市場(chǎng)克而瑞研究中心 2022-03-16 08:44:58 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??“下行壓力巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng),正迎來(lái)“好于預(yù)期”的變化。
??3月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1-2月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù),商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別同比下降9.6%、19.3%,土地購(gòu)置面積同比下降42%,并創(chuàng)歷史最大跌幅,而受到房屋施工面積微增2%帶動(dòng)下,整體開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)4%。
??2022年1-2月的銷(xiāo)售表現(xiàn)可謂是近年最差開(kāi)年,銷(xiāo)售與投資增速均已降至近7年次低,此外,綜合2月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅達(dá)到47%及市場(chǎng)成交數(shù)據(jù),房地產(chǎn)業(yè)仍處于下行趨勢(shì),行業(yè)“回暖”時(shí)刻尚未真正到來(lái)。”
??01
??前2月銷(xiāo)售規(guī)模同比增速近7年次低
??2022年開(kāi)局并不樂(lè)觀。
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-2月,商品房銷(xiāo)售面積15703萬(wàn)平方米,同比下降9.6%;商品房銷(xiāo)售額15459億元,下降19.3%。
??盡管政策暖風(fēng)頻吹,整體信貸寬松、部分城市調(diào)控松綁等利好,但短期內(nèi)并未達(dá)到刺激需求的效果,消費(fèi)端疲軟態(tài)勢(shì)仍未得到大的改善。
??從銷(xiāo)售增速來(lái)看,2022年1-2月商品房銷(xiāo)售面積和金額同比增速為2016年以來(lái)7年次低,僅高于2020年1-2月。
??通過(guò)測(cè)算,1-2月商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9845元/平方米,環(huán)比較2021年12月上升3%,同比則下降11%。結(jié)合1-2月商品房銷(xiāo)售面積和金額同比增速較2021年12月分別收窄6.1個(gè)百分點(diǎn)和擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。
??當(dāng)前,低迷市場(chǎng)環(huán)境下呈現(xiàn)的兩個(gè)特征值得關(guān)注。
??首先,房住不炒主基調(diào)下,疊加持續(xù)近6個(gè)月的行業(yè)下行期,促使全國(guó)城市房?jī)r(jià)已壓降至短期低點(diǎn)。1-2月商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比降達(dá)11%。從CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,1-2月二線城市沈陽(yáng)、鄭州商品住宅成交均價(jià)分別同比降16%和10%;三四線城市東莞、溫州則同比均降8%。
??此外,商品房銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比反升3%,意味著多數(shù)城市不再“以?xún)r(jià)換量”,甚至收回了特價(jià)房源。持續(xù)降價(jià)和零星的房企暴雷下購(gòu)房者觀望心態(tài)濃厚,“只看不買(mǎi)”下房企在新房銷(xiāo)售上已采取“躺平”策略。
圖:全國(guó)月度商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額及其同比走勢(shì)(單位:萬(wàn)平方米、億元)
??02
??“保交付”支撐施工同比增2%
??1-2月房屋施工、開(kāi)工和竣工中僅施工仍保持同比正增長(zhǎng),其余兩項(xiàng)均同比下降。尤其是竣工面積累計(jì)同比增速由2021年末升11%變至降10%,告別“竣工牛”。
??具體數(shù)據(jù)來(lái)看,1—2月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.8%;房屋新開(kāi)工面積14967萬(wàn)平方米,下降12.2%;房屋竣工面積12200萬(wàn)平方米,下降9.8%。
??施工增長(zhǎng)主要得益于保交付措施落地后復(fù)工復(fù)產(chǎn)、企業(yè)加強(qiáng)在建項(xiàng)目投入重塑市場(chǎng)信心,尤其是強(qiáng)化監(jiān)管之后的充裕的預(yù)售資金賬戶(hù)保障了在部分房企遭遇債務(wù)危機(jī)的當(dāng)下多數(shù)已售待售項(xiàng)目得以正常施工。
??但受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響,房屋新開(kāi)工和竣工增速自然無(wú)力維持正增。一方面,民營(yíng)房企資金緊缺下項(xiàng)目新開(kāi)工進(jìn)度一再取消拖延,需集中力量于“保交付”任務(wù)。另一方面建筑業(yè)在難以收到足額工程款項(xiàng)的預(yù)估下,房屋竣工進(jìn)度也曾一再延遲,聚焦城市仍有部分項(xiàng)目出現(xiàn)短暫“停工”現(xiàn)象,2022年春節(jié)后恢復(fù)施工但施工力度也已大不如前。
圖:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢(shì)(單位:萬(wàn)平方米)
圖:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢(shì)(單位:萬(wàn)平方米)
??土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)。房地產(chǎn)資金面收到嚴(yán)控下,疊加1-2月并非22城集中供地節(jié)點(diǎn),民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)多已無(wú)力購(gòu)置土地且購(gòu)地動(dòng)力不足。數(shù)據(jù)顯示,1-2月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積838萬(wàn)平方米,同比下降42.3%;土地成交價(jià)款369億元,下降26.7%。
圖:全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款增速
??03
??開(kāi)發(fā)投資規(guī)模同比正增3.7%
??2022年1-2月開(kāi)發(fā)投資額維持了正增長(zhǎng),成為前2月行業(yè)亮點(diǎn)數(shù)據(jù)。1—2月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14499億元,同比增長(zhǎng)3.7%。對(duì)比往年同期來(lái)看,為2016年起7年次低,僅高于2020年。
圖:2017年-2022年全國(guó)1-2月開(kāi)發(fā)投資額同比增速(單位:%)
??回顧前值和投資結(jié)構(gòu),開(kāi)發(fā)投資額保持正增長(zhǎng)有兩點(diǎn)原因:
??一方面,房屋施工面積起到了弱支撐作用。1-2月房屋施工面積同比增1.8%,在房屋新開(kāi)工和土地購(gòu)置雙雙負(fù)增長(zhǎng)下給予開(kāi)發(fā)投資額正增一部分支撐。
??另一方面,2021年同期數(shù)據(jù)相對(duì)較低,2021年1-2月開(kāi)發(fā)投資額為13986億元,雖創(chuàng)新高且同比高增,但從結(jié)構(gòu)上來(lái)看,彼時(shí)房屋新開(kāi)工和土地購(gòu)置均已低于2019年同期??梢?jiàn)2021年1-2月雖有數(shù)據(jù)繁榮,但實(shí)際投資已進(jìn)入下行軌道。
圖:全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢(shì)(單位:億元)
??2022年開(kāi)年,新房銷(xiāo)售規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著下行趨勢(shì)。
??投資增速正增長(zhǎng)意味著在各方面努力下,持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,市場(chǎng)運(yùn)行狀況出現(xiàn)積極信號(hào),但從土地購(gòu)置等其他指標(biāo)來(lái)看,行業(yè)尚未迎來(lái)真正的回暖時(shí)刻。
??短期內(nèi)市場(chǎng)仍將處于調(diào)控信貸松綁和居民購(gòu)房信心的博弈之中。同時(shí)基于2021年上半年較高基數(shù),新房銷(xiāo)售表現(xiàn)仍將維持負(fù)增長(zhǎng)。土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù),房企資金面未改善前市場(chǎng)熱度難有實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變,高流拍、國(guó)企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài),重點(diǎn)城市將進(jìn)一步完善優(yōu)化土地出讓規(guī)則。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論