消費(fèi)復(fù)蘇,上海購(gòu)物中心&百貨反而業(yè)績(jī)下滑?

市場(chǎng)克而瑞資管 2023-04-28 08:55:17 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??即將到來(lái)的“五一”,又是見證消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇的一個(gè)假期。

??但是,在直播經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)的不斷沖擊下,購(gòu)物中心和百貨商場(chǎng)要想從消費(fèi)的強(qiáng)勁復(fù)蘇中搶得更多的份額,已經(jīng)不得不變了。

??作為上海國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)重要載體的購(gòu)物中心,尤其是核心商圈的一些購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng),都在今年不約而同地針對(duì)業(yè)態(tài)調(diào)改的更新迭代。

??克而瑞資管最近調(diào)研了上海核心商圈的20個(gè)購(gòu)物中心后發(fā)現(xiàn),面對(duì)去年消費(fèi)市場(chǎng)的下滑,以及消費(fèi)群體和消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變,購(gòu)物中心面臨運(yùn)營(yíng)分化的局面,不得不積極進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整更換,以適應(yīng)需求的變化。

??今年,消費(fèi)被認(rèn)為是推動(dòng)增長(zhǎng)的關(guān)鍵要素。在年初的上海兩會(huì)上,相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也表示,上海將加強(qiáng)消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)作用,優(yōu)先考慮恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi),深化上海建設(shè)成為國(guó)際消費(fèi)中心。

??一邊是存量購(gòu)物中心積極調(diào)改以適應(yīng)消費(fèi)者的需求變化,另一邊是大量的新開購(gòu)物中心陸續(xù)開業(yè)。

??上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)近期發(fā)布的《上海購(gòu)物中心2022—2023年度發(fā)展報(bào)告》顯示,2023年上海擬新開3萬(wàn)平方米以上購(gòu)物中心達(dá)45家,面積超300萬(wàn)平方米,為近三年來(lái)最多的一年。因?yàn)橐恍┰驹谇皟赡晖旯ら_業(yè)的項(xiàng)目受疫情影響延遲到了今年。2023年,上海3萬(wàn)平方米以上購(gòu)物中心總量將超過400家。

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??2022年上海購(gòu)物中心及百貨業(yè)態(tài)銷售額下降明顯,克而瑞資管統(tǒng)計(jì)的上海核心及區(qū)域級(jí)商圈項(xiàng)目2022年銷售額為865億元,同比下降16%。其中,國(guó)金中心及環(huán)球港項(xiàng)目銷售額超150億元。

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??在克而瑞資管近期調(diào)研的樣本項(xiàng)目中,上海核心商圈的購(gòu)物中心中,營(yíng)業(yè)額跌幅在15%以內(nèi)的項(xiàng)目有7個(gè),分別為上海國(guó)金中心IFC、上海環(huán)球港、南翔印象城mega、百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)等;跌幅在15~30%之間的項(xiàng)目有6個(gè),恒隆港匯、五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)、五角場(chǎng)合生匯、上海第一八佰伴等;增長(zhǎng)項(xiàng)目?jī)H1個(gè),為寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

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??根據(jù)克而瑞資管的調(diào)研,上海購(gòu)物中心中,位于核心區(qū)域的高端項(xiàng)目大多比較抗跌,老舊的百貨商場(chǎng)表現(xiàn)則差強(qiáng)人意,一些區(qū)位好、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目則在去年實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的逆勢(shì)上揚(yáng)。

??其中核心高端購(gòu)物中心展現(xiàn)出一定的抗跌性,典型如上海國(guó)金中心IFC及上海環(huán)球港,2022年的銷售額都超150億元,跌幅在13%左右。

??傳統(tǒng)百貨購(gòu)物中心業(yè)態(tài)跌幅較大。典型如百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物中心,2022年銷售額僅19億元,同比下跌44%。該項(xiàng)目老舊的配套設(shè)施及業(yè)態(tài)在疫情后已無(wú)法吸引客群回流。

??還有一些存量老舊購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)單一,經(jīng)不起疫情沖擊,出租率大幅下降,入不敷出,有的關(guān)門大吉,轉(zhuǎn)手經(jīng)營(yíng),有的并購(gòu)調(diào)改,業(yè)態(tài)重組,僅去年第四季度調(diào)改重新開業(yè)的就有10家,占去年上海購(gòu)物中心總開業(yè)數(shù)的50%。

??在整體市場(chǎng)表現(xiàn)不佳的情況下,也有一些項(xiàng)目逆市上漲。典型如寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),通過清晰的市場(chǎng)定位、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和積極的品牌更新、活動(dòng)營(yíng)銷等活躍的運(yùn)營(yíng)策略來(lái)提升商場(chǎng)流量,使銷售額在疫情解封后快速恢復(fù),2022年同比上漲33%。

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??短期來(lái)看,疫情后的社交型需求激增,疊加餐飲前期的低迷,從全國(guó)零售額同比增速看,2023年一季度餐飲恢復(fù)迅速,社交型式的餐飲,如火鍋、燒烤等復(fù)蘇明顯。

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??長(zhǎng)期看,我國(guó)0~15歲及60周歲以上年齡占比不斷提升,年輕群體的消費(fèi)潛力正逐步釋放,從2022年全國(guó)購(gòu)物中心顧客年齡段占比看,30歲以內(nèi)的年輕客群占比達(dá)54.9%,為主力消費(fèi)群體。

??此類客群偏好個(gè)性化、多樣化、品質(zhì)化消費(fèi)。而以租金坪效為核心的運(yùn)營(yíng)模式,缺乏新鮮感和獨(dú)有特色的傳統(tǒng)百貨,很難俘獲年輕消費(fèi)者們的心。

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??從短期需求及長(zhǎng)期客群結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變看,傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式及業(yè)態(tài)已無(wú)法滿足,疫情進(jìn)一步放大了這一”不匹配“。因此,去年下半年開始,上海各大購(gòu)物中心拒絕“擺爛”,頻繁調(diào)改品牌及業(yè)態(tài)。

??從品牌調(diào)整的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看,2023年1-2月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的購(gòu)物中心新品牌調(diào)整數(shù)量已恢復(fù)至2022年同期水平。其中,傳統(tǒng)核心商圈如中山公園、淮海路及徐家匯品牌調(diào)整數(shù)量最多。

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??從近期調(diào)研的樣本項(xiàng)目看,調(diào)改方向主要為餐飲(占比46%),零售(占比34.6%),且多數(shù)為區(qū)域首店。

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??上海消費(fèi)市場(chǎng)年度報(bào)告顯示,2022年,上海新設(shè)1073家首店,新增規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。高能級(jí)首店數(shù)量達(dá)到145家,占比達(dá)到13.5%。

??來(lái)自23個(gè)境外國(guó)家和地區(qū)的首店落戶上海,保加利亞、越南是近兩年來(lái)的新面孔。今年1-2月,上海新增首店181家,品牌更加高能,業(yè)態(tài)更加多元。

??同時(shí),上海新生代的網(wǎng)絡(luò)“潮消費(fèi)”商品交易總額在全國(guó)占比達(dá)到5.7%,明顯高于北京的4.9%和杭州的3.0%。

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??近幾年來(lái),網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)和直播經(jīng)濟(jì)等新消費(fèi)模式的興起,對(duì)購(gòu)物中心的銷售形成持續(xù)的沖擊,也對(duì)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)提出更高的要求和挑戰(zhàn)。消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變,正在深刻影響購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)理念和思路。

??我們認(rèn)為,雖然購(gòu)物中心將經(jīng)營(yíng)不善的鋪位調(diào)整為餐飲有助于商場(chǎng)銷售短期快速恢復(fù),但消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)已發(fā)生變化,單一的品牌將快速被善變的消費(fèi)者”唾棄”。因此,運(yùn)營(yíng)不能只停留在引入首店及潮流品牌,還需要時(shí)刻研究客群的變化,不斷煥新,以保持客群的黏度。

??對(duì)于百貨商場(chǎng),陳舊的空間已無(wú)法滿足消費(fèi)群體的體驗(yàn)感、情緒價(jià)值及社交需求,需要對(duì)內(nèi)部空間進(jìn)行調(diào)整,打造充滿悅己感和舒適感的第三空間,延長(zhǎng)消費(fèi)者的停留時(shí)間,進(jìn)而提升客流轉(zhuǎn)化率。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
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2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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