上海2023年一批次集中土拍攬金518.83億元,搶地潮重現(xiàn)

土地交易分析 2023-04-26 11:11:38 來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:上海
  • 發(fā)布時間:2023-04-26
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機構(gòu):中房研協(xié)

??熱點聚焦

??4月21日,上海完成2023年第一批次集中供地,掛牌的19宗涉宅地塊全部成交,成交總金額約518.83億元,成交總建面約198.9萬平方米,平均成交樓面價約26085元/平方米,平均溢價率約7.3%。其中,15宗地塊進(jìn)入一次性報價、4宗地塊底價成交。

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??中房評析 

??首輪供地“量少質(zhì)優(yōu)”引爭搶,報價封頂率、成交溢價率等多項指標(biāo)創(chuàng)新高

??從地塊供應(yīng)來看,上海市2023年第一批次集中供地出讓的19宗涉宅地塊分布較為廣泛,涉及嘉定、寶山、靜安、青浦、閔行、徐匯、普陀、浦東新區(qū)、奉賢、松江、金山等11個行政區(qū)。多數(shù)地塊近地鐵、周邊配套成熟、地塊體量較小或周邊在售及待售新房項目較少等,地塊整體質(zhì)量相對較高。利潤空間方面,據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù),19宗出讓地塊中,超半數(shù)地塊房地聯(lián)動價上漲。對比純住宅成交樓面價與其房地聯(lián)動價來看,平均地房比為0.54,且房地差均在2.5萬元以上,盈利空間比較充裕。

??從成交結(jié)果來看,上海市2023年第一批次集中供地雖然在供應(yīng)、成交規(guī)模上不及2022年前三批次集中供地,但市場熱度明顯提升。一方面,報名參與競拍房企數(shù)量創(chuàng)2021年集中供地以來新高,地塊競爭異常激烈。據(jù)不完全統(tǒng)計,上海市2023年第一批次集中供地參與競拍房企超過50家(不包含城投)。19宗供應(yīng)地塊中,報名參加競拍房企達(dá)到10家以上的地塊有11宗,報名房企達(dá)到20家以上的有4宗,報名房企達(dá)到30家以上的地塊有2宗。另一方面,報價封頂率、平均成交溢價率均創(chuàng)2021年集中供地以來新高。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù),上海市2023年第一批次集中供地有15宗地塊封頂進(jìn)入一次性報價,封頂率約79%,超過2021年第一批次集中供地的71%;19宗地塊平均成交溢價率為7.3%,同樣為上海市2021年集中供地以來新高。

??央國企仍是拿地主力,萬科、中海、華潤時隔三年重返上海土拍市場

??從拿地房企來看,上海市2023年第一批次集中供地延續(xù)了以央國企為拿地主力的特征。19宗地塊中,16宗為央國企競得,占比超過八成;央國企拿地金額合計約476.13億元,占總成交金額比重超九成;與此同時,民營房企參拍積極性有所提升。據(jù)鳳凰網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù),參與競拍的民營房企和混合所有制企業(yè)超20家。但由于資金壓力等因素限制,大部分民營房企僅報名少數(shù)幾宗地塊的競拍,在“隨機值”規(guī)則下,中標(biāo)的概率也相對較低。最終,僅有新天和、龍湖聯(lián)合建華建材、安徽新華競得3宗地塊,總成交金額約42.7億元。

??此外,萬科、中海、華潤因“圍標(biāo)事件”歷經(jīng)三年禁閉令后歸來同樣引人關(guān)注。其中,萬科獨資或以聯(lián)合體的形式報名了7宗地塊競拍,華潤獨自報名了12宗,中海獨自報名了8宗。最終,萬科以底價拿下松江廣富林地塊,同時聯(lián)合中國鐵建以8.98%的溢價率拿下閔行梅隴地塊,華潤以總價30.15億元、溢價率8.95%拿下西虹橋小淶港宅地,中海則遺憾“顆粒無收”。

??整體來看,受供地質(zhì)量改善、盈利空間放寬及近期房地產(chǎn)市場有所回暖等多因素影響,上海市2023年第一批次集中供地呈現(xiàn)出較高的市場熱度。反觀4月21日無錫市2023年第一批次集中供地,6宗地塊均以底價成交,成交金額合計約60.1億元,土拍表現(xiàn)城市差異較大。此外,進(jìn)入4月份以來,全國多地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)降溫?;诖耍凇胺€(wěn)支柱、促消費、防風(fēng)險”工作主線下,預(yù)計優(yōu)質(zhì)房企或?qū)⒓涌鞆?fù)蘇并逐漸提升土地市場參與度,但對于大多數(shù)民營房企而言,仍需要將抓促銷、降負(fù)債、保交樓放在首位,拿地仍需保持審慎,建議通過“以銷定投、聚焦核心城市”或堅持“深耕”為主。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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