??在金融監(jiān)管部門輪番“喊話”敦促之下，各路資金終于加速入場(chǎng)，這也預(yù)示著房企資金面拐點(diǎn)終于來了。

??11月23日，多家國(guó)有大行宣布與多家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中，萬科獲得由中國(guó)銀行、交通銀行提供的共計(jì)2000億元意向性綜合授信額度；美的置業(yè)獲得由交通銀行提供的不超過200億元意向性授信額度；農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖、金地、萬科5家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??11月24日，中國(guó)工商銀行與萬科、金地、綠城中國(guó)、龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)等12家房企以總對(duì)總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。

??這些企業(yè)幾乎都是頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，且均未“出險(xiǎn)”。

??同樣是11月23日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開。會(huì)議提出：落實(shí)因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策；推進(jìn)保交樓專項(xiàng)借款盡快全面落到項(xiàng)目，激勵(lì)商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款；適時(shí)適度運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，“適時(shí)適度降準(zhǔn)”是本次國(guó)常會(huì)最值得關(guān)注的內(nèi)容，這意味著更多流動(dòng)性將被釋放?！邦A(yù)計(jì)央行將在隨后幾日內(nèi)宣布降準(zhǔn)，幅度或與4月相同，同樣為25個(gè)基點(diǎn)?！敝袊?guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為。

??“信號(hào)很明確，必須要提振當(dāng)前貸款情緒，以對(duì)沖地產(chǎn)下滑導(dǎo)致的全社會(huì)流動(dòng)性陷阱。無論是保交樓資金投放，還是房企合理融資，預(yù)計(jì)在剩下兩個(gè)月內(nèi)銀行將全面恢復(fù)房地產(chǎn)合理融資?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??大規(guī)模資金入場(chǎng)

??大規(guī)模的救火資金終于來了。僅兩日，國(guó)有大行已與多家房企簽署了近萬億元融資協(xié)議。

??11月24日，工商銀行與萬科、金地、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)等12家全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元，共促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??根據(jù)合作協(xié)議，工商銀行將充分發(fā)揮資金、渠道、服務(wù)等方面優(yōu)勢(shì)，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資、租賃住房融資、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，與相關(guān)房企集團(tuán)開展全方位合作，滿足企業(yè)合理融資需求。

??除了工商銀行，多家國(guó)有大行在近兩日相繼宣布與房企建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，涉及銀行包括中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等；涉及房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科集團(tuán)、中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園等。

??其中，碧桂園獲得了郵儲(chǔ)銀行500億元意向性授信額度，再加上工商銀行、中國(guó)銀行的授信，總授信額度將超干億元；萬科已獲得中國(guó)銀行、交通銀行各自1000億元的意向性綜合授信額度。

??中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，國(guó)有大行與房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，是對(duì)“金融16條”和11月21日全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)會(huì)議精神的落實(shí)，后續(xù)會(huì)有更多銀行、房企簽署合作協(xié)議，增加房地產(chǎn)貸款投放，并將促進(jìn)房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，增強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)。

??民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二只箭”）也在擴(kuò)容。11月23日，中債增進(jìn)公司出具了對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)。

??目前，中債增進(jìn)公司已收到近百家民營(yíng)房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開展，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

??與此同時(shí)，與之前各路債主擠兌“畫風(fēng)”相反的是，近期出險(xiǎn)房企存量債務(wù)展期加快。據(jù)公告，富力地產(chǎn)已完成旗下135億元的境內(nèi)債展期。11月22日，綠地控股公告宣布，旗下9只美元債展期決議已在相關(guān)會(huì)議上正式通過。

??李宇嘉認(rèn)為，資金紓困首要的并不是“救助”房企，而是“保交樓”。只有確保能交樓，市場(chǎng)對(duì)于民營(yíng)房企的信任度、對(duì)期房的信任度才能修復(fù)，購(gòu)房者信心才能穩(wěn)定，樓市需求端才能穩(wěn)定，開發(fā)商自身造血功能才能修復(fù)。

??11月24日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，截至目前“保交樓”專項(xiàng)借款工作已取得階段性進(jìn)展，專項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目，資金投入帶動(dòng)形成一批實(shí)物工作量，有效促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)交付。下一步，銀保監(jiān)會(huì)將堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，繼續(xù)做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??穩(wěn)樓市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)到了關(guān)鍵時(shí)刻

??9月28日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤四季度工作推進(jìn)會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)，四季度經(jīng)濟(jì)在全年份量最重，所以“要抓住時(shí)間窗口和時(shí)間節(jié)點(diǎn)”，“推動(dòng)政策舉措全面落地、充分顯效，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間”。

??此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，“當(dāng)前是鞏固經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上基礎(chǔ)的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)。要深入落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)較好結(jié)果”。

??但從10月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，受疫情反復(fù)、外需回落以及地產(chǎn)低迷等影響，經(jīng)濟(jì)雖然繼續(xù)保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。生產(chǎn)端，工業(yè)和服務(wù)業(yè)雙雙回落；需求端，出口年內(nèi)首次轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，消費(fèi)同樣轉(zhuǎn)為負(fù)增；樓市下行步伐仍未止住，且有更多城市加入房?jī)r(jià)下跌行列。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.8%；商品房銷售面積同比下降22.3%；商品房銷售額10.88萬億元，同比下降26.1%。

??10月份，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.4%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.5%，均比9月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，是近年來最大跌幅。10月份也是下跌城市數(shù)量最多的一個(gè)月。70城中，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市分別為58個(gè)和62個(gè)。同時(shí)，各地二手房掛牌量創(chuàng)新高。

??盡管LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）不斷降低，首套按揭利率創(chuàng)新低，但市場(chǎng)信心仍然不足，這一點(diǎn)并未改變。這時(shí)，需要有為政府、有效政策，需要外部資金注入，以更大力度紓困地產(chǎn)和保交樓，止住下行擴(kuò)散效應(yīng)。

??11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（業(yè)內(nèi)稱為“金融16條”），從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置等方面發(fā)布16項(xiàng)舉措，全力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作。

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全前提下合理展期。全國(guó)性商業(yè)銀行要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，發(fā)揮“頭雁”作用，主動(dòng)靠前發(fā)力，用好政策性開發(fā)性金融工具，擴(kuò)大中長(zhǎng)期貸款投放。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，此次座談會(huì)的召開其實(shí)是對(duì)“金融16條”的督促落實(shí)。11月23日晚間，央行官網(wǎng)正式掛出“金融16條”，強(qiáng)調(diào)“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”。

??11月21日-23日召開的2022金融街論壇年會(huì)上，金融監(jiān)管部門“一行兩會(huì)”主要負(fù)責(zé)人現(xiàn)身，表示將支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

??人民銀行行長(zhǎng)易綱表示，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。針對(duì)前期一些房企風(fēng)險(xiǎn)暴露導(dǎo)致逾期交房，央行出臺(tái)了2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款，并擴(kuò)大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍內(nèi)。

??“支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。”證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿表示。

??“對(duì)樓市整體紓困而言需求端是最重要的，由此可以判斷，LPR和個(gè)貸按揭利率還會(huì)繼續(xù)下調(diào)。”李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)下已沒有“一招鮮”政策，必須供需兩端同步發(fā)力，且每一端都要多措并舉，持之以恒，樓市才能穩(wěn)定下來。