市場 2022-07-14 08:34:51 來源:丁祖昱評樓市
??近期,多地出現(xiàn)購房者停貸現(xiàn)象,據業(yè)主發(fā)布的網絡信息統(tǒng)計,截至發(fā)稿前已有106個項目業(yè)主宣布停貸。
??宣布停貸的原因主要是無法按期收房,不少業(yè)主在“強制停貸告知書”中都給出了要求項目復工的時限。
??據CRIC不完全統(tǒng)計數(shù)據顯示,截至2021年末,24個重點監(jiān)測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米,占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。其中,鄭州、長沙、重慶和武漢等項目交付風險較大,尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數(shù)皆超2萬套。
??造成樓盤停工、延期交付問題的原因主要是預售資金被挪用。
??2022年2月曾有“全國性的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法”即將制定出臺的消息,在此之前,預售資金監(jiān)管則并未作全國統(tǒng)一規(guī)定,而是由地方政府制定具體的監(jiān)管細則。
??我們認為,當前停貸問題雖然只是發(fā)生在局部城市的個別項目,但是從目前強制停貸樓盤個數(shù)逐日遞增的態(tài)勢來看,仍有穩(wěn)步擴大趨勢,理應引起有關部門的高度重視,中央和地方應盡快落地“保交付、促復工”紓困政策。同時企業(yè)仍需自救,不能抱有僥幸心理,更不能“躺平”,放任企業(yè)風險向更多領域全面擴散。
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??一份來自江西景德鎮(zhèn)的“全體業(yè)主決定與2022年11月強制停貸告知書”刷屏后,全國越來越多的業(yè)主公開宣稱集體停貸。
??長沙新力鉑園業(yè)主王先生2019年初通過人才引進政策于長沙落戶買房,他告訴我們如果不是沒辦法,他不會鋌而走險選擇停貸。
??“我是2019年初通過人才引進政策在長沙落戶的,在對比了多個樓盤之后,于2019年12月在天心區(qū)新力鉑園買了一套141平住宅,為了買這套房,已經耗費我們全部家當。當時交房日期是2021年12月30日,沒想到如今錢房兩空,首付60萬相當于打水漂,房子不僅住不上,每月接近8000元的房貸一分也不少,如果不是沒辦法,我們不會鋌而走險選擇停貸?!?/p>
??按照新力鉑園業(yè)主提供的強制停貸告知書顯示,該項目于2021年7月全面停工,目前已逾期未交房超兩千戶。
??“我們要租房、還房貸、養(yǎng)娃、贍養(yǎng)父母,加上疫情反復,生活無比艱難,已無法承受每個月的按揭月供,我們只能鋌而走險走向斷供道路?!?/p>
從停貸告知書可以看出,停工核心原因是“住房貸款未按規(guī)定打入房管局資金監(jiān)管賬戶,導致住房款被開發(fā)商違規(guī)挪用。”
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??這不是個例,南昌新力城業(yè)主代表席先生是江西贛州人,他告訴我們,為了孩子上學才將房子買到了省會城市南昌,選中新力城最看重的是地鐵盤,以及園林式綠化,當時房價約1.1萬左右,比周邊樓盤要貴許多,月供接近5千,已經占了家庭月收入的一半。
“現(xiàn)在全家靠我一個人賺錢,我有兩個小孩要上學,老婆全職照顧孩子,我們現(xiàn)在租房住月租要1600元?!?/p>
??據CRIC不完全統(tǒng)計數(shù)據顯示,截至2021年末,24個重點監(jiān)測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米,占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。
??其中,鄭州、長沙、重慶和武漢等項目交付風險較大,尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數(shù)皆超2萬套。
??例如鄭州,截至2021年末,尚未交付的問題項目總建面約271萬平方米,占成交面積比重高達29%。又如長沙,尚未交付的問題項目總建面高達446萬平方米,占比同樣達到25%。
??從目前已經宣布強制停貸的106個項目來看,已經涉及全國18省47城,其中鄭州為重災區(qū)。
??據了解,在此之前綠地城、錦藝四季城、名門翠園等項目已多次引發(fā)維權事件。
??2022年3月鄭州成為了新年以來首個下場“救市”的二線城市,“鄭州19條”中有不少是緩解房企流動性壓力的紓困政策。
??然而3個多月后,鄭州卻成為了業(yè)主宣布強制停貸最多的城市。
CRIC數(shù)據顯示,在重點關注的全國195個項目中,按城市大區(qū)劃分,目前東北、西北和華北未交付或延遲交付的項目占比較高,短期內猶存交付風險。
??從目前業(yè)主們已經發(fā)布的“強制停貸告知書”中,我們可以發(fā)現(xiàn)預售資金被違規(guī)挪用是被提及最多的問題。
??由于商品房預售到最終交付存在一定期限的時間差,通常情況下預售資金需存入政府監(jiān)管賬戶,并按照重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金的框架進行監(jiān)管。
??對于房企而言,商品房預售意味著企業(yè)不需要提前墊付過多的投資資金,銷售回款周期大幅縮短。理想情況下,在項目銷售的過程中,企業(yè)現(xiàn)金流便能回正,在項目正式交付前,企業(yè)便能鎖定開發(fā)利潤。
??預售資金雖然歸屬于開發(fā)企業(yè),但與其他一般自有資金性質完全不同。原則上,房企須將預售資金按一定比例存入銀行專用監(jiān)管賬戶,只能用作本項目建設,不得隨意支取、使用,且隨著項目的施工進度進行撥付。
??在過去的發(fā)展過程中,預售資金對撬動企業(yè)規(guī)模發(fā)展至關重要,是房企非常重要的現(xiàn)金流。
??2021年隨著部分房企流動風險顯現(xiàn),各地政府加強了預售資金監(jiān)管,西安、天津、石家莊等 36 省市相繼出臺政策加強預售資金監(jiān)管,要求全部購房款需直接存入專用監(jiān)管賬戶,并實行全額、全程監(jiān)管。
??橫向對比來看,石家莊重點監(jiān)管資金提取規(guī)則最為嚴苛,建成層數(shù)過半也僅能支取25%的資金,即便主體結構封頂,累計提取比例也僅為50%,而其他城市普遍在60%-70%。青島也較為嚴格,多數(shù)城市重點監(jiān)管資金在竣工驗收備案或不動產首次登記后基本就可以全額提取,但青島需要取得現(xiàn)售備案證明才可以。
??2022年2月曾有“全國性的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法”即將制定出臺的消息,截至目前,預售資金監(jiān)管尚并未作全國統(tǒng)一規(guī)定,仍由地方政府制定具體的監(jiān)管細則。
??隨后,由于上半年整體行業(yè)壓力巨大,出于改善企業(yè)回款考慮,開始支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
??受此影響,不少地方預售資金監(jiān)管政策解綁。
??據不完全統(tǒng)計顯示,2022年上半年45省市放松預售資金監(jiān)管,以期加快房企銷售回款進度,緩解企業(yè)資金周轉壓力。
??此次宣布強制停貸最多的鄭州,實行差別化信用管理,高信用房企資金額度降低、提取比例提升。2022年3月發(fā)布的“鄭州19條”中就有可以憑銀行保函、第三方保函擔保等額替換預售資金監(jiān)管專用賬戶內的資金條例。
??保函一般指見索即付性保函,如果房企挪用工程款導致項目停工延期,或出現(xiàn)工程款、材料款、勞工工資糾紛等索賠情形時,銀行會無條件支付相應擔??铐棧源吮U享椖拷ㄔO進度和質量,對于房企而言,通過現(xiàn)金保函“贖回”留存的監(jiān)管資金,可以提升資金使用效率,節(jié)約財務成本。
??我們認為,當前停貸問題雖然只是發(fā)生在局部城市的個別項目,但是從目前強制停貸樓盤個數(shù)逐日遞增的態(tài)勢來看,仍有穩(wěn)步擴大趨勢,理應引起有關部門的高度重視。
??且不論業(yè)主單方面的斷供行為在法理上能否立住腳,單從事件造成的輿論恐慌和負面情緒持續(xù)蔓延的危害來看,很容易在短期內造成跟風效應。
??基于此,我們認為,地方政府應當以“保交付”為出發(fā)點,積極為企業(yè)紓困:
??一是支持企業(yè)有序復工復產,讓企業(yè)經營逐漸回歸正軌,尤其是對于部分反復遭受疫情影響的弱二線城市,應當給予稅費減免、租金減免等政策支持。
??二是支持企業(yè)合理融資需求,不盲目抽貸、斷貸、壓貸,加大并購融資支持力度,促進行業(yè)債務風險出清。
??三是區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險,支持優(yōu)質項目融資及收并購,間接改善出險企業(yè)資金面。
??四是放松預售資金監(jiān)管的同時適當調降預售門檻,加快預售證審批,合理順延項目交付期限,保障企業(yè)經營盡早恢復。
??五是降低土地競買保證金,延期繳納土地出讓金等,并給予企業(yè)稅收減免支持,緩解企業(yè)資金壓力,幫扶企業(yè)擺脫經營困境。
??對于房地產信貸政策,我們認為仍應當堅持“有保有壓”,逐步化解前期積累的系統(tǒng)性風險:
??一方面,對于房地產信貸額度還是應當適度壓縮,防止過度加杠桿和泡沫化趨勢,積極完善銀行不良資產的緊急處置的方案。
??另一方面,對于基本面較好、購買力相對充裕的核心一二線城市仍可予以適當刺激,譬如限貸政策局部松動,下調二套房首付比例、認貸不認房等,激活相對充裕的改善性購房消費。
??眾多業(yè)主宣布停貸的原因主要是無法按期收房,不少業(yè)主在“強制停貸告知書”中都給出了要求項目復工的時限。
??由此可見,對這些決定強制停貸的業(yè)主來說,他們最期盼其實是項目可以早日復工,而并非停貸本身。
??2022年2月曾有“全國性的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法”即將制定出臺的消息,我們希望未來該管理辦法可以盡快出臺,以防此類事件再次發(fā)生。
??同時,房地產行業(yè)仍需自救,不能抱有僥幸心理,翹盼政策暖風、行業(yè)轉機等,更不能“躺平”,放任企業(yè)風險向更多領域全面擴散。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業(yè)合理融資需求,保持房地產融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產的調整是有利于房地產向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
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