市場 2022-06-06 16:48:25 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??5月27日,證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行REITs有關(guān)工作的通知》,推動(dòng)保租房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。
??同日,中金廈門安居保障性租賃住房、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房兩只REITs分別于上交所、深交所和證監(jiān)會(huì)報(bào)送申請(qǐng)材料,成為首批上報(bào)的兩單保障性租賃住房REITs。
??這不僅意味著我國保障性租賃住房REITs試點(diǎn)正式起航,也意味著我國REITs市場試點(diǎn)在擴(kuò)容增類的過程中取得了實(shí)質(zhì)性的突破。
??高質(zhì)量發(fā)展租賃市場,必須要解決“錢從哪里來”的問題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已有二十幾家銀行通過與政府或企業(yè)合作的形式布局住房租賃領(lǐng)域,五大行以及政策性銀行在住房租賃領(lǐng)域參與力度最大。
??首批保租房REITs已上報(bào)
??在國家戰(zhàn)略部署和利好政策引導(dǎo)下,保障性租賃住房將迎來爆發(fā)式增長,預(yù)估十四五時(shí)期全國保租房投資規(guī)模將超過2萬億。
??目前來看,無論是通過新建還是改建、收購的方式經(jīng)營租賃住房,均存在收益率偏弱,不足以吸引社會(huì)資金大規(guī)模投入等問題,亟須拓寬住房租賃企業(yè)融資渠道,通過規(guī)模效應(yīng)以及資產(chǎn)證券化去獲得長期的效益。
??公募REITs無疑是一個(gè)雙贏的解決方案。
??一方面能夠幫助各類租賃住房持有主體形成“投-融-管-退”的閉環(huán),實(shí)現(xiàn)資金回流和再投資。
??另一方面租賃住房底層資產(chǎn)現(xiàn)金流較為穩(wěn)定,適合發(fā)行REITs產(chǎn)品,可以豐富投資者的投資選擇。
??2022年5月27日,中金廈門安居保障性租賃住房、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房兩只REITs分別于上交所、深交所和證監(jiān)會(huì)報(bào)送申請(qǐng)材料,成為首批上報(bào)的兩單保障性租賃住房REITs。這是保租房自去年6月納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍以來,取得的突破性進(jìn)展。
??申報(bào)資料顯示, 中金廈門安居保障性租賃住房封閉式REIT,對(duì)應(yīng)的專項(xiàng)計(jì)劃名稱為中金廈門安居保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券,發(fā)起人(原始權(quán)益人)為廈門安居集團(tuán)有限公司。
紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式REIT的申報(bào)資料顯示,主要原始權(quán)益人為深圳市人才安居集團(tuán)有限公司,專項(xiàng)計(jì)劃管理人為深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理(深圳)有限公司。
??據(jù)深圳市人才安居集團(tuán)負(fù)責(zé)人介紹,此單保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)是4個(gè)位于深圳核心區(qū)域或核心地段的項(xiàng)目,均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書,整體出租率達(dá)99%,涉及保障性租賃住房1830套、建筑面積13.47萬平方米,資產(chǎn)評(píng)估值約為11.58億元。
??項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰,具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流,可滿足發(fā)行REITs的收益率要求。而且,項(xiàng)目主要出租對(duì)象是新市民、青年人,租金定價(jià)大幅低于同類房源,具有很強(qiáng)的民生和保障屬性。
據(jù)介紹,安居集團(tuán)本次項(xiàng)目募集的資金將繼續(xù)投資于深圳的保障性租賃住房建設(shè),預(yù)計(jì)可新增保障性租賃住房2000余套。
保租房REITs主要聚焦一線和強(qiáng)二線城市
??首批保租房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào),是在當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的框架下進(jìn)行的。
??2021年6月,首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市,截至5月底,已有12只公募REITs產(chǎn)品上市,募資規(guī)模達(dá)到458億元。據(jù)悉,首批九只公募REITs產(chǎn)品全部超額完成了2021年可供分配金額目標(biāo),完成率在102%至187%。
??綜合來看,基金層面收入利潤、經(jīng)營現(xiàn)金流、可供分配利潤整體好于預(yù)期。
??今年開年以來全球資本市場較為動(dòng)蕩,股、債等大類資產(chǎn)表現(xiàn)不盡如人意,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs依靠其底層資產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流優(yōu)勢卻走勢良好。這是因?yàn)镽EITs本質(zhì)上是資產(chǎn)上市,不同于股票和債券,但又兼具債性和股性,具有穩(wěn)定的收益回報(bào),與股票債券類資產(chǎn)價(jià)格走勢相關(guān)性較低。
??首批REITs產(chǎn)品表現(xiàn)突出,投資者認(rèn)購熱情高漲。保障性租賃住房作為公募REITs擴(kuò)容行業(yè)之一,保障性租賃住房REITs受到市場廣泛關(guān)注。
??目前圍繞保租房仍有許多政策空白亟待填補(bǔ),在當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的框架下,保障性租賃住房資產(chǎn)范圍及其可轉(zhuǎn)讓性缺乏統(tǒng)一政策或指導(dǎo)性規(guī)范。
??保租房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目還需要因城施策,并不是所有城市都適合開展保租房REITs。
??據(jù)發(fā)改委去年6月發(fā)布的申報(bào)要求,REITs試點(diǎn)項(xiàng)目近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正,且預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%;首次發(fā)行的當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元,且擴(kuò)募不低于擬首次發(fā)行時(shí)資產(chǎn)規(guī)模的2倍。
??這對(duì)于租金較低、籌建規(guī)模較小的三四線城市來說要求較高。保障性租賃住房REITs可能主要聚焦一線和強(qiáng)二線城市。
??銀行迎來拓展保租房業(yè)務(wù)突破口
??大力發(fā)展保租房離不開對(duì)市場主體的金融支持,自去年以來,國務(wù)院、財(cái)政部、發(fā)改委、銀保監(jiān)等多部門均出臺(tái)金融政策支持保租房發(fā)展。
??2022年5月27日,證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行REITs有關(guān)工作的通知》,首次將保障性租賃住房納入到REITs 試點(diǎn)范圍。
??除此之外,政策端還支持銀行長期貸款,支持租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券等;明確保租房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理;支持各類銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)揮機(jī)構(gòu)優(yōu)勢,把握保障性租賃住房融資需求特點(diǎn),提供針對(duì)性金融產(chǎn)品和服務(wù)。
??在此背景下,各大銀行紛紛進(jìn)軍住房租賃行業(yè)。銀行在住房租賃行業(yè)的布局,除了在幕后默默為公寓企業(yè)輸血,為房企和運(yùn)營商提供早期開發(fā)建設(shè)資金外,還意圖由幕后走向臺(tái)前,與政府合作推出租賃平臺(tái)。
??目前不僅國有五大行都已涉入長租公寓領(lǐng)域,一些全國性股份制銀行,如:中信銀行、平安銀行以及地方城商行如南京銀行、溫州銀行等也均和房企展開合作,布局住房租賃行業(yè)。
??從參與銀行來看,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已有二十幾家銀行通過與政府或企業(yè)合作的形式布局住房租賃領(lǐng)域。
??其中,建設(shè)銀行作為住房金融領(lǐng)域的領(lǐng)軍者,在長租公寓領(lǐng)域布局力度最大,可謂一馬當(dāng)先。截止2021年年末,建行參與400多個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目,項(xiàng)目數(shù)目位于其他銀行之首。
??其次是國家開發(fā)銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行與交通銀行。目前,國有五大行以及政策性銀行在住房租賃領(lǐng)域參與力度最大,彰顯了國家隊(duì)作為租賃市場的第一梯隊(duì),對(duì)整個(gè)住房租賃市場的引導(dǎo)和帶動(dòng)作用。
??從地域分布來看,銀行在租賃住宅領(lǐng)域共涉及全國37個(gè)城市,而一線城市的北上廣深則是銀行和租賃結(jié)合最緊密的地區(qū),占比近60%。
這是由于一線城市作為全國租賃發(fā)展主陣地,外來人口較多,租賃需求旺盛,此外,一線城市不斷探索多種渠道籌集房源,也增加了與銀行的聯(lián)系。其次為核心二線城市占比近25%。
??在國家戰(zhàn)略的支持下,銀行加速布局租賃市場,不僅是金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要體現(xiàn),也是銀行迎來拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵突破口。
??從目前來看,銀行通過創(chuàng)新金融服務(wù)方式,打造多維合作模式,構(gòu)建住房租賃場景生態(tài)圈。一方面可以解決政府和企業(yè)的金融需求,完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系,另一方面也是在房地產(chǎn)貸款集中度實(shí)施下銀行涉房業(yè)務(wù)的新增長點(diǎn)。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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