)進(jìn)行新一輪戰(zhàn)略布局也給全國大宗市場帶來充足的流動性, 如險資平安人壽330億元收購凱德來福士資產(chǎn)包后,凱德集團(tuán)進(jìn)一步在全國范圍內(nèi)投資布局?jǐn)?shù)據(jù)中心,推動新資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。年末四季度,寶能地產(chǎn)以16.5億股權(quán)收購鵬博士數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包,5個IDC分別位于北京(2座),上海,廣州,佛山·,內(nèi)地房企的轉(zhuǎn)型更加迫在眉睫。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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