市場(chǎng)克而瑞研究中心 2023-02-13 14:00:45 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??2022年,我國人口總量自1960年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),城鎮(zhèn)化率也僅較上年增長(zhǎng)0.5%,為近三十年以來新低。
??但是和與歐美發(fā)達(dá)國家相比,我國城鎮(zhèn)化仍然具有較大的增長(zhǎng)空間。歐美發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率在80%左右,我國的城鎮(zhèn)化率為65.22%,具有較大的增長(zhǎng)空間。
??對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,城鎮(zhèn)化發(fā)展所帶來的需求增長(zhǎng)仍是行業(yè)發(fā)展的重要支柱。對(duì)比目前人均40平方米的住房水平來看,2023年646萬的城鎮(zhèn)人口增量,所代表著2.6億的住房增量需求。
??本文結(jié)合發(fā)達(dá)國家城市化發(fā)展經(jīng)驗(yàn),對(duì)現(xiàn)階段中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展邊界、增長(zhǎng)動(dòng)力和現(xiàn)階段增長(zhǎng)模式進(jìn)行了相關(guān)研究。
??2022年,受育齡婦女減少、生育意愿降低、死亡率上升等因素影響,我國人口總量自1960年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),人口自然增長(zhǎng)率-0.60‰,全國人口較2021年減少了85萬人。
??然而在城鎮(zhèn)區(qū)域擴(kuò)張、人口鄉(xiāng)-城流動(dòng)等因素推動(dòng)下,城鎮(zhèn)人口總量仍在繼續(xù)增加。2022年末,我國城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到92071萬人,比2021年增加646萬人;鄉(xiāng)村常住人口49104萬人,減少731萬人。就城鎮(zhèn)化率指標(biāo)而言來看,常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%,比2021年提高0.50個(gè)百分點(diǎn)。
??對(duì)比1980年以來每5年的中國城鎮(zhèn)化率平均增長(zhǎng)速度來看,在經(jīng)歷了1996-2020年長(zhǎng)達(dá)25年的城鎮(zhèn)化率高速增長(zhǎng)之后,2021年以來,中國城鎮(zhèn)化率確實(shí)已經(jīng)離開了平均每年1.2個(gè)百分點(diǎn)以上高速增長(zhǎng)階段,轉(zhuǎn)而進(jìn)入了緩慢增長(zhǎng)周期,2022年0.5個(gè)百分點(diǎn)的增速也僅于1986-1995年期間相若。
??但是與歐美發(fā)達(dá)國家的80%左右的城鎮(zhèn)化率發(fā)展水平相比,目前中國65.22%的城鎮(zhèn)化率水平仍在追趕上升期,具有較大的增長(zhǎng)空間,并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的有力支撐。對(duì)比目前人均40平方米的住房水平來看,2023年646萬的城鎮(zhèn)人口增量,所代表著2.6億的住房增量需求,也切切實(shí)實(shí)擴(kuò)大了中國城鎮(zhèn)住房需求規(guī)模。
??正如統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)在2023年初經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)布會(huì)上所述,我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段,2023年新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大,這些就是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間所在。
??與發(fā)達(dá)國家相比,中國65%左右的城鎮(zhèn)化率雖有較大上升空間,可是考慮到中國鄉(xiāng)村較高的老齡化比例,考慮到居住在鄉(xiāng)村留守家人,部分業(yè)內(nèi)學(xué)者認(rèn)為中國實(shí)際城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了70%甚至更高,中國城鎮(zhèn)化率發(fā)展將進(jìn)入低速增長(zhǎng)時(shí)代。但不論是從中國鄉(xiāng)村人口結(jié)構(gòu),農(nóng)業(yè)技術(shù)提升,還是對(duì)標(biāo)國際發(fā)達(dá)國家來看,目前中國距離城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移邊界仍有較大空間。
??據(jù)七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),目前我國農(nóng)村18-60歲人口約2.8億人,同年農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告顯示,扣除在年末居住地在鄉(xiāng)村的1.6億農(nóng)民工后,實(shí)際全年主要在農(nóng)村居住的18-60歲人口大約為1.2億人,明顯少于當(dāng)年從事一產(chǎn)的1.7億就業(yè)人口規(guī)模,相關(guān)缺口達(dá)到5000萬人,說明在鄉(xiāng)村仍有大量60歲以上的老人在參與勞作,其缺口規(guī)模與60-69歲的鄉(xiāng)村人口規(guī)模相近。
??這意味著目前中國鄉(xiāng)村的實(shí)際勞動(dòng)力人口仍有3.3億人左右,且其中有1.5億農(nóng)村常住人口已經(jīng)在從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)或外出從業(yè)超過6個(gè)月,在中長(zhǎng)期內(nèi)仍將是中國城鎮(zhèn)化率上升的重要?jiǎng)恿?。?lián)系2021年相關(guān)數(shù)據(jù)變化可以看到,在青壯年農(nóng)村常住人口減少的情況下,全國農(nóng)民工總量仍在進(jìn)一步上升,并且受限于疫情影響和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的變化,未進(jìn)城農(nóng)民工的增量接近500萬人,大于進(jìn)城農(nóng)民工200萬人左右的增量規(guī)模,作為“城鎮(zhèn)預(yù)備役”的未進(jìn)城農(nóng)民工規(guī)模增長(zhǎng)明顯較快。而在2022年變化更為劇烈的大環(huán)境背景下,與快速下滑的城鎮(zhèn)化率增速對(duì)應(yīng),預(yù)計(jì)未進(jìn)城農(nóng)民工的規(guī)模仍將保持較高規(guī)模。
??與此同時(shí),我國農(nóng)業(yè)機(jī)械化的持續(xù)發(fā)展和農(nóng)民耕作技術(shù)的不斷進(jìn)步,也使得更多老年群體能夠參與耕作。黨的二十大以來,中央多次反復(fù)提及,要全方位夯實(shí)糧食安全根基,特別提出要“逐步把永久基本農(nóng)田全部建成高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田,強(qiáng)化農(nóng)業(yè)科技和裝備支撐”。發(fā)展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田,不僅僅意味著糧食產(chǎn)量的增加,意味著路網(wǎng)、田網(wǎng)的聯(lián)通,機(jī)械化實(shí)施條件的改善,在提升農(nóng)民收入水平的同時(shí),將農(nóng)村從勞動(dòng)力不足的泥沼中解放出來,并推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加速,為中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的勞動(dòng)力要素。
??在全國高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)規(guī)劃(2021-2030年)中,明確提出到2025年要建成10.75億畝高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田,并改造提升1.05億畝高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田。規(guī)劃實(shí)施后,每年可增加糧食綜合產(chǎn)能 1000億斤左右,相當(dāng)于目前1.3萬億斤糧食產(chǎn)量的7.6%,在保持糧食產(chǎn)量不變的前提下,理論上每年可解放1300萬的農(nóng)業(yè)就業(yè)人口,為新階段下的城鎮(zhèn)化發(fā)展提供更多的勞動(dòng)力要素。
??從國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,在發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%后,大多會(huì)出現(xiàn)城鎮(zhèn)化率增速放緩的現(xiàn)象,但降幅不大,每年城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)仍能保持在0.5個(gè)百分點(diǎn)以上,直到70%以后才會(huì)出現(xiàn)普遍的增速下滑。但是考慮到美國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率早早達(dá)到了60%以上,考慮到時(shí)代發(fā)展因素的差異,本章選取了1960年以后中高收入和高收入國家的相關(guān)數(shù)據(jù)作為參考。
??相關(guān)數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)中高收入國家的城鎮(zhèn)化率增速下滑多出現(xiàn)在50%以后,并在50%-65%之間處于平臺(tái)期,在65%以后再度進(jìn)入下行區(qū)間,但在城鎮(zhèn)化率65%-75%期間,仍可保持在年均0.6個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)速度。
??在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%-70%時(shí),典型中高收入國家城鎮(zhèn)化率年增速降低為50%-60%時(shí)的七成。與中國同屬金磚五國的巴西平均每年增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%-80%時(shí),典型中高收入國家城鎮(zhèn)化率年增速降低為60%-70%時(shí)的八成。其中巴西平均每年增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn),較上一個(gè)階段出現(xiàn)明顯下滑。
??高收入國家的城鎮(zhèn)化率增速的明顯下滑多出現(xiàn)在70%以后,在65%-70%之間仍可以保持每年0.98個(gè)百分點(diǎn)的速度較快增長(zhǎng)。但考慮到時(shí)代發(fā)展差異,諸如日本、加拿大、法國均在1970年前完成了這一階段的城鎮(zhèn)化率攀升,對(duì)于現(xiàn)階段發(fā)展中國而言,發(fā)達(dá)國家不同城鎮(zhèn)化率區(qū)間內(nèi)的絕對(duì)發(fā)展速度參考意義有限,更值得關(guān)注的還是不同階段城市化進(jìn)程中的城鎮(zhèn)化率發(fā)展變化。
??在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%-70%時(shí),典型高收入國家城鎮(zhèn)化率年增長(zhǎng)仍能維持在上一階段的九成左右;當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以上時(shí),這些國家城鎮(zhèn)化率平均增速則迅速降為上一階段的六成左右,典型如沙特、西班牙、芬蘭年增長(zhǎng)均降至0.2個(gè)百分點(diǎn)。
??單純就農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的生產(chǎn)效率而言,德國、美國等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)農(nóng)民養(yǎng)活超過100人,即便考慮到與農(nóng)民同住的撫養(yǎng)人口,若農(nóng)村只居住農(nóng)業(yè)相關(guān)人口,發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率均可達(dá)到99%以上。
??但是在現(xiàn)代化的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下,三產(chǎn)融合已經(jīng)成為農(nóng)村地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新模式,即便是在農(nóng)村地區(qū),農(nóng)業(yè)從業(yè)者也已經(jīng)不是人口的絕對(duì)主要組成部分,如德國農(nóng)業(yè)從業(yè)人口僅為農(nóng)村常住人口的4%左右。
??因此對(duì)于中國城鎮(zhèn)化長(zhǎng)期發(fā)展邊界的推算,還是需要綜合糧食自給率、耕地資源、農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)等多方面,尋找合適的發(fā)達(dá)國家進(jìn)行對(duì)標(biāo)推算。在保證糧食安全和生活富裕指標(biāo)的前提下,中國城鎮(zhèn)化率期望發(fā)展水平約為80%左右,較2022年末仍有14個(gè)百分點(diǎn)的提升空間,長(zhǎng)期來看城市化發(fā)展仍將帶來約2億人口的凈增長(zhǎng)。
??就中高收入、高收入國家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,城鎮(zhèn)化率從65%增長(zhǎng)到75%,大約需要17年左右。至于城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以后,大多數(shù)國家均進(jìn)入低速增長(zhǎng)時(shí)期,就城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%以上國家來看,高收入國家平均耗費(fèi)16.7年跨過這一時(shí)期,典型如德國城鎮(zhèn)化率在2002年達(dá)到75%之后,至今城鎮(zhèn)化率還未突破80%。
??2022年中國城鎮(zhèn)化率為65%,距離發(fā)達(dá)國家80%的平均水平有較大差距,但是在區(qū)域分化之下,不少地區(qū)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了90%以上,亦可據(jù)此從另一角度總結(jié)中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展規(guī)律。
??使用縣級(jí)行政區(qū)的六普-七普數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合,可以得到與國際經(jīng)驗(yàn)較為類似的結(jié)果:在城鎮(zhèn)化率水平在30%以下時(shí),城鎮(zhèn)化水平上升速度不斷加快,直至20%-30%時(shí)城鎮(zhèn)化上升速度達(dá)到高點(diǎn),約為每年增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)左右,其后城鎮(zhèn)化率上升速度緩慢下滑,在60%-70%時(shí)下降至年增1個(gè)百分點(diǎn)左右。在70%以上時(shí)城鎮(zhèn)化率增速放緩的步伐進(jìn)一步加大,城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%-90%時(shí),年平均增長(zhǎng)僅為0.51個(gè)百分點(diǎn),每年增長(zhǎng)較70%-80%階段下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)之多。
??若據(jù)此對(duì)2030年縣級(jí)行政區(qū)城鎮(zhèn)人口進(jìn)行估算,就城鎮(zhèn)化率變化推動(dòng)人口增長(zhǎng)的口徑來看,城鎮(zhèn)化率有望上升至70%以上,假定屆時(shí)中國人口仍維持在14億左右,城鎮(zhèn)人口較2022年增量仍可達(dá)到8000萬量級(jí),相關(guān)住房增量需求達(dá)到30億平方米。
??需要注意的是,在城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%以后,受限于單個(gè)城市的發(fā)展邊界,雖然發(fā)達(dá)國家的首位城市城鎮(zhèn)化率各有增減,但是從城市(群)的角度來看,人口還是在繼續(xù)向大中城市集聚。就法國、日本、韓國、巴西等國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,人口超百萬城市的人口占比均是隨著城鎮(zhèn)化率發(fā)展而上升的。
??這意味著在城鎮(zhèn)化率達(dá)到高位、進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)期后,雖然人口的鄉(xiāng)-城遷徙所有減緩,但城際人口遷徙仍在持續(xù),并進(jìn)一步向大城市集聚。相對(duì)應(yīng)的,一些中小城市則因?yàn)槿丝谕饬鞒霈F(xiàn)收縮現(xiàn)象,典型如美國五大湖鐵銹地帶,1960年以來人口收縮率超過了50%。
??發(fā)改委研究院王繼源相關(guān)研究指出,在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以后,房地產(chǎn)開發(fā)重心也會(huì)隨之向城市近郊遷徙,如韓國城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后,推動(dòng)首都圈5個(gè)新城市建設(shè)政策,4年時(shí)間內(nèi)供應(yīng)了當(dāng)時(shí)住房庫存量的1/3左右。美國在1950年城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%以后,大量人口從城市中心移向郊區(qū)就業(yè)和居住,其后新建房屋的2/3在郊區(qū)。英國在二戰(zhàn)以后,為控制倫敦的無限制擴(kuò)展,制訂了《綠帶法》,在倫敦外圍規(guī)劃布置了9座新城,并直接推動(dòng)了倫敦-伯明翰城市帶的發(fā)展,并促進(jìn)了大城市群的人口擴(kuò)張。
??就我國縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀來看,在386個(gè)縣級(jí)市中,有208個(gè)城鎮(zhèn)化率低于60%,占比超過一半,在1496個(gè)市轄縣中,更是有1356個(gè)縣城鎮(zhèn)化率低于60%,占比超過九成。在這1564個(gè)城鎮(zhèn)化水平較低的縣域行政單位中,居住著6.1億常住人口,平均城鎮(zhèn)化率只有44%。
??因此,我們認(rèn)為,鑒于我國城鎮(zhèn)化已進(jìn)入中后期發(fā)展階段,大中城市城鎮(zhèn)化發(fā)展速度開始減緩,邁向更高水平、更高質(zhì)量的新型城鎮(zhèn)化正是大勢(shì)所趨,以縣域?yàn)橹匾d體的城鎮(zhèn)化發(fā)展正是當(dāng)前發(fā)展階段下的必經(jīng)之路。
- 國資委:聚焦新型基礎(chǔ)設(shè)施、新型城鎮(zhèn)化等重大工程建設(shè)和短板領(lǐng)域擴(kuò)大有效投資
- 國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于推動(dòng)大型易地扶貧搬遷安置區(qū)融入新型城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見
- 發(fā)改委等多部門:推動(dòng)大型易地扶貧搬遷安置區(qū)融入新型城鎮(zhèn)化
- 科技部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《“十四五”城鎮(zhèn)化與城市發(fā)展科技創(chuàng)新專項(xiàng)規(guī)劃》的通知
- 易綱:隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn) 相信房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持平穩(wěn)健康發(fā)展
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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