市場(chǎng)克而瑞研究中心 2022-04-19 10:38:03 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??2022年4月18日上午,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-3月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)新房銷售規(guī)模恢復(fù)至2017年-2019年同期水平、投資規(guī)模創(chuàng)2015年后次高。行業(yè)規(guī)模保持但同比下行加劇,3月銷售和投資分別同比下降18%和2%。市場(chǎng)仍處于博弈期,房屋施工、新開(kāi)工和竣工同比下降22%、22%和16%,土地購(gòu)置面積累計(jì)同比降幅收窄,但仍下降42%。
??從70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格來(lái)看,新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少、二三線城市環(huán)比持平或降幅收窄。
??我們認(rèn)為,短期內(nèi)市場(chǎng)仍將處下行通道。
??3月銷售面積和金額跌幅繼續(xù)擴(kuò)大
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:2022年1-3月,商品房銷售面積31046萬(wàn)平方米,同比下降13.8%;商品房銷售額29655億元,下降22.7%;二者降幅較1-2月擴(kuò)大4.2pcts和3.5pcts。
??單月來(lái)看,商品房銷售面積15343萬(wàn)平方米,同比下降17.7%;商品房銷售額14196億元,下降26.2%;二者降幅較1-2月擴(kuò)大8.1pcts和6.9pcts。
??受2021年同期前值較高影響(2021年3月銷售規(guī)模超1.8億平方米,為近5年最高),2022年3月商品房銷售同比降幅創(chuàng)2015年以來(lái)新低。但從絕對(duì)值來(lái)看,3月銷售規(guī)模與2017年-2019年同期平均水平相當(dāng)。
??這主要得益于2022年初以來(lái)累計(jì)超過(guò)60個(gè)省市出臺(tái)了超80條調(diào)控寬松政策,多地適度放開(kāi)限購(gòu)和限售后一部分積壓的購(gòu)房需求得以解禁,提振房地產(chǎn)銷售整體規(guī)模回歸至近年平均水平。
??施工、新開(kāi)工同比皆降22%
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:2022年1-3月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積806259萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.0%;房屋新開(kāi)工面積29838萬(wàn)平方米,下降17.5%;房屋竣工面積16929萬(wàn)平方米,下降11.5%。
??單月來(lái)看,3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工、新開(kāi)工、竣工面積分別為21800萬(wàn)平方米、14871萬(wàn)平方米和4729萬(wàn)平方米,同比分別下降21.5%、22.2%和15.5%。三者同比降幅較1-2月均進(jìn)一步擴(kuò)大。
??我們認(rèn)為施工累計(jì)增長(zhǎng)主要得益于保交付措施落地后復(fù)工復(fù)產(chǎn)、企業(yè)加強(qiáng)在建項(xiàng)目投入重塑市場(chǎng)信心。強(qiáng)化監(jiān)管之后的充裕的預(yù)售資金賬戶保障了在部分房企遭遇債務(wù)危機(jī)的當(dāng)下多數(shù)已售待售項(xiàng)目得以正常施工。
??但受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響,房屋新開(kāi)工和竣工降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù):1-3月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1339萬(wàn)平方米,比上年下降41.8%;土地成交價(jià)款672萬(wàn)億元,下降16.9%。單月來(lái)看,3月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為501萬(wàn)平方米和303億元,同比下降41%和1%。
??3月成都、重慶、合肥2022年首輪集中土拍拉動(dòng)土地購(gòu)置兩項(xiàng)指標(biāo)降幅收窄。但從核心城市土拍成交情況來(lái)看,底價(jià)成交和國(guó)央企、平臺(tái)公司兜底情況仍廣泛出現(xiàn)。即使各市政府在土拍規(guī)則、競(jìng)拍門(mén)檻、新房限價(jià)等方面多有調(diào)整,提高了地塊盈利空間,但民營(yíng)房企參與度不高。債務(wù)壓力和信心不足下土地市場(chǎng)仍處于冰點(diǎn)。
??開(kāi)發(fā)投資額創(chuàng)近8年次高
??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù):1-3月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27765億元,同比增長(zhǎng)0.7%,漲幅較1-2月收窄3pcts。其中3月單月開(kāi)發(fā)投資額為13266億元,同比下降2.4%,對(duì)比1-2月同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額絕對(duì)值仍然是除2021年以外近8年次高,整體規(guī)模同樣維持在歷史高位。
??新房銷售規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng),而投資規(guī)模維持歷史較高水平,主要原因在于:
??一方面“保交付”政策下3月起地方政府和銀行機(jī)構(gòu)陸續(xù)與房企協(xié)商,盡可能讓已停工、延期交付的項(xiàng)目復(fù)工。另一方面受價(jià)格因素影響,2022年以來(lái)建筑材料、工程安裝等價(jià)格漲幅較高,一定程度推高了房地產(chǎn)投資的總量。
??需注意的是,開(kāi)發(fā)投資的單月同比增速3月由正轉(zhuǎn)負(fù),除前置較高因素外,負(fù)增長(zhǎng)表明建安投資和土拓投資已無(wú)力支撐整體投資增速。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于政策寬松與行業(yè)信心的博弈期,房地產(chǎn)業(yè)還未到達(dá)回暖時(shí)刻,開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動(dòng)力仍處于歷史低點(diǎn)。
??70城房?jī)r(jià)各能級(jí)環(huán)比持平或降幅收窄
??從70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,2022年3月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比降幅繼續(xù)收窄。3月整體新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比下降0.1%和0.2%。降幅分別較2月收窄0.05pct和0.09pct。
??一線房?jī)r(jià)率先回升,二三線回調(diào)見(jiàn)底。一線城市新房及二手房房?jī)r(jià)均環(huán)比上漲0.4%,連續(xù)3個(gè)月維持正增長(zhǎng)。二線新房房?jī)r(jià)持平、三四線降幅收窄至0.2%。
??2022年一季度60余省市出臺(tái)累計(jì)76次調(diào)控放松政策。疊加信貸政策愈發(fā)寬松化,各能級(jí)城市房?jī)r(jià)環(huán)比陸續(xù)止跌。從環(huán)比漲跌幅情況來(lái)看,二三線城市二手房市場(chǎng)復(fù)蘇速度稍晚于新房市場(chǎng)。
??3月,70個(gè)大中城市中新建商品住宅環(huán)比下降城市為38個(gè),比上月減少2個(gè)。3月新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)為近6個(gè)月最少,相比2021年11月高點(diǎn)(59個(gè))減少了21個(gè)??梢?jiàn)3成城市新房房?jī)r(jià)已較2021年末回升,實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)止跌。
??具體來(lái)看,一線城市中北京、上海和深圳分別環(huán)比上漲0.4%、0.3%和0.8%,僅廣州下降0.1%;二線城市中16城環(huán)比上漲,環(huán)比下降的城市中長(zhǎng)春、南寧、廈門(mén)、合肥、武漢等10城降幅收窄。
??三四線城市房?jī)r(jià)修復(fù)則更為明顯。35城中10城環(huán)比止跌,其中主要為韶關(guān)、錦州、襄陽(yáng)、常德、南充等。此外14個(gè)城市環(huán)比降幅收窄,如唐山、九江、宜昌、牡丹江、平頂山、大理、北海等。房?jī)r(jià)環(huán)比回升或降幅收窄的城市主要為當(dāng)前市場(chǎng)嚴(yán)重下行的內(nèi)陸弱三四線城市,信貸放寬后房?jī)r(jià)降無(wú)可降便率先止跌。
??從CRIC監(jiān)測(cè)的百城3月商品住宅成交情況來(lái)看,各能級(jí)城市整體表現(xiàn)與統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)一致。全國(guó)百城商品住宅成交均價(jià)同、環(huán)比分別上漲6%和下降2%。
??三四線城市房?jī)r(jià)止跌跡象明顯,3月環(huán)比上漲10%、同比上漲1%。70個(gè)三四線城市中41個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲,其中莆田、徐州和江門(mén)漲幅超10%。
??一二線城市中,上海和廣州同比漲幅超15%,深圳受結(jié)構(gòu)性因素影響漲幅突出。杭州、武漢、西安、重慶等強(qiáng)二線房?jī)r(jià)同環(huán)比齊增。南昌、合肥、廈門(mén)等房?jī)r(jià)同比回落但環(huán)比上漲,市場(chǎng)逐漸修復(fù)。
??具體到項(xiàng)目銷售層面,3月二三線在售項(xiàng)目紛紛“提價(jià)”。據(jù)了解多數(shù)在售項(xiàng)目即使保留一定銷售折扣,實(shí)際成交均價(jià)已較2021年并沒(méi)有明顯上漲。在策略上取消此前推出的部分優(yōu)惠,或在新一輪加推中推出更高等級(jí)產(chǎn)品,以和購(gòu)房者“買漲不買跌”心理博弈。
??如濟(jì)南遠(yuǎn)洋潮起東方1.75萬(wàn)元/平均價(jià),較上次開(kāi)盤(pán)上漲1500元/平,漲幅9%,主要源于所推產(chǎn)品較上批次私密性和舒適性更高。徐州3月下旬多個(gè)在售項(xiàng)目宣布取消車位抵用券、認(rèn)購(gòu)折扣、裝修禮包等折扣,預(yù)售價(jià)格較前一次加推上漲2%-5%不等。常州龍宸壹號(hào)加推大面積改善產(chǎn)品的同時(shí)取消價(jià)格優(yōu)惠,預(yù)售均價(jià)上漲5%。又如保定熙悅九里和邯鄲澤信·云樾天著最近一次加推售價(jià)分別較前一次上漲7%和2%。
??但從實(shí)際成交情況看,上述城市并未出現(xiàn)價(jià)、量齊升的結(jié)果,項(xiàng)目提價(jià)之后沒(méi)有出現(xiàn)“漲價(jià)去庫(kù)存”的銷售預(yù)期,項(xiàng)目銷售表現(xiàn)上還沒(méi)有出現(xiàn)明顯提振效果。
??綜合來(lái)看,目前房地產(chǎn)業(yè)仍處于下行通道。新房銷售規(guī)模和投資規(guī)模仍處于歷史高位表明在各方面的共同努力下,持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況出現(xiàn)了積極變化。但從新房銷售規(guī)模環(huán)比下降、開(kāi)發(fā)投資同比負(fù)增長(zhǎng),以及房屋新開(kāi)工、竣工和土地購(gòu)置等指標(biāo)來(lái)看行業(yè)回暖時(shí)刻尚未到來(lái)。
- 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:一季度GDP同比增長(zhǎng)4.8% 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)0.7%
- 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好基本面沒(méi)有改變
- 一季度投資增速僅0.7%,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:下階段房市有望逐步趨穩(wěn)
- 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:下階段商品房銷售下行態(tài)勢(shì)可能得到緩解
- [國(guó)家統(tǒng)計(jì)局]2022年一季度全國(guó)工業(yè)產(chǎn)能利用率為75.8%
- [國(guó)家統(tǒng)計(jì)局]2022年一季度居民收入和消費(fèi)支出情況
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論