沈陽樓市2022年止跌回升現(xiàn)筑底反彈之勢(shì) 土地市場(chǎng)依舊寒冷

市場(chǎng)孟雙奎 2023-01-09 10:09:49 來源:中房報(bào)

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??2022年沈陽全年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出爐,年中成為沈陽樓市回暖的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

??根據(jù)房譜網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年沈陽新建商品房成交面積688萬平方米(剔除恒大補(bǔ)備案),其中住宅占比82%,成交563萬平方米,均價(jià)11681元/平方米,同比下降8.8%。新增供應(yīng)319萬平方米,供小于求。

??銷量止跌回升 樓市呈現(xiàn)筑底反彈之勢(shì)

??從2022年1-12月沈陽房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)走勢(shì)來看,6月成為銷量變化轉(zhuǎn)折點(diǎn),1-5月成交量低迷,同比與去年銷量下滑明顯。隨著沈陽出臺(tái)多項(xiàng)購房利好政策,限購相繼放寬,銷量開始回暖,6月商品房成交量環(huán)比大漲198%,樓市在年中已扭轉(zhuǎn)了持續(xù)下跌的頹勢(shì)。

??中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為,10月黃金周過去,11月樓市成交量雖有下跌,但還是回落到9月的正常水平。臨近年底,一些地區(qū)購房補(bǔ)貼政策仍在延續(xù),各房企進(jìn)入年終沖刺階段,會(huì)釋放更大優(yōu)惠力度,預(yù)計(jì)未來將會(huì)有以價(jià)換量項(xiàng)目集中備案,后續(xù)市場(chǎng)可能會(huì)呈現(xiàn)量漲價(jià)跌的趨勢(shì)。

??沈陽下半年樓市已呈現(xiàn)筑底反彈之勢(shì),除7月因房交會(huì)影響數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下滑外,其他月份銷量開始止跌回穩(wěn),9月銷量上漲28%,10月銷量上漲22%,即便11月、12月銷量有所下滑,但樓市回暖勢(shì)頭不減。

??優(yōu)銘置業(yè)房產(chǎn)銷售人員告訴記者:“上半年受影響較大,來店里看房的人很少,有時(shí)一個(gè)月連一套房都成交不了,熬到下半年,情況好轉(zhuǎn)一些,明顯的感覺就是客流量增加了,成交方面也有顯著提高,目前每個(gè)月能成交2-3套房子,情況正在慢慢變好?!?/p>

??“進(jìn)入2023年,除華潤(rùn)等少數(shù)房企恢復(fù)原價(jià)外,大多數(shù)房企仍執(zhí)行2022年底的促銷政策,并未有明顯變化。2022年雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷,但隨著房產(chǎn)利好政策出臺(tái),沈陽限購政策松綁,市場(chǎng)有了一些好轉(zhuǎn),6月房交會(huì)期間的契稅減免政策,確實(shí)促成了不少成交,雖然市場(chǎng)還遠(yuǎn)未恢復(fù)2021年同期水平,但樓市復(fù)蘇環(huán)境正在醞釀?!鄙蜿栆晃毁Y深房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士表示。

??沈陽樓市回暖與利好政策持續(xù)釋放有直接關(guān)系。

??回顧2022年,沈陽樓市利好政策頻出,尤其是上半年連發(fā)多條改善購房新政。

??2022年4月26日,調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限,由5年變2年。公積金貸款額度上限提升至1.2倍,隨后維持多年的沈陽限購政策全面松綁,取消非沈陽戶籍購房限制,二套房首付比例也由50%降至40%。

??購房政策漸向剛需和改善性住房人群傾斜。

??2022年12月30日,《沈陽市助企紓困穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)若干政策措施》新聞發(fā)布會(huì)上,公布了三項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策,推行住房“以租代購”、實(shí)施“賣舊買新”個(gè)稅減免,推行二手房“帶押過戶”等政策。沈陽市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)廖文予在會(huì)上介紹政策情況時(shí)稱:“推出新的政策措施,為進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù),打通消費(fèi)梗阻,更加精準(zhǔn)地支持剛性和改善性住房需求,助力住房消費(fèi)升級(jí)。”

??2022年政府工作報(bào)告重申“房住不炒”,并提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性發(fā)展方向。2023年沈陽購房政策不會(huì)有太大變化,將依舊圍繞活躍剛需和改善性住房市場(chǎng)完善政策,大概率延續(xù)目前寬松的購房政策。

??市場(chǎng)份額向頭部房企品牌集中 資金壓力或?qū)⒕徑?/strong>

??2022年行業(yè)洗牌加劇,市場(chǎng)份額向頭部品牌集中趨勢(shì)明顯。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2022年1-11月,沈陽房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10企業(yè)合計(jì)銷售金額為375.0億元,占據(jù)了總體市場(chǎng)51.2%份額,較1-10月市場(chǎng)占有率提高5.7個(gè)百分點(diǎn)。

??銷售業(yè)績(jī)方面,龍湖以72.6億元、市場(chǎng)占有率9.9%排名第一;萬科、華潤(rùn)置地分列二、三位,銷售業(yè)績(jī)分別為59.4億元和51.4億元,市場(chǎng)占有率分別為8.1%和7.0%。

??住宅銷量排名方面,金地江山風(fēng)華以14.9億元/8.9萬平方米位列第一位,中金時(shí)代啟城和萬達(dá)盛京0NE分別以13.5億元/12.7萬平方米和12.3億元/11.2萬平方米位列二、三位。

??從銷售排名中可以看出,銷量前十名基本被品牌房企所占據(jù),除匯置外,其余均為全國地產(chǎn)品牌。從近些年頭部房企市場(chǎng)份額逐年上漲的勢(shì)頭來看,品牌房企優(yōu)勢(shì)將逐步擴(kuò)大,市場(chǎng)萎縮行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇,市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制日漸凸顯。

??熬過了2022年,不少房企資金短缺問題也將得到些許緩解。根據(jù)房譜網(wǎng)統(tǒng)計(jì)2022年1-11月沈陽房企本年到位資金情況顯示,其中自籌資金346.5億元,下降33.2%;定金及預(yù)收款249.7億元,下降41.9%;國內(nèi)貸款60.5億元,下降40.2%。

??在“保交樓”政策支持下,一些專項(xiàng)借款資金陸續(xù)到位,9月23日國家開發(fā)銀行向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項(xiàng)借款。

??12月19日,盛京銀行舉辦重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作簽約儀式,為首批簽約企業(yè)提供80億元意向性授信。會(huì)上,盛京銀行與龍湖地產(chǎn)、華新地產(chǎn)、匯置地產(chǎn)、中德開置業(yè)4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),與中鐵四局、遼寧百誠建設(shè)公司、沈陽松茂建設(shè)工程公司、沈陽第二市政建筑工程公司等4家建筑施工企業(yè),簽署了首批全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),新出臺(tái)的政策正在努力改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)狀,引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企在資金方面給予更大力度支持,同時(shí)一些房企自身通過融資或重組,已經(jīng)走出了困境。恒大、融創(chuàng)等一些爛尾項(xiàng)目在2022年第四季度也迎來了復(fù)工,房企的資金壓力在2023年將有所好轉(zhuǎn)。

??土地市場(chǎng)依舊寒冷 僅成交14宗宅地

??2022年沈陽全年土地市場(chǎng)成交低迷,原計(jì)劃全年3-4輪土地拍賣計(jì)劃也只完成了2輪。

??2022年沈陽兩輪集中供地,僅成交了14宗住宅土地,其中有8宗土地由國資背景的沈陽地鐵接盤,2022年兩輪集中成交面積76.7萬平方米,而2021年集中供地成交面積338.82萬平方米。住宅土地交易量?jī)H為上一年的四分之一。

??沈陽土地市場(chǎng)近兩年經(jīng)歷了冰火兩重天的變化,從2021年首次限價(jià)競(jìng)配建的方式來防止土地市場(chǎng)過熱,到如今土地市場(chǎng)冷若冰霜的現(xiàn)狀,沈陽土地市場(chǎng)經(jīng)歷了戲劇性的轉(zhuǎn)折。

??土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖變化的風(fēng)向標(biāo)。土地交易量如果持續(xù)低迷,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)并不利。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),沈陽土地市場(chǎng)政策在2023年將會(huì)迎來改變,集中供地方式可能退出,常態(tài)化土地供應(yīng)將重新回歸。由于2022年住宅地塊成交數(shù)量較少,沈陽各區(qū)積壓了一些熱門地塊,這些土地大概率將在2023年得到釋放,房企擺脫資金壓力后,會(huì)放開手腳加大在土地儲(chǔ)備上的投入,屆時(shí)沈陽土地市場(chǎng)將迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

??2022年沈陽樓市雖量?jī)r(jià)齊跌,尚未走出低谷,但在政策不斷釋放利好、金融貸款放寬的背景下,樓市回暖勢(shì)頭明顯,2023年沈陽樓市復(fù)蘇將迎來希望。

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2023-10-23 更多

中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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