??二十大報告再提“租購并舉”，明確“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

??經(jīng)過二十余年的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場需求逐漸趨于飽和，但結(jié)構(gòu)性矛盾依舊突出，在人口持續(xù)凈流入的核心一、二線城市，亟需加快發(fā)展租賃市場。

??未來住房制度將全面貫徹落實租購并舉新模式，重點(diǎn)解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居，提升全體人民的居住幸福指數(shù)。

??在政府進(jìn)一步強(qiáng)化對租賃行業(yè)重視度的紅利下，多地已超額或提前完成保租房2022年度籌建任務(wù)目標(biāo)。

??2022年前三季度，重點(diǎn)關(guān)注的15城涉租賃用地總供應(yīng)約305萬方。TOP30集中式長租公寓累計開業(yè)規(guī)模90.82萬間，同比增長23.76%，環(huán)比增長3.18%，開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長，相較于上一季度增速有所增加。從排名變化上來看，TOP10公寓企業(yè)排名相對穩(wěn)定，頭部企業(yè)保持優(yōu)勢，房企系企業(yè)占比超半數(shù)。

??目前租賃行業(yè)市場主體筑基初步完成，在國家制造業(yè)升級的背景下，預(yù)計未來企業(yè)員工住宿運(yùn)營商將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。

??二十大的召開明確了未來五年中國式現(xiàn)代化的發(fā)展方向，此次會議從“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的角度闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向。指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！边@一表述與十九大報告中的一致。

事實上，自去年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，從中央到地方密集發(fā)布利好政策，加速推進(jìn)保障性租賃住房籌建。住建部提出，40 個重點(diǎn)城市將在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房650 萬套（間），其中，2021年、2022年是籌建的關(guān)鍵期，計劃建設(shè)籌集330萬套（間），完成“十四五”目標(biāo)的一半。

??2022年第三季度，租賃住房相關(guān)政策出臺頻繁，涉及金融稅收、權(quán)益保障、市場監(jiān)管和租賃供應(yīng)等方面，其中租賃供應(yīng)類政策數(shù)量最多。圍繞保障性租賃住房的籌建與管理，杭州、濟(jì)南、揚(yáng)州、吉安、哈爾濱等城市出臺保租房實施方案、項目認(rèn)定辦法、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營與管理辦法以及非居住存量改建保租房實施辦法、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)保租房實施意見等細(xì)化政策，加速推進(jìn)保租房籌建。

??從全國各地籌建進(jìn)度來看，有望超額完成預(yù)定目標(biāo)，目前多地已超額或提前完成保租房年度籌建任務(wù)目標(biāo)。比如，浙江省人民政府官網(wǎng)發(fā)布消息顯示，上半年全省已籌集建設(shè)保障性租賃住房31.9萬套（間），提前完成30萬套（間）的年度目標(biāo)任務(wù)，寧波、溫州、金華和舟山4地的籌建數(shù)量均已超過年度計劃。

??在政府進(jìn)一步強(qiáng)化對租賃行業(yè)重視度的紅利下，2022年第三季度TOP30集中式長租公寓累計開業(yè)規(guī)模90.82萬間，同比增長23.76%，環(huán)比增長3.18%，開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長，相較于上一季度增速有所增加。進(jìn)入第三季度，各地疫情防控形勢逐漸好轉(zhuǎn)，頭部租賃企業(yè)開店動作不斷，整體開業(yè)增速有所增加。

??開業(yè)規(guī)模榜中，萬科泊寓、龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模均突破11萬間，其中萬科泊寓以17萬間的成績領(lǐng)先，位居榜首。TOP3頭部企業(yè)開業(yè)規(guī)模共計36.24萬間，占TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模的40%，TOP30入榜企業(yè)開業(yè)規(guī)模門檻上升至5117間，相較于上一季度，提升了647間，入榜門檻持續(xù)提升。

??值得注意的是，近年來，大型租賃社區(qū)作為租賃行業(yè)未來發(fā)展的重要風(fēng)向標(biāo)，微領(lǐng)地集團(tuán)作為租賃社區(qū)模式的創(chuàng)行者，首次進(jìn)入TOP30。

??從排名變化上來看，TOP10公寓企業(yè)排名相對穩(wěn)定，頭部企業(yè)保持優(yōu)勢。排名前十的企業(yè)中，房企系的企業(yè)占比超半數(shù)，房企系依靠自身優(yōu)勢，在輕重并舉的模式下，市場占有率不斷提升。

??國企系租賃運(yùn)營企業(yè)發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，積極拓展房源，開業(yè)規(guī)模不斷增長，本季度合房承寓開業(yè)規(guī)模環(huán)比增長19%，同比增長49%。隨著資管分離漸成趨勢，運(yùn)營商系的租賃企業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇，輸出管理經(jīng)驗，開業(yè)規(guī)模不斷增長。

??當(dāng)然，也有部分長租公寓品牌關(guān)掉部分門店，排名較上一季度排名有所延后。

??從企業(yè)管理規(guī)模來看，2022年第三季度TO30租賃企業(yè)管理規(guī)模121.43萬間，在管理規(guī)模榜中，入榜企業(yè)管理規(guī)模門檻為9744間，TOP3管理規(guī)模共計40.4萬間，占TOP30管理規(guī)模的33%，企業(yè)頭部效應(yīng)依然顯著。萬科泊寓和龍湖冠寓分別以21萬間和11萬間的管理規(guī)模持續(xù)摘得冠軍和亞軍席位。

??城家公寓戰(zhàn)略合并中富旅居旗下瑞貝庭公寓酒店品牌，管理規(guī)模持續(xù)增加，相比上季度排名上升2名。值得注意的是，企業(yè)員工住宿賽道表現(xiàn)亮眼，樂璟生活社區(qū)作為企業(yè)員工住宿運(yùn)營商頭部企業(yè)之一，不斷加強(qiáng)與各地園區(qū)管委會合作，提升市場占有率，本季度樂璟生活社區(qū)拓展房源高達(dá)4225間，管理規(guī)模環(huán)比增長20.2%。

??與去年同期相比，國企系、央企系企業(yè)厚積薄發(fā)，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增加，排名不斷提升。如：合房承寓一年拓展房源27972間，排名上升7名，管理規(guī)模同比增長146.4%；其次，央企系的中海長租公寓（海堂、友里）一年拓展房源6495間，排名上升4名，管理規(guī)模同比增長76.5%。

??住房租賃行業(yè)發(fā)展十多年以來，租賃企業(yè)數(shù)量已達(dá)萬級規(guī)模，租賃行業(yè)市場主體筑基初步完成，越來越多的租賃企業(yè)開始思考企業(yè)戰(zhàn)略打法，比如跨城市發(fā)展還是跨產(chǎn)品線發(fā)展，隨著對城市認(rèn)知的加深和自身運(yùn)營經(jīng)驗的積累，發(fā)現(xiàn)跨產(chǎn)品線發(fā)展更容易。因此，租賃企業(yè)越來越趨向于自身擅長的區(qū)域做深耕發(fā)展。

??據(jù)克而瑞租售監(jiān)測，從2022年Q3新開業(yè)項目布局城市來看，租賃企業(yè)開始聚焦區(qū)域，深耕發(fā)展。以樂乎公寓為例，從開業(yè)規(guī)模來看，2022Q3新開業(yè)10個項目，其中有8個項目位于北京；從拓展房源來看，本季度拓展房源中，72%的房源位于京滬兩地，其次為杭州。除此之外，城家在2022Q3季度新開業(yè)房源也主要集中在自己的大本營上海，開業(yè)房源數(shù)量占比近55%。

??“十四五”時期，我國將由“制造大國”向“制造強(qiáng)國”轉(zhuǎn)型，配建企業(yè)員工住宿逐漸成為了當(dāng)?shù)卣⑵髽I(yè)吸引人才、發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的新抓手。企業(yè)員工住宿產(chǎn)品由于面向?qū)ο笫瞧髽I(yè)客戶，具備簽訂周期長，客源穩(wěn)定，支付能力高等特點(diǎn)，且拿地拿房成本不高，因此更易做出溢價，相較于其他租賃產(chǎn)品具有“穩(wěn)定性高、坪效高、運(yùn)營成本低”等優(yōu)勢。

??2022年第三季度，企業(yè)員工住宿賽道表現(xiàn)靚麗，傳統(tǒng)布局企業(yè)員工住宿賽道的公寓運(yùn)營商中富旅居與安歆規(guī)模排名長期位居TOP20。

??三季度，中富旅居不斷擴(kuò)大版圖，與西安當(dāng)?shù)剀壗患瘓F(tuán)、園區(qū)管委會等合作，在剝離瑞貝庭房源的基礎(chǔ)上還能拓展房間數(shù)4225間，管理規(guī)模環(huán)比增長20.2%，同比增長38.5%。在國家制造業(yè)升級的背景下，政府加大對產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套企業(yè)住宿的建設(shè)力度，預(yù)計未來企業(yè)員工住宿運(yùn)營商將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。

??2022年作為保租房建設(shè)的重要一年，各地政府積極鼓勵多主體參與到保租房建設(shè)、運(yùn)營中，在“房住不炒”“租售并舉”“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”等一系列政策利好下，保租房加速認(rèn)定。

??同時，保障性租賃住房公募REITs的正式放開，為項目退出提供新渠道，打通了“投融建管退”的全流程商業(yè)閉環(huán)。

??隨著行業(yè)的縱深發(fā)展，住房租賃行業(yè)參與者更加“清醒”，不再盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，開始聚焦區(qū)域，聚焦細(xì)分賽道，穩(wěn)扎穩(wěn)打，多元化經(jīng)營，并不斷提升和輸出大型租賃社區(qū)管理運(yùn)營能力，以更扎實的資產(chǎn)運(yùn)營能力抗擊風(fēng)險。

??從目前來看，資管分離漸成趨勢，雖然地方國企擁有大量的相關(guān)資產(chǎn)，但在建設(shè)、運(yùn)營上缺乏經(jīng)驗，需要選擇專業(yè)的長租運(yùn)營商進(jìn)行合作，未來租賃企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營或?qū)⒋笮衅涞馈?/p>