??“租金是否會上漲？漲多少？這是租房族最擔(dān)心的問題，租房一族似乎很難逃脫逢租約到期租金必上漲的困擾。

??如何解決這一問題，更好保障新市民、青年人等群體的住房問題，國家已經(jīng)有了解決辦法。

??去年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保租房租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

??也就是說，低租金成為保租房一個最為的顯著特征。

??隨著各地保租房的加速供應(yīng)，市場租金走勢也成為行業(yè)關(guān)注的焦點，一個很明顯的趨勢是，保租房對租金的平抑作用已經(jīng)有所顯現(xiàn)。據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國55城個人房源租金環(huán)比呈下跌趨勢。

??疊加疫情影響，3月份作為傳統(tǒng)的租賃旺季，環(huán)比也出現(xiàn)下跌，同比增幅顯著下降?！?

??01

??保租房、個人房源供應(yīng)放量

??當(dāng)前人口流入量大、新市民和新青年人數(shù)多的城市住房供需矛盾依然突出,由于供需不平衡，導(dǎo)致房租水平不斷上漲。

??2021年，全國主要城市房租均呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢，平均漲幅接近7.37%，多地房租價格已經(jīng)創(chuàng)下歷年來新高。

??保租房成為“十四五”期間完善住房市場體系和住房保障體系的重要發(fā)力點。

??從目前各城市公布的十四五保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)來看，預(yù)計“十四五”期間全國將籌建800~900萬套(間)保障性租賃住房，租賃市場規(guī)模將快速擴(kuò)大。隨著供應(yīng)速度加快，各地保租房租金水平也進(jìn)一步細(xì)化，上海、北京等城市進(jìn)一步細(xì)化“低租金”這一標(biāo)準(zhǔn)，部分城市明確租金大致低于市場價的5%-20%。

??目前多地保租房項目已投入運(yùn)營，市場上可租房源進(jìn)一步增加。

??與此同時，租賃市場最大的供給來源的個人房源供應(yīng)也有上漲趨勢，克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度個人房源新增供應(yīng)同環(huán)比均呈現(xiàn)上漲趨勢，同比漲幅10.47%，環(huán)比漲幅3.46%。1-3月份個人房源新增供應(yīng)持續(xù)上升，空置率上漲。

圖：2019年-2022年3月全國55城個人房源季度新增供應(yīng)變動

??02

??一季度個人房源租賃市場價跌量漲

??實際上，隨著各地保租房供應(yīng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，保租房對周邊個人房源租金上漲的抑制作用將會更加明顯，一季度55城個人房源租金持續(xù)下跌。

??克而瑞租售監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國55城個人房源租金為33.02元/平米/月，環(huán)比下跌0.72%。同比來看，上漲1.6%，較去年整體來看，租金上漲幅度明顯下降。

圖：2019年-2022年3月全國55城個人房源季度租金變化

??值得注意的是，一季度租金已呈連續(xù)下跌趨勢，自2021年10月租金已連續(xù)6個月下跌。

??具體來看，1月和2月受春節(jié)人口返鄉(xiāng)影響，租賃市場比較冷淡。進(jìn)入3月，作為傳統(tǒng)的租房旺季，又受國內(nèi)多地疫情反復(fù)等因素影響，租金水平也出現(xiàn)下降情況，環(huán)比下跌0.73%，同比漲幅低于0.5%。

圖：2021年-2022年3月全國55城個人房源月度租金變動

??分城市來看，一季度55城中有35城租金環(huán)比下跌，僅有3城租金環(huán)比漲幅超過3%。其中深圳3月份受疫情反彈影響較大，一季度租金環(huán)比下跌幅度最大，環(huán)比跌幅達(dá)7.45%。上海、泉州等城市受疫情影響租金也呈下跌趨勢。

??從同比來看，近一半城市租金同比下跌，僅北京、廣州、杭州、蘇州租金同比上漲較明顯。

圖：2022年全國55城一季度租金變動

??03

??核心8城租金同樣呈下跌趨勢

??以2018年1月為基期，核心8城租賃價格指數(shù)出現(xiàn)下降。截至2021年3月，8城市租賃價格指數(shù)區(qū)間仍然位于97.09-132.5，城市間差異較大。

??租賃市場發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性最好的城市是上海，北上廣深杭五城一季度租賃指數(shù)均呈現(xiàn)不同程度的下跌，深圳受疫情影響，租賃指數(shù)下跌顯著，已跌至二梯隊。

圖：核心8城租賃價格指數(shù)變化

??從房源類型來看，無論是集中式公寓還是分散式公寓，亦或是個人房源，一季度8城租金呈現(xiàn)普降趨勢。

??具體來看，受涉租用地建設(shè)的租賃住房相繼入市，且項目多位于郊區(qū)，整體租金不高影響，集中式公寓一季度租金環(huán)比波動較小，但整體較去年同期呈現(xiàn)不同程度下跌；分散式公寓租金環(huán)比下跌明顯，平均跌幅超10%，除上海、廣州、深圳租金同比上漲外，其他五城租金同比均出現(xiàn)不同程度下跌；個人房源租金環(huán)比呈下跌趨勢，深圳受疫情影響，一季度租金環(huán)比跌幅最大，但較去年同期相比，整體租金仍小幅上漲。

圖：2022年核心8城一季度各類房源租金變動（單位：元/平米/月、%、%）

??以上海為例，與2021年四季度相比，2022年一季度上海各類型房源租金環(huán)比均呈不同程度下跌，同比增幅顯著下降。集中式公寓租金較穩(wěn)定，出現(xiàn)微跌，分散式公寓和個人房源1月份租金下跌明顯。

??上海3月份初本土疫情爆發(fā)，租金出現(xiàn)小幅下跌，因疫情持續(xù)嚴(yán)重，目前疫情仍未好轉(zhuǎn)，預(yù)計4月份租金受疫情更大，或?qū)⒊霈F(xiàn)較大幅度下降。

圖：2021-2022年3月上海各類型房源租金變動（單位：元/平米/月、%、%）

??從掛牌量來看，上海一季度個人房源掛牌量持續(xù)走低，但較去年同期來看，增幅較大，個人房源空置率顯著上升。從成交量來看，一季度成交量下滑明顯，3月份受疫情影響，環(huán)比下跌44.5%，同比下跌60.15%。

??圖：2021-2022年3月上海個人房源掛牌及成交變動

??2021年上海個人房源租金大幅上漲，上海隨即出臺相關(guān)政策限制年租金漲幅，這對各類型房源的租金起到一定限制作用。此外，上海大力發(fā)展保障性租賃住房，十四五計劃籌建47萬套，2021年已籌建6.7萬套，2022年計劃籌建17.3萬套，而且上海明確保租房租金應(yīng)當(dāng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下。

??大規(guī)模低租金的保租房入市后，或?qū)⑦M(jìn)一步抑制市場房源的租金上漲趨勢。

??2022年一季度全國55城平均租金小幅下跌，同比增速明顯放緩，租賃市場逐漸回歸理性。去年以來國家、地方政府層面的租金監(jiān)管政策及保障性租賃住房的發(fā)展對租金起到一定的抑制作用。

??租賃市場受疫情影響波動較大，但是疫情對租賃市場的影響終究是短期。增加租賃房源供給，緩解住房供需矛盾，加強(qiáng)監(jiān)管、引導(dǎo)租賃市場規(guī)范發(fā)展，才能從根本上穩(wěn)定租金。