??今年“金九銀十”不再，房地產(chǎn)企業(yè)整體銷售低迷。

??先來看兩組數(shù)據(jù)：百強房企前10月全口徑銷售金額同比下降44.6%，近乎腰斬。頭部房企表現(xiàn)雖優(yōu)于行業(yè)平均，但整體降幅也在三成以上，TOP20房企全口徑銷售金額同比下降32.6%。

??盡管市場下行，仍有部分房企業(yè)績增速優(yōu)于行業(yè)，之所以銷售表現(xiàn)相對堅挺，這與頭部房企銷售推盤節(jié)奏和營銷打法有很大的關(guān)系?？硕鹧芯恐行倪x取10家TOP20房企中業(yè)績增速高于平均值的樣本企業(yè)，發(fā)現(xiàn)他們的打法圍繞三大方面：降價出清調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)、加大優(yōu)質(zhì)項目推售、加大折扣力度，通過降價搶客源，高端奪市場的打法，使得頭部房企“跑得更快”。

??在經(jīng)濟下行的情況下，頭部房企面對年內(nèi)最后一個多的態(tài)度仍是積極搶收，其相應(yīng)的營銷活動預(yù)計不會少。

       十家樣本房企有個特征，即有7家同比降幅低于TOP20房企32.6%的平均降幅，另外選取了TOP3房企中比較穩(wěn)定的碧桂園、萬科以及TOP20房企中唯一一家同比增長的企業(yè)越秀地產(chǎn)。

??上述房企每家銷售打法不同，其中大多通過降價出清調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)，典型如碧桂園。

??碧桂園前十月的全口徑銷售金額居行業(yè)首位，但從其布局上來看，一二線城市之外的銷售去化承受較大的壓力。在這種情況下，碧桂園從去年三季度末開始就項目的銷售去化進(jìn)行了多樣化的營銷舉措，不同階段又呈現(xiàn)出不一樣的特點。

??第一，通過集團強管控，率先進(jìn)行統(tǒng)一的集團型營銷活動。從去年9月份開始，碧桂園通過降價出清，對一些尾盤資產(chǎn)或者市場不太好的區(qū)域，實行降價快跑的策略,一直持續(xù)到今年的3月，這7個月的單月成交均價均低于8000元/平方米。

??第二，在降價去化效果減弱的情況下，二季度開始碧桂園調(diào)整價格策略，整體價格回升，通過特定區(qū)域更低的特價房來吸引客戶。比如“55購房節(jié)”，覆蓋6大區(qū)域全國近100個城市，其中較大的折扣力度可達(dá)55折。

??第三，碧桂園內(nèi)部判斷“6、7、8月份是底部盤整的過程”，在連續(xù)近一年的存貨結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，四季度開始碧桂園整體的價格不再進(jìn)一步下探，營銷費用聚焦集團線上渠道的構(gòu)建。營銷方面更多的是通過業(yè)主裂變、平臺頻繁發(fā)聲等多種方式強化自有購房平臺的引流。

??在項目供應(yīng)上，以華潤、招商、金地、越秀為代表的企業(yè)，明顯加快優(yōu)質(zhì)項目的供應(yīng)，同時在營銷上積極配合，雖折扣不大但要能夠保障客戶觸達(dá)。

??從價格表現(xiàn)來看，這4家企業(yè)的1-10月的累計銷售均價均實現(xiàn)同比增長，其中華潤置地的銷售均價為2.2萬元/平方米，同比增長了26.3%，招商蛇口均價同比上漲了17.5%至2.7萬元/平方米。

??主要原因在于，這幾家企業(yè)今年前10月加大了核心城市的優(yōu)質(zhì)項目的供應(yīng)力度。

??以華潤置地為例，累計銷售最高的深圳華潤城項目被推出，該項目自2021年8月以來加大推盤力度，在2021年貢獻(xiàn)了超過200億元的銷售業(yè)績，又于2022年的3、4、7月份進(jìn)行了新的加推，截止10月末當(dāng)年累計銷售額達(dá)到240億元。

??再如招商蛇口，其在北上廣深的銷售熱盤合計達(dá)到18個，其中深圳的招商璽家園累計銷售金額達(dá)到113億元。

??在加大優(yōu)質(zhì)項目的推盤的基礎(chǔ)上，營銷方面發(fā)力也是這些企業(yè)銷售業(yè)績保持較好的重要因素。

??綜合對比來看，這四家房企項目折扣多在95折左右，價格優(yōu)勢并不明顯，但是今年以來特別是下半年以來營銷方面較為明顯的變化就是，集團型的營銷活動類別增多。這些活動集中作用下將有利于將好項目推銷出去，加上央國企背書以及項目質(zhì)量夠硬，實現(xiàn)項目去化。

??保利、龍湖、中海、萬科等均好型房企，以保利帶頭，開始在下半年加大折扣力度，并在全年的去化壓力下，發(fā)起四季度的目標(biāo)沖刺。

??保利最先拉響央國企營銷號角。

??今年以來保利營銷動作節(jié)點多、力度大、活動類型豐富，除了折扣活動，還包括全民營銷、首付分期等營銷動作，在市場去化壓力較大的區(qū)域，果斷促銷去化。具體來看，保利在年初12區(qū)域公司的項目開展促銷活動，尤其從5月開始，活動力度加大。其中，五一湖南區(qū)域推出500套特價房，較早地拉響央國企參與活動營銷和折扣營銷的信號，雙十一河北區(qū)域更是聯(lián)動6城15盤推出1111套特價房，下半年的營銷力度更大。

??整體效果顯著，8月保利銷售業(yè)績正式超過萬科來到全口徑榜單第二名，目前已基本達(dá)成于4月業(yè)績會提出的“進(jìn)三爭一”的目標(biāo)，可以預(yù)見，年底保利將繼續(xù)大力促銷爭一保二，抓回款。

??龍湖在營銷上持續(xù)構(gòu)建自有的營銷生態(tài)，四季度開始加大銷售去化速度，部分市場較好的優(yōu)質(zhì)項目也降價去化，如成都龍湖某熱銷盤也在10月末也打折促銷，據(jù)調(diào)研龍湖該舉措在當(dāng)?shù)厍八从?，也帶動了區(qū)域的項目的進(jìn)一步降價，其10月單月銷售均價同比降低20%，而此前的8、9月份同比分別增1%和降4%。

??中海地產(chǎn)雖然沒有全國性營銷活動，但面對市場下行壓力，國慶期間以及雙十一的區(qū)域活動也有所增加，折扣普遍在99折，其9、10兩月的銷售均價也可以看出同比增速有所下滑。

??萬科今年以來活動主要是區(qū)域營銷活動，并于6、7、8月份進(jìn)行了范圍較大的折扣活動，這幾個月的成交均價有約10%的下滑，不過業(yè)績表現(xiàn)來看并未出現(xiàn)較為明顯的效果，累計銷售金額在8月被保利反超，截止到10月的銷售金額同比降幅也僅低于碧桂園。10月，萬科舉行了最后兩個月沖刺會，明確將在全國一大批城市加強各類銷售渠道的合作力度，營銷的重點不在于找到客戶并進(jìn)行“搶收”。

??面對市場下行，頭部房企一方面加大優(yōu)質(zhì)項目供應(yīng)，另一面為獲客補充更加多元化的營銷手段。

??近期政策端不斷市場利好，再加上較大的力度的金融政策救市出臺，但市場回暖效果仍需一段時間的傳遞，房地產(chǎn)市場信心尚未恢復(fù)，距離2022年結(jié)束已不足兩個月，頭部房企對全年銷售業(yè)績已發(fā)起總攻，積極搶收，加快銷售回款。