一季度迎來政策轉(zhuǎn)折點,行業(yè)何時走出困局?

市場 2022-04-06 11:01:35 來源:丁祖昱評樓市

掃描二維碼分享

??2022年一季度已收官,房地產(chǎn)行業(yè)各項數(shù)據(jù)指標(biāo)用“慘淡”一詞形容也不為過。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,1-3月,全國商品住宅成交規(guī)模為近年來低點,重點監(jiān)測的30個城市成交面積累計同比下降42%。百強(qiáng)房企的整體業(yè)績規(guī)模同比近乎腰斬,其中八成百強(qiáng)房企累計業(yè)績同比降低,降幅超50%的房企多達(dá)四成。房企融資總量同比大幅減少52.5%。

??行業(yè)壓力之下,政策也逐漸迎來轉(zhuǎn)折點,為行業(yè)注入回穩(wěn)信心。

??4月2日,衢州發(fā)布樓市調(diào)控政策,成為全國首個同時取消限購和限售的城市。據(jù)不完全統(tǒng)計,3月以來,已有包括鄭州、哈爾濱、青島等6個城市松綁或取消“兩限”政策,城市調(diào)控松綁進(jìn)入新階段。

??一季度,行業(yè)迎來政策拐點,預(yù)期二季度將迎來市場回穩(wěn),繼而企業(yè)也會否極泰來。

??01

??政策迎來轉(zhuǎn)折點

??2022年一季度,房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期,樓市持續(xù)低迷,房企面臨危機(jī)。中央各部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài),釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號。

??3月16日可以說是政策迎來轉(zhuǎn)折點的關(guān)鍵時刻。

??國務(wù)院金融委召開專題會議,關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè),要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案,提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

??隨后,央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部等五部委迅速表態(tài),釋放強(qiáng)烈“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。

??聚焦城市層面,2022年一季度,房地產(chǎn)市場繼續(xù)走弱,成交量價處在持續(xù)下行通道。受此影響,截止4月2日,已有全國18城出臺新政刺激購房需求。

??實際上,鄭州19條樓市新政對各城市最具示范效應(yīng),作為新年以來首個下場“救市”的二線城市,新政一舉松綁了限購、限貸,還重啟貨幣化安置。政策發(fā)布之后,鄭州新房市場有所回溫:項目到訪量企穩(wěn)回升,二手房帶看量、成交量顯著提升。

??僅一個月后,4月2日,衢州發(fā)布放松政策,并成為全國首個全面取消限購和限售的城市。

??同一日,秦皇島也迎來放松政策,正式廢除自2017年4月起施行的限購令。

??衢州、秦皇島雙雙迎來“松綁”,具有很強(qiáng)的信號意義,也為二季度市場行情回暖奠定了基礎(chǔ)。預(yù)計4月份將進(jìn)一步迎來各地放松調(diào)控穩(wěn)樓市的窗口期。

1

??

??02

??重點城市已有“復(fù)蘇”跡象

??由于新房供應(yīng)同比腰斬后,市場情緒受到嚴(yán)重打擊,從中央到地方政策“春風(fēng)”的利好效應(yīng)尚未在成交層面有顯著體現(xiàn),但3月有“復(fù)蘇”跡象,雖單月和累計同比仍為負(fù)值,但環(huán)比持增。

??2022年一季度全國商品住宅成交規(guī)模為近年來低點,重點監(jiān)測的30個城市成交面積累計同比下降42%,較前2月(累計同比下降39%)降幅擴(kuò)大3個百分點。

??但單月來看,重點二三線城市3月已開始成交回暖。

??CRIC重點監(jiān)測的26個城市預(yù)計整體成交1481萬平方米,環(huán)比增長達(dá)56%,同比下降46%。一季度26個城市成交累計同比下降43%,較前2月(累計同比下降41%)降幅擴(kuò)大2個百分點。

城市間分化持續(xù)加劇,西安、鄭州、成都和南京一季度累計同比降幅已收窄至20%已下,而武漢、南寧、長春等一季度累計仍同比下降超50%。

1

??從二手房市場來看,一季度末二手房市場并未有好轉(zhuǎn)跡象,3月9個重點城市預(yù)計成交291萬平方米,環(huán)比雖增46%但同比仍下降60%。一季度9城二手房成交累計同比下降52%。

??但從日成交數(shù)據(jù)來看,北京、杭州、蘇州和佛山環(huán)比有較大回升,其中杭州環(huán)比上漲89%。上述4城市場有略微回暖現(xiàn)象。但絕大多數(shù)城市當(dāng)前二手房市場仍處于歷史規(guī)模底部,雖有政策利好頻出但寬松有限,整體市場仍處于持續(xù)下行中。

1

??03

??二季度或迎來“窗口期”

??政策“春風(fēng)”至,中央及地方調(diào)控與信貸層面的寬松政策將在二季度逐漸在新房成交中得到體現(xiàn)。

??預(yù)計二季度整體新房成交規(guī)模將有所回升,環(huán)比上漲,但考量到去年高基數(shù)原因,同比仍會下降,降幅會有所收窄。

??具體各能級城市來看,一線城市二季度預(yù)計成交熱度延續(xù),供應(yīng)放量下,預(yù)期整體成交延續(xù)穩(wěn)中有增。

??二三線樓市成交將隨著供應(yīng)縮量而延續(xù)小幅回落,重新回歸分化行情。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng),且此前被政策壓制的強(qiáng)二三線城市將率先出現(xiàn)樓市回暖。

??企業(yè)需要把握銷售窗口期,在回暖城市積極營銷,以更好的獲取銷售回款。

??從企業(yè)端來看,政策明確支持房企的合理融資需求,支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開展并購貸款融資,由于政策回暖傳導(dǎo)落地是一個緩慢的過程,因此,房企融資規(guī)模將慢慢得以恢復(fù)。

??隨著二季度重點城市集中供地,二季度成交規(guī)模也將迎來周期性回升,房企將迎來一波拿地機(jī)會,房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實質(zhì)性緩解,信心提振下,地市熱度有望觸底回升,二季度或迎來拿地窗口期。

??整體來看,房地產(chǎn)企業(yè)在良性循環(huán)的政策指引下,正迎來否極泰來的時刻。

      一季度,政策迎來轉(zhuǎn)折點,房地產(chǎn)市場仍然在筑底過程中,市場回暖可期,市場底或?qū)⒊霈F(xiàn)在二季度,屆時一線和強(qiáng)二三線將率先企穩(wěn),弱三四線繼續(xù)盤整下行,房地產(chǎn)企業(yè)緊張的情緒也將在二季度得到緩解。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部