??穩(wěn)增長(zhǎng)進(jìn)入四季度攻堅(jiān)戰(zhàn)，“保交樓”是其中重要一環(huán)。

??9月28日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)會(huì)議，對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤四季度工作再部署、推進(jìn)再落實(shí)。

??會(huì)上，李克強(qiáng)表示，針對(duì)需求偏弱的突出矛盾，想方設(shè)法擴(kuò)大有效投資和促進(jìn)消費(fèi)。其中特別提到，因城施策運(yùn)用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求，實(shí)施好保交樓政策。

??就在會(huì)議召開(kāi)的第二天，央行官網(wǎng)披露，央行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)2022年第三季度例會(huì)，會(huì)議提出，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，此舉目標(biāo)就是加快“保交樓”進(jìn)度，盡快止住供給端風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期沖擊。強(qiáng)調(diào)“加快落地”“加大力度”，一方面是簡(jiǎn)化專項(xiàng)借款流程；另一方面是落實(shí)各方責(zé)任，特別是地方屬地責(zé)任、企業(yè)自救責(zé)任，確保投放的前提條件在最短時(shí)間內(nèi)形成。

??“強(qiáng)調(diào)支持剛改住房需求，則是樓市需求端政策紓困的主要邏輯，只有需求回升了，外部紓困資金才會(huì)介入，企業(yè)資金鏈、復(fù)工復(fù)產(chǎn)才能從根本上獲得進(jìn)展。”李宇嘉表示。

??全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，當(dāng)前政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等各方都在努力全力“保交樓”，但需要一定過(guò)程才能發(fā)揮效應(yīng)，信心比什么都重要。

??房地產(chǎn)拖了經(jīng)濟(jì)后腿

??經(jīng)過(guò)艱辛努力，扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)下滑態(tài)勢(shì)，三季度經(jīng)濟(jì)總體恢復(fù)回穩(wěn)。

??房地產(chǎn)行業(yè)在三季度也獲得了更多政策支持。貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中，8月份首套房和二套房貸利率分別為4.15%和4.91%，降至近20年來(lái)新低。9月份以來(lái)，多城繼續(xù)放松“限購(gòu)”政策，并向熱點(diǎn)城市延伸，南京、蘇州、濟(jì)南等地相繼下調(diào)了二套房貸首付比例。

??但房地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍舊低迷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)中僅待售面積增加，其他指標(biāo)全部下降。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下跌13.8%；商品房銷售面積同比下跌22.6%；全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下跌56.6%，跌幅較7月擴(kuò)大9.3個(gè)百分點(diǎn)。

??李宇嘉認(rèn)為，這顯示出房地產(chǎn)供給端的風(fēng)險(xiǎn)沖擊仍舊比較大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商前端補(bǔ)庫(kù)存、擴(kuò)大產(chǎn)能的積極性較低，這一問(wèn)題已經(jīng)傳導(dǎo)至了國(guó)企、央企地產(chǎn)，后者的拿地強(qiáng)度也在收窄。供給端風(fēng)險(xiǎn)的沖擊源頭就是“保交樓”進(jìn)度不及預(yù)期，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、樓市前景的預(yù)期仍舊不樂(lè)觀。

??顧云昌表示，今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷、速度放慢，從國(guó)內(nèi)看，主要是房地產(chǎn)拖了經(jīng)濟(jì)的后腿?！胺康禺a(chǎn)從之前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)到現(xiàn)在拖后腿是我最擔(dān)憂的事情，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的相關(guān)性、帶動(dòng)性太大。房企有問(wèn)題了，建筑企業(yè)也就有問(wèn)題了，樓盤開(kāi)不了工，建筑工人還能干什么？建材供應(yīng)也有問(wèn)題了，裝修業(yè)、家電行業(yè)等就都有問(wèn)題了。房地產(chǎn)業(yè)是第一產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，也是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，只有穩(wěn)地產(chǎn)，才能穩(wěn)金融，才能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)?！?/p>

??對(duì)于四季度穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤工作部署，李克強(qiáng)作出重要指示：要抓好重點(diǎn)工作，針對(duì)需求偏弱的突出矛盾，想方設(shè)法擴(kuò)大有效投資和促進(jìn)消費(fèi)。因城施策運(yùn)用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求，實(shí)施好保交樓政策。

??央行方面亦迅速跟進(jìn)，強(qiáng)調(diào)將“推動(dòng)‘保交樓’專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持”。

??在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這意味著“保交樓”將全面提速。

??“保交樓”將全面提速

??自7月28日中央政治局會(huì)議提出“保交樓、穩(wěn)民生”后，地方政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)等各方都已行動(dòng)起來(lái)，做出具體部署，甚至立下“軍令狀”。

??最受市場(chǎng)關(guān)注的是鄭州，這也是停工爛尾項(xiàng)目最多的城市。

??9月6日，鄭州市率先立下保交樓“軍令狀”，要大干30天，確保10月6日前實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問(wèn)題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工，并提出5個(gè)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)方案，包括壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴(yán)肅追究責(zé)任、確保全面復(fù)工。

??住建部等多部門出臺(tái)的“保交樓”專項(xiàng)借款工作亦正在緊張有序的進(jìn)行當(dāng)中。9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，這給市場(chǎng)傳達(dá)了落地信心。

??9月23日，建設(shè)銀行公告稱，擬出資300億元設(shè)立住房租賃基金，基金的目標(biāo)定位及投向?yàn)橥ㄟ^(guò)投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，探索租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??不過(guò)，“保交樓”資金問(wèn)題仍備受關(guān)注。近期，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)公司預(yù)測(cè)，要保證開(kāi)發(fā)商出險(xiǎn)之后預(yù)售住宅能夠完工交付，全行業(yè)需要獲得7000億-8000億元人民幣資金。

??目前首批“保交樓”專項(xiàng)借款的額度只有2000億元，且從近期房企到位資金來(lái)源看，8月份國(guó)內(nèi)貸款同比下降17.6%，說(shuō)明金融機(jī)構(gòu)對(duì)出險(xiǎn)項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂還是很大。

??因此，此次央行提出推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，目的是“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

??李宇嘉解讀道，國(guó)家明確“保交樓”提速，意味著一定要盡快推進(jìn)，盡快落實(shí)資金（專項(xiàng)資金之外），這也意味著風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)入了攻堅(jiān)期。這是將壞的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)割掉，避免其無(wú)序地沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，從而將樓市“預(yù)期轉(zhuǎn)弱”格局盡快扭轉(zhuǎn)。因此，預(yù)計(jì)樓市已開(kāi)始慢慢觸及底部，盡管觸底后的走勢(shì)不明朗，甚至可能一段時(shí)間繼續(xù)底部徘徊，但不太可能繼續(xù)大幅下行了。

??機(jī)構(gòu)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，四季度仍是“保交樓”關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，隨著專項(xiàng)借款進(jìn)一步落位，各地針對(duì)停工項(xiàng)目的解決措施亦將不斷落實(shí)，“保交樓”工作有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

??她還建議，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期偏弱、購(gòu)房者置業(yè)信心不足，四季度仍需各地以更大力度、更快節(jié)奏優(yōu)化政策，特別是針對(duì)核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場(chǎng)熱度回升，產(chǎn)生示范效應(yīng)，有助于帶動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)。