中國商辦資產(chǎn)發(fā)展白皮書—2022(商業(yè)篇)

市場克而瑞資管 2022-02-14 10:21:06 來源:丁祖昱評樓市

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??2021年,在經(jīng)濟(jì)下行趨勢不減、消費復(fù)蘇乏力的背景下,商業(yè)地產(chǎn)的迭代卻從未停步。從消費業(yè)態(tài)的分化上看,傳統(tǒng)消費低迷,新型消費火熱;從新入市項目看,產(chǎn)品打造更為精彩,業(yè)態(tài)布局更為豐富。房企更是在巨大壓力下,紛紛將商業(yè)作為跨越周期的第二曲線。展望未來,從當(dāng)前商業(yè)項目的滲透率來估計,商業(yè)仍有巨大的增長空間。相比較競爭飽和的住宅市場,房企在商業(yè)領(lǐng)域的競爭仍處藍(lán)海。

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??傳統(tǒng)業(yè)態(tài)低迷,新消費持續(xù)火熱

??2021年度,消費呈現(xiàn)出幾個新的特征。

??特征一,新業(yè)態(tài)開閉店比遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)開閉店比普遍低于1,例如時尚配飾、美妝中標(biāo)眼鏡等均低于1,而餐飲全年開店關(guān)店率分別為21.3%、19.9%,為近年新低,非常不活躍。而新業(yè)態(tài)普遍在2以上,如汽車體驗館開店比高達(dá)5.58。

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??特征二,大型商超遇冷,小型便利火爆。四大典型商超企業(yè)利潤皆為負(fù)增長,永輝超市第三季度利潤同比下滑224%,年內(nèi)典型品牌商超開店量驟減,永輝、步步高等典型商超品牌2021Q3累計開店量相比2019年幾近腰斬。而便利店2021年銷售額3112億元、門店數(shù)量達(dá)18.7億元,規(guī)模持續(xù)增長,從品牌角度來看,以中石化、美宣為首的TOP10便利店品牌門店數(shù)量均持續(xù)增長。

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??特征三,美麗產(chǎn)業(yè)持續(xù)走高,高低兩端增長迅猛。妝品收入逆勢增長,超疫情前近3成,年內(nèi)化妝品業(yè)態(tài)開店量居首,醫(yī)療美容規(guī)模超2000億,增速15%,醫(yī)美滲透率持續(xù)提高,2021年達(dá)3.6,發(fā)展空間巨大。

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??特殊四,奢侈品與快時尚兩頭火爆。年內(nèi)快時尚行業(yè)大幅復(fù)蘇,典型企業(yè)開店量顯著增加,奢侈品銷售額保持40%以上增長。中國奢侈品消費全球占比持續(xù)走高,2021年占比達(dá)25%,典型重奢購物中心銷售額大幅高于疫情前。

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??特征五,資本助推新舊消費更迭。在消費復(fù)蘇乏力的背景下,新消費掀起熱潮的原因之一是資本助推業(yè)態(tài)更迭,2021年年內(nèi)融資事件、金額已與2019年持平,以海底撈為例,在資本助推消費業(yè)態(tài)的發(fā)展下,海底撈正在被新興火鍋品牌取代,大眾點評火鍋品牌5分評分占比中,成立3年內(nèi)的新興品牌占比16.8%。

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??延期項目集中入市,致新開項目數(shù)量新高 

??2021年,我國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積1.29億平方米,同比大減28%;竣工面積0.61億平,同比大減30%,疫情影響仍未消除。從整體走勢來看,自2018年以來,商業(yè)營業(yè)用房新開工面積和竣工面積的均呈現(xiàn)收窄趨勢,我國商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸由增量走向存量時代。

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??疫情影響使得商業(yè)開業(yè)周期延后,2020年未能開業(yè)項目集中在2021年搶開業(yè),2021年計劃新增、實際開業(yè)量及開業(yè)率均大幅上升,熱點城市年內(nèi)計劃開業(yè)量遠(yuǎn)超疫情前,在消費復(fù)蘇乏力的行業(yè)背景下,未來競爭將繼續(xù)加劇。

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??2021年新開項目中,5-10萬方項目占比近4成。10萬方以上大型項目占比近3成。5萬方一下社區(qū)型項目占比有所提升,占比超2成。20萬方以上超大型項目入市平穩(wěn),常年保持在5%左右。

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??重點城市空置率持續(xù)走高,客流回暖乏力

主要消費型城市購物中心空置率持續(xù)走高,空置率均值由年初8.47%上升到10.1%。

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??同時,客流回暖率顯示2021年Q3場日客流同比2020年Q3下降9%,同比2019年Q3更是下降28%,回暖乏力。

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??重點項目開業(yè)火爆,產(chǎn)品熱點有所趨同

??2021年大量網(wǎng)紅項目入市,優(yōu)秀新開商業(yè)品牌超400家,首店占比超40%,開業(yè)率超95%,開業(yè)首周日均客流超10萬,首日營業(yè)額超1000萬。各網(wǎng)紅項目紛紛通過打造商業(yè)熱點吸引客流。但不難發(fā)現(xiàn)商業(yè)熱點主要集中在生態(tài)中庭、屋頂街區(qū) 、多彩空間、復(fù)合文創(chuàng) 、形象IP、城市市集、電競文化、微醺空間、潮玩手辦九個方面,趨同明顯。

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??全國商業(yè)銷售量跌價增,二線仍為成交主力

??根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),自2017年以來,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積不斷縮減,2020年開始跌破1億平方米量級。2021年銷量成交面積及總額依然持續(xù)下行,交均價整體有所上漲。

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??從城市經(jīng)濟(jì)基本面,產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動等多個維度,克而瑞對全國72個城市的銷售型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了監(jiān)測。72個重點城市2018-2021年市場供求連續(xù)4年下滑,2021年成交量止跌回升,均價緩慢恢復(fù),仍未完全擺脫疫情影響。

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??從72城整體情況來看,一二三四線城市成交格局未變,一線城市成交量貢獻(xiàn)度常年位于8%以下,二線城市成交量貢獻(xiàn)度常年位于60%以下,三四線城市則常年位于40%以下。

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??分區(qū)域來看,各區(qū)域成交結(jié)構(gòu)分化明顯:長三角整體基本面較好,熱度輪動傳導(dǎo)作用較強(qiáng),二三線城市能夠保持韌性;環(huán)渤海熱度聚焦二線城市,三四線多年保持低位徘徊;珠三角二三線城市點狀高熱,福州廈門有所恢復(fù),??谀蠈幊掷m(xù)回落;中西部二線城市一騎絕塵,三四線消費力不足。

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??商業(yè)類ABS發(fā)行量微增,北上資產(chǎn)占比接近4成

??商業(yè)作為存量資產(chǎn)發(fā)行ABS產(chǎn)品的主力業(yè)態(tài),發(fā)行規(guī)模較20年略有增加,總體變化不大。商業(yè)項目發(fā)行ABS產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)572億元,占比由20年的46%微漲至47%。

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??從城市分布來看,消費層級較高、消費較好的北京、上海等一線城市資產(chǎn)是商業(yè)類資產(chǎn)證券化的絕對主力,北上資產(chǎn)合計發(fā)行證券化產(chǎn)品規(guī)模近200億,占比約為總量的三分之一。

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??房企商業(yè)持續(xù)擴(kuò)容,經(jīng)營模式逐漸成熟

??CAIC重點監(jiān)測的38家企業(yè)中,有持有零售商業(yè)業(yè)務(wù)的17家。經(jīng)統(tǒng)計,截止2021年這17家上市房企已開業(yè)零售商業(yè)項目數(shù)量已達(dá)961家。2021年新開商業(yè)數(shù)量井噴,同比2020年大增27%,同比2019年大增43%。

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??2021年成交量有所恢復(fù),達(dá)到529萬㎡,成交金額達(dá)到1100億元,超過2020年,成交均價基本和去年持平,20793元/㎡。

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??規(guī)模擴(kuò)張的同時,典型房企的經(jīng)營模式已經(jīng)形成。

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??但從經(jīng)營能否覆蓋成本的角度,絕大多數(shù)房企商業(yè)的經(jīng)營仍需住宅主業(yè)輸血。從下圖可見,僅有大悅城做到了成本覆蓋,其余企業(yè)商業(yè)總收入均無法覆蓋拿地成本。當(dāng)前房企的零售商業(yè)業(yè)務(wù)還無法真正獨立需要住宅主業(yè)的“輸血”。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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