年輕人注意了!這4個新一線城市PK:南京“上車”門檻最高

市場 2022-11-25 09:19:54 來源:丁祖昱評樓市

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??在新一期的丁祖昱直播間,有一個非常有意思的話題:這屆年輕人都流向了哪里?

??根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局公開數(shù)據(jù)顯示,新一線城市武漢以120萬新增常住人口,排在了全國首位。

??實(shí)際上,過去幾年,人口流向發(fā)生了明顯的變化,越來越多年輕人選擇包括武漢、成都、杭州等在內(nèi)的新一線城市,以及部分二線城市。

??而與之對應(yīng)的是,四大一線城市人口增量開始放緩,2021年人口增量總和僅為12萬余人,不及過去10年年均增量的十分之一。

??這其中有很重要的一個原因,一線城市是全國房價(jià)高地,而越來越多年輕人考慮去新一線城市工作和生活。在人口流入的情況下,新一線城市樓市出現(xiàn)了哪些變化?今年適不適合買房?11月24日,丁祖昱直播間第四期新一線城市專場,重點(diǎn)關(guān)注武漢、長沙、南京和合肥四個城市。

??截止2021年末,中國有17個人口千萬之城,其中就包括武漢和長沙。2021年,武漢常住人口達(dá)到了1364.89萬人,長沙常住人口為1023.93萬人,合肥和南京常住人口規(guī)模相當(dāng),總量也接近千萬。

??從人口增量來看,四個城市均位于全國前列。尤其是武漢,2021年常住人口較上年末增加了120.12萬人,排在全國首位。

??實(shí)際上,人口的增長與產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。

??以武漢為例,作為長江經(jīng)濟(jì)帶三大核心城市之一,2021年GDP為1.77萬億,同比增長12.2%,GDP總量僅次于杭州。其中,東湖高新區(qū)GDP在武漢各區(qū)中排在第一位,這也意味著武漢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo),很多大企業(yè)第二總部落地武漢,光谷的創(chuàng)新科技企業(yè)集聚,再加上“百萬大學(xué)生留漢計(jì)劃”的實(shí)施,進(jìn)一步帶動武漢人口的增長。

??此外,南京、長沙和合肥GDP也超萬億水平,加之各地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級,近年來也不斷吸引年輕人流入,其中南京和長沙2021年底常住人口增量均超10萬人,合肥也接近10萬人。

??從房地產(chǎn)的角度來看,龐大的人口群體基數(shù),將為城市帶來持續(xù)穩(wěn)定的置業(yè)需求,也是城市穿越調(diào)整周期的重要支撐。

??從地緣的角度而言,四個城市與上海關(guān)系密切,其中合肥可以說是新一線城市中異軍突起的黑馬,從1-10月房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看,合肥是全國少有的市場比較穩(wěn)定的城市之一,整體調(diào)整幅度較少,房價(jià)整體漲跌也比較平穩(wěn)。

??先來看各城市樓市表現(xiàn)。

??合肥前10月新建商品住宅共成交462萬平方米,同比下降36.4%。上半年基于供應(yīng)短缺,基本上是無房可賣的局面,而10月至11月,疊加供應(yīng)放量以及信心疲軟,市場逐漸走弱,開盤去化由上半年的70%左右降至11月份的40%左右。

??受土地聯(lián)動價(jià)抬升及成交結(jié)構(gòu)影響,10月成交均價(jià)達(dá)到2.1萬/平方米,同比上漲10%。1-10月成交均價(jià)1.97萬元/平方米,同比去年同期增長8%。合肥目前市場降溫,但基本面尚可,預(yù)計(jì)低位盤整至明年二季度初,之后市場開始回穩(wěn)向好。

??從成交規(guī)模來看,長沙在四個城市中排在第一位。1-10月,成交808萬平方米,同比下降51%。預(yù)計(jì)全年成交規(guī)模將突破千萬平米,整體規(guī)模仍在全國前列。

??南京降幅相對來說最小,而武漢市場波動較大,前10月同比下跌了約53%。武漢和南京類似,前幾年成交規(guī)模較高,整體需求出現(xiàn)相對透支的情況。

??從二手房市場來看,四大城市均不太樂觀。其中主要表現(xiàn)在,掛牌量激增,市場出現(xiàn)明顯供大于求,二手房交易周期拉長,導(dǎo)致房價(jià)下行,普遍出現(xiàn)有價(jià)無市的情況。

??比如合肥,前10月合肥二手房可比房源成交價(jià)跌兩成,整體跌回了2020年底。而受到交付問題影響,南京和武漢兩城二手房成交相對比新房好一些,比如武漢,1-10月二手住宅共成交同比下降三成,而新房降幅達(dá)到五成。

??從年輕人置業(yè)的角度來看,往往房價(jià)是最直觀的指標(biāo),四大新一線城市中,南京“上車”門檻最高,長沙房價(jià)則對年輕人更加友好。

??具體來看,四個城市中,1-10月商品住宅成交均價(jià)約為3.2萬/平方米,約是長沙前10月成交均價(jià)的3倍。與之相對應(yīng)的是,南京套均總價(jià)達(dá)到了388萬元,而長沙套均價(jià)則為163萬。而合肥和武漢則相對適中,房價(jià)上漲也比較溫和。

??對于想要在這四個城市工作和生活的年輕人而言,無論是剛需還是改善,已經(jīng)到了買房的合適時(shí)機(jī),可選擇機(jī)會也會增加,但具體還要根據(jù)區(qū)域和項(xiàng)目情況來分析判斷。

??合肥:剛需價(jià)格探底企穩(wěn)

??合肥市場基本面比較穩(wěn),隨著房貸利率下降至4.1%,購房成本在不斷降低。剛需可在合適的時(shí)機(jī)入手,但年輕的剛需一族不必著急,有自住需求再買,目前剛需產(chǎn)品還處于價(jià)格探底企穩(wěn)的過程,至少有半年的觀望時(shí)期。如果是想要改善,建議有心儀的房源可以入手,因?yàn)楹戏誓壳案纳飘a(chǎn)品價(jià)格下探空間有限。

??南京:買房推薦買新房

??南京購房門檻降低,外地人只需要累計(jì)6個月社保即可購房,而且南京戶籍非主城四區(qū)不限購,貸款結(jié)清后算首套,改善一族也可實(shí)現(xiàn)三成首付。再加上開發(fā)商大力的優(yōu)惠政策,目前除河西(不含江心洲)以外,其他板塊均有如房價(jià)、精裝包等方面不同程度的優(yōu)惠政策,而近郊板塊如江寧正方新城、江寧方山、雨花板橋等更是推出首付1成、1.5成的活動。

??現(xiàn)在買房推薦買新房。一是新房有較大的折扣力度,且市場份額比較大房企為頤居、金基等本土企業(yè)和保利、招商等央企,客戶關(guān)心的交付問題都有保障;二是近兩年受市場下行的影響,為了吸引客戶,各家開發(fā)商在產(chǎn)品打造上都有了明顯的提升。由于目前很多板塊倒掛已基本消失,如果有迫切的住房需求也可以考慮二手房。

??長沙:房價(jià)收入比合理

??和其他城市不同,由于限制性政策比較嚴(yán)格,外地人在長沙買房需要繳滿兩年社保,因此長沙的房票非常珍貴,剛需主力成交面積在120平方米左右,目前長沙住宅產(chǎn)品迭代比較快,產(chǎn)品品質(zhì)也出現(xiàn)了升級,再加上企業(yè)優(yōu)惠力度加大,購房成本下降,尤其是高端不限價(jià)盤,到了資產(chǎn)配置優(yōu)化的好時(shí)機(jī)。長沙房價(jià)普遍偏低,而居民購買力相對強(qiáng)勁,房價(jià)收入比合理。

??武漢:未來一年內(nèi)企穩(wěn)

??2019年開始,武漢市場進(jìn)入調(diào)整周期,今年下半年開始進(jìn)入底部盤整期,預(yù)計(jì)明年上半年武漢或?qū)⒆叱稣{(diào)整周期。

??對于年輕人而言,武漢具有很強(qiáng)的通達(dá)性,且房屋總價(jià)在100萬-200萬的可選擇性很多,再加上目前武漢正在大力發(fā)展公租房,到2025年,建設(shè)籌集保障性租賃住房25萬套,即便是長租公寓武漢租金也不高。

??如今,年輕人有了更多的選擇性,新一線城市乃至二線城市的吸引力逐漸增強(qiáng),相較于一線城市,這些新崛起的二線城市正在通過較低的房價(jià)、較慢的生活節(jié)奏和日漸增加的收入水平吸引年輕人。

??目前全國房地產(chǎn)市場處于低位盤整期,一系列利好政策之下,無論是剛需還是剛改,都有了更多的選擇,只是當(dāng)前情況下,考慮到收入壓力,無論是身處一線城市,還是選擇了新一線或二線城市,買房要謹(jǐn)慎,想清楚買房的理由量力而行。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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