??港資開發(fā)商在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了加倉(cāng)速度。

??11月16日晚間，合景泰富發(fā)布公告，擬以3.71億元將四川成都一項(xiàng)目50%股權(quán)出售予合作方香港置地，該宗交易涉及項(xiàng)目為成都攀成鋼環(huán)球匯地塊，2010年由香港置地與合景泰富合作拿下，項(xiàng)目總占地面積約19.03萬平方米。待交易完成，香港置地將持有該項(xiàng)目100%股權(quán)。

??“人們不應(yīng)該被短期波動(dòng)所阻礙。”香港置地CEO黃友忠在接受媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)機(jī)會(huì)來臨時(shí)，我們應(yīng)該勇敢地抓住它們。

??面對(duì)陷入困境的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，與香港置地一同加大投資力度的不乏新世界、瑞安房地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、恒基兆業(yè)、嘉華國(guó)際等港資房企身影。

??在新世界披露一年內(nèi)在內(nèi)地投資100億元計(jì)劃后，就先后與招商蛇口、華潤(rùn)等房企簽訂戰(zhàn)略合作，潛在目標(biāo)是大灣區(qū)土地資源和地產(chǎn)項(xiàng)目；太古地產(chǎn)也在喊話10年擲下1000億港元后，近一個(gè)月內(nèi)在廣州、上海、三亞紛紛落子；瑞安房地產(chǎn)與上海國(guó)資楊樹浦置業(yè)拿下上海平?jīng)龀鞘懈马?xiàng)目，這是一宗曾因房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到21萬元/平方米而受到廣泛關(guān)注的地塊；嘉里建設(shè)斥資超133億元拿下了上海黃浦區(qū)毗鄰?fù)鉃?、豫園等地標(biāo)核心地段的商住地塊。

??這些交易在某種程度上映射出港資房企投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極信號(hào)。

??“長(zhǎng)期以來瑞安都看好內(nèi)地市場(chǎng)，但暫時(shí)沒有具體投資額度安排，會(huì)持續(xù)深耕。”瑞安房地產(chǎn)內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??太古地產(chǎn)方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者則表示，公司計(jì)劃未來10年拿出投資額1000億港元的50%資金用于內(nèi)地市場(chǎng)投資，并以一線及新一線城市的零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項(xiàng)目為重點(diǎn)。我們正與多個(gè)潛在伙伴洽談合作，預(yù)期未來10年集團(tuán)應(yīng)占內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積將增加1倍。

??港資房企在行動(dòng)

??老牌港資，正在逆勢(shì)而動(dòng)。

??不久前，華潤(rùn)置地分別同恒基地產(chǎn)、嘉華國(guó)際、新世界發(fā)展、信德集團(tuán)簽訂了《戰(zhàn)略合作》，目標(biāo)直指具體潛在的目標(biāo)土地資源及地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是處于粵港澳大灣區(qū)的項(xiàng)目。

??華潤(rùn)置地的這次搭臺(tái)，引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)于一眾港企回歸內(nèi)地樓市的熱議。

??“內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見底，未來將慢慢復(fù)蘇，這期間是收購(gòu)?fù)恋?、資產(chǎn)的好機(jī)會(huì)。”新世界集團(tuán)執(zhí)行副主席鄭志剛直言，未來12個(gè)月內(nèi)公司將在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計(jì)100億元。

??去年將總部遷至廣州的新世界，明確和量化了階段性的投資力度，除了在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角拿下多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目外，今年4月與招商蛇口簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作涉及住宅、商業(yè)、城市更新及舊改項(xiàng)目、股權(quán)及資產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目等領(lǐng)域；還以超19億元總價(jià)從龍光交通集團(tuán)收購(gòu)了高速公路的管理及營(yíng)運(yùn)公司的部分股權(quán)；5月份，又斥資22.9億元收購(gòu)了位于成都、武漢兩座城市的6項(xiàng)物流資產(chǎn)。

??據(jù)新世界發(fā)展2022年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其在內(nèi)地?fù)碛屑s551.6萬平方米土地儲(chǔ)備，主要分布于廣州、深圳、武漢、上海、杭州、北京等城市。

??同樣看好內(nèi)地市場(chǎng)的還有太古地產(chǎn)。在今年初披露千億投資計(jì)劃后，3月份便在西安摘地打造第四座太古里項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資70億元；8月與深圳福田區(qū)簽署合作協(xié)議，同月宣布旗下酒店項(xiàng)目率先落地；9月又?jǐn)y手陸家嘴集團(tuán)，參與開發(fā)上海前灘的21號(hào)地塊；在廣州的第二個(gè)發(fā)展項(xiàng)目廣州珠江太古聚龍灣項(xiàng)目動(dòng)工；10月宣布與中國(guó)中免在海南三亞合作發(fā)展一個(gè)零售地標(biāo)項(xiàng)目。

??“我們的策略不變，將繼續(xù)在一線和新一線城市尋找核心地段機(jī)會(huì)，發(fā)展零售主導(dǎo)的項(xiàng)目?！碧诺禺a(chǎn)行政總裁彭國(guó)邦對(duì)記者表示，我們所有新項(xiàng)目在公布前都經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的積累和準(zhǔn)備，只是現(xiàn)在恰好到了比較成熟可以陸續(xù)向市場(chǎng)公布的時(shí)候，讓外界知曉我們的投資情況。

??無獨(dú)有偶，今年年初恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗也直言：“如今內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中有很多在財(cái)務(wù)上比較困難，這反而可能成為恒隆買地最好的機(jī)會(huì)。2022年，恒隆將繼續(xù)加大在內(nèi)地的投資，主力發(fā)展高端商業(yè)物業(yè)。”

??一位不愿具名的券商分析師對(duì)記者表示，港資房企更注重財(cái)務(wù)穩(wěn)健和行業(yè)周期性的風(fēng)險(xiǎn)，這輪港資加碼內(nèi)地投資受外部環(huán)境催化所致，也符合其商業(yè)邏輯的投資行為。這些港資大多以高端商業(yè)物業(yè)為主，且具備長(zhǎng)線投資的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力。只是此輪港資加碼內(nèi)地的風(fēng)格與之前有些許不同，最明顯的就是大踏步推進(jìn)投資。

??逢低吸入

??“回流”的港資房企不斷在內(nèi)地土地市場(chǎng)攻城略地。

??2020年初就曾在上海徐匯濱江豪擲超310億元拿地的香港置地，在今年6月份上海土地拍賣中，聯(lián)合招商蛇口、徐匯城投再競(jìng)得徐匯區(qū)斜土街道地塊，總地價(jià)約47.33億元；8月又以5.7億元競(jìng)得蘇州金雞湖核心位置兩個(gè)相連地塊。去年底，香港置地還分別在重慶、成都摘地。

??黃友忠認(rèn)為，在市場(chǎng)不確定的情況下，香港置地在內(nèi)地的投資以及提高其香港投資組合吸引力的措施，將會(huì)帶來回報(bào)。

??同樣大手筆拿地的還有嘉里建設(shè)。其在2021年初摘得浦東新區(qū)一宗商住綜合地塊后，又在2022年初斥資133億元獲取了上海黃浦區(qū)核心地段的商住辦地塊，是以交通導(dǎo)向的綜合用途發(fā)展項(xiàng)目之一。在上海的第二次集中供地中，香港裕華聯(lián)合金地集團(tuán)全資子公司競(jìng)得上海嘉定區(qū)一宗地塊。嘉華國(guó)際則在上海第三輪拍地中以聯(lián)合體形式拿下徐匯華之門商住地塊，總價(jià)37.3億元，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)每平方米8.1萬元。

??“港資開發(fā)商最近一兩年頻頻出手，主要是因?yàn)樽陨頁碛休^為充裕的現(xiàn)金流，‘逆勢(shì)加倉(cāng)、逢低吸入’是港資一貫穿越周期的打法?！蹦掣燮髢?nèi)部人士說，現(xiàn)在拿地不用搶奪，利潤(rùn)對(duì)港企來說還有很大想象空間。

??中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水也認(rèn)為，港資具有較強(qiáng)跨周期經(jīng)營(yíng)能力，善于規(guī)避周期性風(fēng)險(xiǎn)，常會(huì)在市場(chǎng)低迷期擇機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)投資，具有潛在的盈利價(jià)值是它們進(jìn)場(chǎng)投資的根本標(biāo)準(zhǔn)。仍處深度調(diào)整期的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)中資產(chǎn)整體流動(dòng)性較差，資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低。

??這兩年瑞安房地產(chǎn)一直在持續(xù)加倉(cāng)內(nèi)地。不完全統(tǒng)計(jì)，2021年至今，瑞安房地產(chǎn)已砸下約300億元投資內(nèi)地。除了最新的上海平?jīng)雠f改，去年底還與武漢城建集團(tuán)聯(lián)手拿下武漢造船廠城市更新項(xiàng)目，總價(jià)170.31億元，成為武漢新總價(jià)地王。

??這背后的邏輯是，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞認(rèn)為，內(nèi)地投資機(jī)會(huì)仍然相當(dāng)大。即便近3年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，但他依然看好城市更新和舊改。截至今年6月30日，瑞安房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總面積為940萬平方米，共13個(gè)發(fā)展項(xiàng)目分布于上海、武漢、佛山、重慶、南京等城市。

??在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)未明顯好轉(zhuǎn)的大環(huán)境下，這些穿越過多個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的港資集體加倉(cāng)行動(dòng)格外顯眼。就連十幾年來在內(nèi)地鮮有動(dòng)作的李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔，也在今年5月現(xiàn)身廣州第一輪集中拍地，雖未拿地，但也被業(yè)界視為港資回歸內(nèi)地的重要信號(hào)。

??“資本是敏感的，一個(gè)缺席了好久的企業(yè)突然出現(xiàn)了，應(yīng)該是看到了機(jī)會(huì)?！庇惺袌?chǎng)人士認(rèn)為，港資房企正以實(shí)際行動(dòng)彰顯布局內(nèi)地樓市之意。

??抄底背后

??港資房企的大舉進(jìn)攻與內(nèi)地房企的戰(zhàn)線收縮形成鮮明對(duì)比。

??克而瑞在報(bào)告中提出，港資房企經(jīng)歷過市場(chǎng)多輪風(fēng)波，更具有憂患意識(shí)，在財(cái)務(wù)策略上更加審慎穩(wěn)重?；陂L(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，港資房企偏好開發(fā)并持有內(nèi)地核心一二線城市的投資物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以獲得更好的現(xiàn)金流表現(xiàn)和長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

??據(jù)各家港資披露的截至今年6月末的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，新世界發(fā)展可動(dòng)用資金達(dá)1050億港元，其中現(xiàn)金及銀行結(jié)余約622億港元；新鴻基地產(chǎn)的銀行存款及現(xiàn)金超200億港元。同時(shí)，很多港資房企的杠桿率處于極低水平，瑞安房地產(chǎn)、九龍倉(cāng)在2021年末的凈資產(chǎn)負(fù)債率降至30%以下；嘉里建設(shè)、新鴻基地產(chǎn)的凈負(fù)債率低于20%，恒基兆業(yè)不到25%，香港置地凈杠桿率為18%，太古地產(chǎn)的這一指標(biāo)甚至不到5%。

??“公司擁有均衡的投資組合及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，因此我們對(duì)公司在香港和內(nèi)地核心市場(chǎng)的中長(zhǎng)期前景充滿信心?！碧诺禺a(chǎn)行政總裁彭國(guó)邦表示，我們確實(shí)看到市場(chǎng)上有一些收購(gòu)不良資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，但總體來說我們看待這些機(jī)會(huì)時(shí)是非常節(jié)制的，因?yàn)樘艑?duì)要發(fā)展的項(xiàng)目、進(jìn)入的城市有堅(jiān)持，還要找到合適的合作伙伴。太古希望參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)等全部階段，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的重要法則是找到好的位置，有好的設(shè)計(jì)。

??實(shí)際上，通過港資房企的內(nèi)地布局，可以發(fā)現(xiàn)它們更傾向于在一二線城市布局資產(chǎn)，這些資產(chǎn)不僅限于傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)，還包括城市更新和舊改項(xiàng)目，且偏向自持。

??市場(chǎng)普遍認(rèn)為，謹(jǐn)慎的港資在過去錯(cuò)失了內(nèi)地樓市快速發(fā)展的契機(jī)，但在當(dāng)前行業(yè)寒冬中，多元的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與收入、穩(wěn)健可持續(xù)性的財(cái)務(wù)以及領(lǐng)先的開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，是港企逆勢(shì)加倉(cāng)的“護(hù)城河”，即便是在擴(kuò)張速度明顯加快的當(dāng)下，港資開發(fā)商在現(xiàn)金流方面仍保持著較強(qiáng)的管控意識(shí)。

??將真金白銀持續(xù)投入內(nèi)地市場(chǎng)的核心邏輯仍是港企對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的看好?！胺叛畚磥?至10年或更長(zhǎng)的一段時(shí)間，內(nèi)地仍會(huì)像現(xiàn)在這樣是最佳的投資地之一。”陳啟宗說。

??兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，這些老牌港資地產(chǎn)商們又回來了，背后也說明內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)依然不少。