??武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)正深陷輿論漩渦中。

??2月6日，武漢市人民政府出臺(tái)《關(guān)于激發(fā)市場(chǎng)主體活力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，提出支持居民家庭合理住房消費(fèi)，結(jié)合房?jī)r(jià)和新房庫(kù)存情況動(dòng)態(tài)調(diào)整住房限購(gòu)范圍，在武漢市住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房的居民家庭可新增一個(gè)購(gòu)房資格。值得關(guān)注的是，文件中還把房地產(chǎn)行業(yè)列為困難行業(yè)，要加大紓困支持力度。

??多年來(lái)，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量始終位居全國(guó)前列，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用更為顯著，武漢本次明文將其列為困難行業(yè)，讓各界人士頗為費(fèi)解。

??武漢市房地產(chǎn)主管部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)媒體時(shí)表示：“我們是動(dòng)態(tài)地使用調(diào)控政策，二環(huán)內(nèi)主城區(qū)核心板塊一旦房源緊張或供應(yīng)不足，我們會(huì)立刻收緊限購(gòu)范圍。實(shí)際上，目前全國(guó)對(duì)于首套房貸款利率下限的認(rèn)定也是動(dòng)態(tài)的，我們思路與此相同?！?/p>

??廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院教授、博導(dǎo)戴亦一在獲悉該政策后也在自己的頭條號(hào)上直言：武漢市用心良苦。限購(gòu)是特殊時(shí)期不得已而執(zhí)行的一種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的調(diào)控手段，本來(lái)就不適合常態(tài)化使用，更何況武漢樓市現(xiàn)在非常蕭條，需要刺激、需要維穩(wěn)。

??有購(gòu)房者卻吐槽說(shuō)：“我是缺那個(gè)購(gòu)房資格嗎？缺的是首付和還貸的錢(qián)！”

??一位不愿具名的資深專(zhuān)家告訴記者：“本次武漢把房地產(chǎn)業(yè)特別定位為‘困難行業(yè)’，明顯是搶抓政策機(jī)遇窗口，以便更大力度地紓困地產(chǎn)，為全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展打好開(kāi)局?！?/p>

??成交量創(chuàng)近8年新低

??武漢市房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)步入了至暗時(shí)刻。

??武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，武漢新建商品住房共計(jì)成交11.63萬(wàn)套、1316.5萬(wàn)平方米，同比分別下滑42%和43%，是近8年來(lái)成交量最低的一年。

??同策武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告也顯示，2022年，武漢市新建住宅平均價(jià)格同比下滑4%，全年新建住宅開(kāi)盤(pán)平均去化率僅19%；截至2022年12月，全市新房庫(kù)存近1800萬(wàn)平方米，去化周期16.4個(gè)月。

??2020年，武漢房地產(chǎn)頂著疫情還創(chuàng)下了新房成交17.54萬(wàn)套的成績(jī)，位居全國(guó)前三；2021年，武漢更上一層樓，新建住房成交超20萬(wàn)套，居第一。

??武漢地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)殷躍建在接受記者采訪時(shí)表示，前幾年，武漢地產(chǎn)過(guò)猛過(guò)快的發(fā)展，嚴(yán)重透支了市場(chǎng)量能，引發(fā)供需失衡，疊加地產(chǎn)金融調(diào)控的過(guò)嚴(yán)，造成了行業(yè)的大滑坡。疫情的暴發(fā)，對(duì)基層低收入的剛需群體的沖擊較大。武漢作為以剛需為市場(chǎng)主體的城市，相比全國(guó)其他城市，受疫情的影響會(huì)更大一些。

??在武漢房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展多年的一位周姓總經(jīng)理告訴記者：“從2021年底至今，我們眼看著市場(chǎng)不斷蕭條，行業(yè)信心幾乎降至冰點(diǎn)。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，政策刺激激不起成交浪潮，以?xún)r(jià)換量換不來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)開(kāi)不出良好去化，領(lǐng)跑大盤(pán)帶不動(dòng)冷清市場(chǎng)。我們就這樣艱難地熬過(guò)了2022年。今年一季度能否恢復(fù)仍待觀察?！?/p>

??在市場(chǎng)表現(xiàn)不佳時(shí)，武漢市曾多次祭出寬松政策，以提振樓市。

??2022年5月22日，武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)的沌陽(yáng)、沌口、軍山新城區(qū)域從原限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為不限購(gòu)區(qū)域。同年6月20日，武漢又在實(shí)操層面執(zhí)行新的限購(gòu)政策，戶(hù)籍居民家庭名下若已有兩套住房，可以再買(mǎi)一套房。

??除此以外，武漢還有一些特殊的限購(gòu)松綁政策：二孩或三孩家庭可買(mǎi)第三套房、父母投靠可買(mǎi)第三套房政策，此前戶(hù)籍家庭通過(guò)這一系列政策最多可以購(gòu)買(mǎi)四套房。而在武漢非主城區(qū)限購(gòu)區(qū)域，樓市限購(gòu)已經(jīng)全面放開(kāi)，武漢戶(hù)口居民在此非限購(gòu)區(qū)域的住房不計(jì)入家庭現(xiàn)有住房套數(shù)。

??然而，對(duì)于地產(chǎn)寬松措施的實(shí)施，武漢市表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎，沒(méi)有印發(fā)具體文件，推行力度也不大，對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)非常有限。

??2022年12月8日，武漢市借助房交會(huì)讓年終市場(chǎng)有所活躍，得以翹尾回升。但2023年春節(jié)期間，武漢樓市卻依然呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。1月21日~1月27日，武漢市新建商品房成交網(wǎng)簽備案77套，其中新建商品住房成交網(wǎng)簽備案65套，同比2022年春節(jié)期間，分別下降了41%、49%。整個(gè)1月，武漢市新建商品住房網(wǎng)簽成交6303套，成交量環(huán)比下降62%；同比下降48%。

??“武漢地產(chǎn)市場(chǎng)如此糟糕的表現(xiàn)若不祭出強(qiáng)有力的政策，很難挽救行業(yè)頹勢(shì)。”一位不愿具名的資深專(zhuān)家告訴記者，本次武漢把房地產(chǎn)業(yè)特別定位為“困難行業(yè)”，明顯是搶抓政策機(jī)遇窗口，以便更大力度地紓困地產(chǎn)，為全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展打好開(kāi)局。

??針對(duì)武漢房地產(chǎn)業(yè)是困難行業(yè)的各種評(píng)議，武漢地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)殷躍建在接受記者采訪時(shí)卻頗為冷靜地回應(yīng)：“2022年數(shù)據(jù)能不能真實(shí)反映武漢地產(chǎn)的發(fā)展水平要打一個(gè)問(wèn)號(hào)！房地產(chǎn)真的是困難行業(yè)？是只武漢有困難還是全國(guó)都困難？這都要認(rèn)真思考。”

??發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)性作用

??沖擊2萬(wàn)億元目標(biāo)

??“我感覺(jué)去年是行業(yè)最為暗淡、艱難的一年?！鄙鲜鲋芸偨?jīng)理表示，有些世界500強(qiáng)、中國(guó)500強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生暴雷，導(dǎo)致市場(chǎng)惡化、極速蕭條。同時(shí)，連續(xù)3年疫情，各行業(yè)都遭受重創(chuàng)，老百姓的錢(qián)袋子空了，又怕買(mǎi)到爛尾樓，觀望情緒濃郁。

??記者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2022年初以來(lái)，武漢市房?jī)r(jià)環(huán)比已連跌11個(gè)月。

??殷躍建分析稱(chēng)：“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，這是消費(fèi)心理的使然。前幾年，房?jī)r(jià)上漲較快的時(shí)期，很多家庭購(gòu)房計(jì)劃前置，讓武漢住房消費(fèi)超前透支；另外，武漢每年超20萬(wàn)套的住房巨大供應(yīng)量，造成供大于求，市場(chǎng)供需失衡，這都為目前行業(yè)的困境埋下了伏筆，并進(jìn)一步影響武漢財(cái)政收入?！?/p>

??新房市場(chǎng)滯銷(xiāo)不暢，讓土地出讓艱難。武漢土地市場(chǎng)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2022年度武漢土地出讓成交僅約金額為940億元，加上全市新建住房銷(xiāo)售額約1800億元，兩項(xiàng)總額為2740億元，同比跌幅52.2%。

??2022年，武漢市GDP為18866.43億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)4%。有武漢市政府高層人士告訴記者，這個(gè)增幅雖然不低，但低于武漢原內(nèi)定預(yù)期目標(biāo)。

??按照武漢市發(fā)展規(guī)劃，武漢GDP于“十三五”末突破2萬(wàn)億元大關(guān)，2019年武漢經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好，GDP接近1.7萬(wàn)億元，此后，其增長(zhǎng)勢(shì)頭被疫情阻斷，在2萬(wàn)億元關(guān)口前止步不前。

??殷躍建表示，如果去年武漢房地產(chǎn)沒(méi)有發(fā)生斷崖式下滑，這2000多億元的缺口是可以彌補(bǔ)實(shí)現(xiàn)的。很明顯，房地產(chǎn)拖累了武漢經(jīng)濟(jì)。

??武漢市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)印證了殷躍建的觀點(diǎn)，2022年，武漢市固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng)10.8%，延續(xù)了平穩(wěn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從投資領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)10.8%，工業(yè)投資增長(zhǎng)19.3%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅增長(zhǎng)5.5%，低于全市固定投資整體增幅5.3%。

??前述武漢市政府高層人士表示，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用毋庸置疑，但近年來(lái)大家對(duì)于如何發(fā)展定位房地產(chǎn)業(yè)有些搖擺，不想過(guò)度依賴(lài)，把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了科技創(chuàng)新與實(shí)體產(chǎn)業(yè)上。

??記者梳理2022年武漢市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，武漢重點(diǎn)發(fā)展布局的光電子、新能源汽車(chē)等產(chǎn)業(yè)的東湖高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)的GDP分別為2800億元、2000億元，這兩大區(qū)域產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度均低于武漢房地產(chǎn)業(yè)。

??“武漢市培育光谷、車(chē)谷光電子、新能源汽車(chē)等產(chǎn)業(yè)都已超過(guò)了30年，顯然，目前要尋找能替代房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)仍然比較難。我們?cè)诔鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展中，如何協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，既發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性作用，又不過(guò)分依賴(lài)它，這不僅是武漢市面臨的兩難境遇，全國(guó)其他城市也都面臨同樣的課題?！币筌S建強(qiáng)調(diào)說(shuō)。