市場苗野 2022-09-19 10:44:41 來源:中房報
??長三角各地樓市的放松政策正在加碼推出。
??從年初以購房補貼和優(yōu)化公積金貸款為主,到較低能級城市調(diào)整首付比例,再到放松限購、限售、限貸政策,多重突破“四限”的松綁政策逐步蔓延,高能級城市也漸次加入。
??9月13日,蘇州再傳出臺新政,除蘇州工業(yè)園區(qū)外,包括蘇州主城區(qū)在內(nèi)的相城區(qū)、姑蘇區(qū)全面取消限購,非本地戶籍無需社??少徺I一套住房。同日,徐州在救市“十八條”基礎(chǔ)上,再次提高公積金貸款額度。9月8日,寧波全面取消限購,買房人仍需申請購房證明,但不做審核。
??根據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)數(shù)據(jù),截至9月10日,長三角地區(qū)已有超過20個城市出臺了約160條樓市寬松政策。整體來看,三四線城市“因城施策”的政策力度相對較大,但基本面更好的核心一二線城市的政策效果更為明顯。
??業(yè)內(nèi)人士普遍認為,各地多輪放松樓市調(diào)控政策的背后是仍處低迷狀態(tài)的市場行情,各地政府試圖把握“金九銀十”的樓市傳統(tǒng)旺季去庫存。從七八兩個月的市場銷量來看,全國樓市仍在筑底過程中,真正回穩(wěn)還需政策組合拳助力。長三角熱點區(qū)域的熱點城市放松政策,無疑具有信號意義,其他城市會快速跟進。此輪政策調(diào)整對恢復(fù)市場信心有積極作用,但政策效果顯現(xiàn)還需要時間。
??穩(wěn)樓市成當(dāng)務(wù)之急
??在這一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整中,長三角各大城市上演“大比拼”。
??從最早出臺樓市寬松政策的湖州、紹興等三四線城市,到南京市六合區(qū)、溧水區(qū)以及蘇州常熟市、南通市通州區(qū)等經(jīng)濟強市的縣區(qū)“打頭陣”,隨后傳導(dǎo)至上海、杭州、蘇州、南京等熱點一二線城市,“因城施策”出臺了各種為樓市松綁的措施。
??除合理調(diào)整限購、降低首套房房貸利率、提升公積金貸款額度等常規(guī)舉措外,不少城市還聚焦多孩家庭、人才購房和二手房市場等,并創(chuàng)新性地推出“房票”政策,以促進剛需和改善需求釋放,激活當(dāng)?shù)貥鞘行枨髠?cè)潛力。
??“今年以來房地產(chǎn)市場政策端頻頻釋放改善信號,尤其是二季度力度進一步加大,各地調(diào)控的方式也比較多元,但具體成效還有待時間檢驗,市場的信心修復(fù)不是很容易?!蹦撤康禺a(chǎn)咨詢?nèi)耸空f。
??9月13日,江蘇鹽城大豐區(qū)出臺八項新政,涉及購房補貼,延長土地出讓金繳納期限,提高房地產(chǎn)項目預(yù)售資金撥付比例等方面。同日,江蘇泰州將住房公積金貸款首付比例下調(diào)至20%。
??對限購的放松,是不少城市對樓市松綁的關(guān)鍵舉措。
??自9月1日起,常州市二手房全面取消限售。8月18日,蘇州下轄的昆山市、太倉市對首套房購房者不再限購。
??事實上,南京、蘇州這兩個長三角區(qū)域內(nèi)的高能級城市自4月份以來,對限購的門檻和要求持續(xù)降低。蘇州在一個月內(nèi)三次調(diào)整房地產(chǎn)新政,限購、限售逐漸放開。南京是本輪樓市寬松調(diào)控中最活躍的城市之一,在35天內(nèi)6次松綁樓市調(diào)控政策,部分地區(qū)已放開限購,主城區(qū)還推出“房票”安置新政。
??杭州也被看成是此輪松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策的分水嶺。四個月前,杭州就出臺了一攬子樓市刺激政策,主要亮點是放寬限購、降低增值稅免征年限、增加“三孩”家庭購房套數(shù)等。杭州市富陽區(qū)于9月5日出臺多項購房優(yōu)惠政策,涉及限購放松、契稅補貼、集體購房優(yōu)惠等內(nèi)容。此外,無錫降低了增值稅免征年限,還將首套房房貸利率降至4.4%-4.6%。揚州也降低了限售年限、放松了限購。
??相關(guān)研究機構(gòu)人士認為,長三角各城市密集出臺樓市寬松政策,體現(xiàn)出政府穩(wěn)樓市的決心,主要是因為從去年下半年以來樓市陷入了低迷態(tài)勢。樓市政策的持續(xù)優(yōu)化,有利于改善長三角區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期,支持剛需和改善性合理住房需求的釋放,為樓市的企穩(wěn)恢復(fù)提供支撐。長三角市場對于全國房地產(chǎn)市場具有一定的表率和帶動作用,預(yù)計未來全國樓市政策寬松力度有望進一步加大,或有更多區(qū)域、更多城市跟進出臺相關(guān)政策。
??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為,今年以來長三角地區(qū)大部分城市多次調(diào)控政策松動,特征是層層加碼,逐步放松,部分城市打出最后的底牌是放松限購。從效果來看,樓市表現(xiàn)與政策呈反比,樓市下行壓力大的城市政策松動越明顯,但到目前為止效果不明顯,也就是說松動政策無效。
??信心修復(fù)尚需時間
??在中央層面政策力度顯著加大下,各地因城施策穩(wěn)地產(chǎn)措施仍在進一步發(fā)力。
??4月29日中央政治局會議提出“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”,為政策寬松指明方向后,5月以來各地松綁政策呈井噴之勢,形式也更加多樣。7月末的中央政治局會議提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,因城施策用足用好政策工具箱后,各地因城施策節(jié)奏略有加快,一二線城市政策有所跟進。
??“從市場表現(xiàn)來看,除個別城市外,多數(shù)城市市場預(yù)期恢復(fù)有限?!蹦撤科髢?nèi)部人士說,雖然在全國范圍內(nèi),長三角房地產(chǎn)市場情況相對較好,但是在這一輪市場調(diào)整周期中,也出現(xiàn)下滑。
??根據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù),成交方面,今年1-8月長三角主要城市商品住宅累計成交面積同比下降47.2%;價格方面,長三角1-8月新房價格累計上漲0.16%,漲幅較去年同期收窄2.52個百分點;二手房價格累計上漲0.81%,漲幅較去年同期收窄4.53個百分點,市場熱度明顯下降。
??宋紅衛(wèi)認為,各地樓市放松已是明確的信號,背后原因是穩(wěn)房價,穩(wěn)地價,穩(wěn)預(yù)期。目前這三穩(wěn)均受到?jīng)_擊,導(dǎo)致后果是樓市成交量大幅下滑,價格有下降的壓力,開發(fā)商“暴雷”頻出,多個項目出現(xiàn)停工,土地出讓大幅下降,地方財政壓力較大。在上述問題綜合影響下,未來會有更多的城市跟進,并且松動的力度會進一步加大。
??業(yè)內(nèi)普遍認為,政策力度仍需再加大??硕鹛岢?,改變當(dāng)前市場的下行態(tài)勢,現(xiàn)階段重塑市場信心很關(guān)鍵,建議加快落地更大力度的救市政策組合拳。
??“8月整體市場同環(huán)比下降,長三角地區(qū)熱點城市也有所降溫,但上海、杭州相對具有彈性,隨著供應(yīng)放量,成交有望反彈。但部分環(huán)滬城市以及靠本地剛需支撐的市場,去化較難?!鼻笆瞿撤科髢?nèi)部人士說。
??以頻繁出招的寧波為例,有容基業(yè)數(shù)據(jù)顯示,8月寧波市六區(qū)成交套數(shù)1985套,環(huán)比下降22%;成交面積24萬平方米,環(huán)比下降23%。截至2022年8月30日,寧波市六區(qū)庫存近3萬套,去化周期超過10個月。
??“長三角多個城市商品住宅的成交規(guī)模同比下降幅度都在四成以上,整體市場仍未完全企穩(wěn),部分城市的房價依然處于下行或底部盤整階段?!痹撊耸空f,政策效力在不斷釋放,但市場信心面的全面提升很難預(yù)估。
??連續(xù)16年穩(wěn)居全國百強縣市首位的昆山也面臨同樣的困境。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2022年前7個月,昆山市商品房住宅供應(yīng)面積為14.95萬平方米,同比減少65%,環(huán)比減少54%;成交面積為23.02萬平方米,同比減少44%,環(huán)比減少20%。
??富陽樓市也在持續(xù)走低。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測,2022年1-8月富陽僅成交31.4萬平方米,月均成交不足4萬平方米,銷供比不足0.5;存量持續(xù)累積,截至8月底富陽短期出清周期高達18個月,后續(xù)隱性存量高達204.7萬平方米,按照前8個月平均去化速度,需要52個月才能全部去化完畢。
??徐躍進認為,隨著各項政策不斷跟進,房地產(chǎn)市場情緒有望好轉(zhuǎn),特別是基本面較好、政策優(yōu)化仍有空間的熱點一二線城市,在政策進一步優(yōu)化調(diào)整和“保交樓”政策落位下,市場有望率先進入企穩(wěn)通道。但對于大多數(shù)城市來說,市場企穩(wěn)仍需要時間,全國市場短期調(diào)整態(tài)勢難改。全年來看,全國商品房銷售面積同比下降趨勢難改。
??“從目前樓市的三個信心來看,均信心不足,其中最重要的是購房者信心不足,預(yù)計樓市下行會持續(xù)到明年上半年,屆時樓市周期觸底,信心修復(fù)?!彼渭t衛(wèi)說。
??華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康在接受媒體采訪時表示,限購政策的調(diào)整對市場會有影響,但因城施策的意義在于,某一個城市的對策不會對其他城市產(chǎn)生多大的影響,因為各個城市的情況不一樣。過去幾輪調(diào)控緊了松、松了緊,被稱為“過山車”。從這一輪調(diào)整中可以清楚地看到,大趨勢是放松,但具體的措施要因地制宜、因城而異。在政策暖風(fēng)頻吹后,房地產(chǎn)回暖是大概率的事情。由于房地產(chǎn)市場各地分化明顯,回暖的時間進程不能一概而論。
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2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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