市場曾冬梅 2022-09-21 12:27:48 來源:中房報
??9月20日上午8時,鏈家app上顯示廣州的二手房掛牌量已經(jīng)達到了121001套。
??按照克而瑞廣佛區(qū)域的統(tǒng)計,2021年8月至2022年8月,廣州二手房的月均成交量約為7507套。以此計算,當前二手房的去化周期為19.5個月,比新房16.3個月的去化周期還要長3個多月。
??賣房難是業(yè)主們的共同感受。白云區(qū)一位中介告訴中國房地產(chǎn)報記者,為了盡快賣出手里的房子,怡新花園有位業(yè)主給中介設立了階梯式獎勵機制,帶客一組可以領88元的獎勵,面談一次獎勵1888元,“業(yè)主組了一個中介群,500人很快就滿了,成交前至少花了大幾千的推廣費?!痹谌セ瘔毫Ω蟮脑龀菂^(qū),有投資客甚至以市場價六折的價格出貨,引得同小區(qū)的業(yè)主堵門要說法。
??貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示,相較2021年的低點,今年廣州的二手房成交量有所恢復,但恢復速度還是不如預期,這其中有宏觀經(jīng)濟面的不穩(wěn)定、疫情反復帶來的影響,也有廣州樓市政策遲遲未松綁的原因,但更主要的是業(yè)客雙方對市場的預判不一致、相互博弈的結果。
??為了賣房 業(yè)主有多拼?
??怡新花園位于白云區(qū)的梅花園板塊,一位業(yè)主在5月份放盤了四期怡泰閣一套約105平方米的三房單位,最初的放盤價為568萬元,但由于是頂層單位,且朝向沒有優(yōu)勢,放盤3個月都未能賣出。著急置換其他區(qū)域房子的業(yè)主特地制定了一套針對中介的激勵方案,希望能盡快成交。據(jù)了解,該業(yè)主組了一個買賣中介群,專賣推廣自己這套房子,只要進群加業(yè)主微信就可以領1.8元,發(fā)朋友圈領4.8元,帶客一組領88元,面談一次可得1888元,促成交易的中介還有5萬元現(xiàn)金紅包的額外獎勵。
??重賞之下必有勇夫,這套房源迅速沖上了鏈家梅花園熱搜房源的第1名,帶看的中介絡繹不絕。在服務細節(jié)上,這位業(yè)主也做的很到位,房里常備鞋套,冰箱里放滿了冰凍飲料,客廳還有糖果供客人食用。
??“業(yè)主挺懂行的,也確實用心去讓中介推。給個建議就發(fā)28元的紅包,帶客看房就是88元?!鄙鲜鲋薪楸硎荆@套房源應該是在8月中旬就賣掉了,“激勵機制加上降價的影響,最后的成交價是530多萬元。這個價格算不錯了,畢竟樓層的弊端在這里,本身就要比其他樓層的戶型便宜幾十萬元?!?/p>
??同樣是賣房,增城區(qū)保利中航城二期的一位業(yè)主付出了更大的代價。該業(yè)主此前放售了一套96平方米的三房復式單位,8月份將報價下調(diào)到123萬元,單價約為1.28萬元/平方米。而該小區(qū)同樣戶型的放盤價大部分在2萬元/平方米以上,這個報價無異于打破了小區(qū)里的價格同盟,引起了其他業(yè)主的不滿。
??據(jù)了解,在中介集中帶客看房的那天,保利中航城二期的一些業(yè)主上門討要說法,大意是這種惡意降價行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序,拉低了整個小區(qū)的均價,讓自己的財富縮水,也動搖了最寶貴的市場信心。但這次聲討并沒有動搖業(yè)主出貨的決心,最后這套房在8月底以113萬元成交,單價為1.17萬元/平方米,相當于該小區(qū)同類戶型放盤價的六折。
??成交數(shù)據(jù)顯示,這套房屋的成交周期達到了196天,也就是超過了半年。據(jù)中介透露,該業(yè)主是位投資客,近期流動性緊張,降價急售這套房是為了回籠資金。
??如此果斷決絕的業(yè)主畢竟是少數(shù),大部分業(yè)主仍在為賣房而苦惱?!拔壹曳疟P了兩套房,一套在海珠區(qū),一套在番禺區(qū),價格也降了一些,但是好幾個月了還沒賣出去,導致看中的新房不敢下定?!币晃淮蛩阒脫Q新房的業(yè)主無奈的表示。
??二手房去化周期超19個月
??賣房難的背后有庫存高的因素。據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域統(tǒng)計,截至2022年8月,廣州新房的庫存量為111960套,去化周期為16.3個月。而目前廣州二手房的掛牌量已經(jīng)突破12萬套,比新房庫存量還要高。2021年8月至2022年8月,廣州的二手房成交總量為90086套,平均每月成交約7507套,按照這個成交量,消化12萬套的庫存,需要19.5個月,而黃埔、番禺、南沙和增城等區(qū)的去化周期都在20個月以上。
??李茂喆表示,很多人只看到目前二手市場的在售房源量在持續(xù)增加,但是沒考慮到這里面確實有很多很難出售的房子,比如太小、太舊或者價格偏高的房子,都會慢慢積壓。而且即便在售房源量是持續(xù)增加,但這十幾萬套的在售量和廣州目前大約500多萬套存量房相比,其實占比也是非常低的。“我們會更關注單月新增放盤量的多少,其實從月度角度來看,在去年年初達到高位之后,目前其實是呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢,今年8月,廣州二手房的新增放盤量相比去年3月幾乎下滑了50%,這說明當下市場活躍度不高,置換需求的買家入市意愿不高?!?/p>
??成交量的表現(xiàn)比較直觀。上半年,廣州市二手房成交41982套(包含中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽),同比下降44%,為近五年的新低。8月的成交量為7890套,環(huán)比上升6%,同比則下降7.6%,整體仍處于相對低位。
??在李茂喆看來,廣州二手房的成交量已有所恢復,從2021年8月31日之后最低不到6000套的水平,回升到目前8000套左右,但是恢復速度仍不如預期。3月份以來,每月有百余城出臺相關政策,使得業(yè)主對廣州出臺相關松綁政策預期較高,更對樓市恢復開始有所期待,從而4月開始觀望情緒上升??蛻舳朔矫?,新房市場下行疊加經(jīng)濟放緩、疫情、房地產(chǎn)暴雷等等,使得買家看房次數(shù)呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢,買房者普遍對樓市預期不太好。
??在這樣的背景下,降價依然是促進成交最有效的手段。貝殼平臺成交的數(shù)據(jù)顯示,8月廣州成交的二手房,從掛牌到成交平均降價幅度為11.6%,而今年前8個月累計平均值為10.1%。這一水平相比2021年市場最火熱的時期高了不少(2021年3月為3.9%)。
??從次數(shù)的角度來看,前8個月累計成交的房源掛牌到成交平均降價次數(shù)為3次(不含成交前業(yè)客談判的一次議價),根據(jù)平均掛牌天數(shù)可以算出平均1.6個月降價一次,不過在成交前的一個月,普遍降價頻次提高,平均成交前一個月降價了1.1次。
??目前廣州在售的掛牌房源中,有68.9%的房源掛牌至今的降價幅度在5%以內(nèi),另有23.8%的房源降價幅度在5%~10%。而降幅超過10%但還沒有賣出去的房源僅有2%左右。
??在嚴酷的市場現(xiàn)狀面前,業(yè)主的心態(tài)也不再強硬。白云區(qū)一位業(yè)主對中國房地產(chǎn)報記者表示,她手中的一套房子已經(jīng)放盤了大半年,放盤價450萬元,曾有買家還價420萬元,但她沒答應?!白罱薪楦艺f,預計是要降到420萬元左右才能成交,再等下去也沒有意義。所以我現(xiàn)在調(diào)價到430萬元了,先試試看,不行的話只能再降了。”
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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